| 张元端：不妨换一个角度看问题 |
| 作者：star 文章来源：网络 更新时间：2009-6-26 16:06:10 |
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一直以来，我们总习惯于讲中国房地产业还有多少多少年“好日子过”，中国房地产业是“朝阳产业”等等，而不大注意去研究楼市的“饱和”问题。
目前，住宅商品房交易量下挫。原因分析一般都集中在房价、预期和金融海啸等层面。这无疑是中肯的。但我认为还可从“市场饱和现象”的视角来分析一下楼市的变化。即把交易量萎缩、空置房增加看作是某种市场饱和的表现。
与其它商品相比，住宅商品有两个显著特点：一是价高；二是耐用。由于价格高，其交易量就会受到购买力的限制。由于使用周期长，当其社会保有量达到了一定规模以后，需求就会减少。
以下几种住房市场饱和现象值得我们去认真研究：
1、“远期性饱和”。即相对于若干年以后，例如二十年、三十年以后，社会住房总量己经基本够用而言出现的饱和现象。
在欧洲，就已经出现了这样的问题。由于人口负增长、劳动力减少，导致房地产需求下滑。欧洲１５岁到６４岁之间的劳动力人口，预计在２０１０年达到峰值，到２０５０年减少２５％，将导致欧洲房地产需求停滞，住宅、写字楼和商用楼等房地产开发的活跃程度将降低。大兴土木的唯一原因，将是为了重建被火灾、人为破坏等毁掉的建筑，或翻新陈旧建筑。
在中国，由于城市化方兴未艾、城市更新普遍开展，以及偿还以往住房不足的旧账等原因，“长期性饱和”的问题可能还要过些年才能提到研讨日程。但值得注意的是，有专家认为，在国外，当城市人均住房面积达到40平方米左右时，这个城市的房地产市场开始“饱和”。并据此推断，中国房地产市场会在2011年左右达到行业的90%饱和阶段，2011～2020年进入缓慢发展周期，2020年以后会逐步走向衰退。
何时会出现“远期性饱和”，是我们在做行业发展规划时不可回避、不可忽视的研究课题。
2、“近期性饱和”。即相对于当前一定时期内，例如二年、三年内的由国民经济发展水平所决定的社会购买力（有效需求）而言出现的饱和现象。
“短期饱和”的成因很多：或是由于在某个时期里投资过热，商品房开发投资的增长大大超过了国民经济增长的总体水平；或是由于某个时期发生通货膨胀，购买力层面出现问题；或是由于国外经济下滑，影响到国内经济下行和居民收入下降，从而殃及房地产市场；或是由于住房商品的不均衡供给，即众多楼盘同期集中上市，在某一时期内形成供给洪峰而造成市场饱和，等等。
3、“结构性饱和”。即由于商品房的产品结构失衡，一个时期内某类产品开发得过多，从而发生该类产品过剩的饱和现象。
例如，在一些城市，绝大多数楼盘的目标客户都定位于“事业成功人士”。但针对这类人士的消费市场毕竟是容量有限度的。这样就出现了结构性饱和。开发商只能转而开发普通商品住宅。
当然也有相反的例证，例如某城市就出现过中低端市场饱和、开发商转而攻战高端的现象。
4、“周期性饱和”。即由于国民经济的周期性波动而引起的市场饱和现象。
周期性波动是经济发展过程中常见的现象。它表现为经济周而复始地由扩张到紧缩的不断循环运动。而伴随着的则是居民收入的增减，即购买力的高、低变化，从而在市场上表现出某种程度的饱和。
现代的周期波动有两大特点：一是政府对周期波动的干预明显加强，能够及时采取宏观调控措施，即通过反周期措施”来克服市场经济的“自发性”弊端，力求减小波动。这就是所谓的“百日剧变”不可能在我国发生的根本原因。二是景气周期具有惊人的全球同步性。例如，美国次贷危机爆发之后，房地产衰退就在世界蔓延了开来。
实践证明，无论是做市场调控，还是做开发决策，都应对市场饱和现象进行足够的研究，以便“未雨绸缪”或“亡羊补牢”。
从一些楼市波动较大的地区来看，目前商品房销售额增长率仍呈现低谷徘徊的W形曲线波动的态势。其原因仍主要是购房者对楼市预期不确定而继续观望。例如，由于对市场前景不明，有的地区出现了期房成交量比现房成交量下滑幅度更大的现象。而开发商也出于同样的原因，推出的房源采取了“少批量、多批次”的销售策略。单纯从营销角度看，亦有其合情之处。但也产生了购房者选择余地缩小、影响销售率增长幅度的副作用。
对于楼市是否已经“回暖”，以及何时才能“回暖”的判断更要审慎，要有充分的事实依据。
根据国家发改委、国家统计局调查显示，2009年1—4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。这一增长幅度是与有关经济政策的变化、刚性需求的部份释放、特别是信贷额度大幅增加密切相关的。
而从商品房销售额来看，达到7996亿元，同比增长35.4%。销售额增幅远高于销售面积增幅，其原因：一是销售面积中，高端商品房占比提高；二是房价上涨。
鉴于目前空置房数量很大，将其消化需作艰苦努力，购房者的市场预期尚未见底，房价稍一上涨，销售量就会反向异动，再加上信贷额度的有限性等等，市场“拉锯”之势还会继续一个时期。
所以，我们切不可再像前几年那样盲目涨价，而应当采取“稳价促销”的战略。
我们要真正按照4月15日国务院常务会议要求的那样：“既要看到经济社会发展的有利条件和积极因素，坚定做好各项工作的信心；又要充分估计面临形势的复杂性和严峻性，决不能盲目乐观，掉以轻心；宁可把困难和风险看得重一些，把应对危机的时间估计得长一些，把政策举措准备得充分一些，扎实工作，毫不松懈，努力实现经济社会发展的各项目标。”
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