“崩盘”？“断崖式下跌”？最近关于房地产市场的不利消息不少，连素以稳健著称的广州楼市也出现了“楼盘单价优惠6000元”的新闻，于是有人对房地产市场的未来走势给出了上述颇有惊悚意味的判断。即便如此，近日在广州星河湾酒店举办的“2014博鳌·2 1世纪房地产论坛广州峰会”上，住建部政策研究中心主任秦虹等专家依然认为，房地产行业的日子虽然可能不如去年那么红火，但没有有些人说的那么恐怖。

“市场好的时候要‘反贪’，市场不如以前那么好的时候则要‘反恐’。” 这是开发商应该有的姿态，《二十一世纪商业评论》发行人吴伯凡说，太贪心会失去市场，但开发商也无谓陷入不必要的恐慌。

市场不那么好，却也没那么差

未来的房地产市场将步向何方？北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，2013年的房地产市场已经进入“高处”，未来面临下行的风险。“主要的风险来自三方面。一是对楼价的预期已经发生了变化，那种认为‘房价只涨不跌’的时代已经过去。二是利率市场化的影响，如今购买理财产品的年收益率为4%-6%，信托产品为7%-10%，房地产的投资作用被削弱了。三是供求关系的变化，除了少数一线城市，住宅市场供不应求的状况已经发生了改变。”

与钟伟不甚乐观的判断相比，秦虹的判断则属于谨慎乐观。“从美国房地产市场100多年的发展经验来看，下跌的年份有28年，占23%，而上涨的年份有95年，占77%，从中长期看，房地产的抗通胀能力是无疑的。”秦虹说，剔除物价上涨的因素，美国100多年来的房地产市场实际年增长率也有0.25%，这说明房地产本身具有很强的保值功能、抗通胀能力，“几乎没有哪种物品在经历了一百多年的起伏跌荡后，仍能够抵御通胀的变化，因此房地产的表现是突出的，虽然不排除它在短时期内有涨有跌。”

“今年第一季度，全国房地产的成交面积比去年同期下降了7.8%，而成交金额比去年同期下降了6.9%，很多人由此得出房地产市场即将面临崩盘的结论。但实际上，去年的销售业绩是属于暴涨性质，成交面积和成交金额分别比前年同期上涨了38%和59.8%。而今年1-4月份的成交情况除了比去年差以外，是高于过往任何一年的，今年的跌，只是由于和出于历史高位的去年相比。”秦虹说。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也表示，去年的房地产销量是9万-10万亿元的水平，今年估计也有8万亿元，“虽然与去年相比今年不算很乐观，大势不是很悲观。只不过是说如今房地产行业不再是高歌猛进，而是进入常态化发展了。”

需求仍很强，只是遇上供应高峰

“目前房地产市场的自住需求仍很强劲，这是人口结构所造成的。”秦虹说，“按照2010年全国第六次人口普查的数据，20-24岁和35-45岁的人群都是属于人口构成中比较大的一块，而这些人正是房地产市场的需求主力。”

秦虹解释说，2010年20-24岁的人口如今处于24-28岁，这一人群正是首次结婚需要购房的刚需人群，而按照第六次人口普查的数据，这一人群的人口数量为1.2亿，如今他们正处于结婚高峰期，由此带来的需求是巨大的。而当时35-35岁的人群如今正处于39-49岁，他们处于高收入、高储蓄人群，对住房的改善需求同样巨大。

钟伟说，去年有2240多万对新人登记结婚，即使其中一半人需要买房，也是非常庞大的需求。此外，每年由于住房改造等被动需求也有400万-500万套之多，因此每年还是有接近1000万套的住房需求。

为什么在需求巨大的情况下，今年的成交却有所下滑呢？秦虹认为，这一是由于去年是处于历史高位，今年要比较的基数较高，二是由于过去几年有大量资金涌入房地产行业，今年的住宅供应量也处在一个相对的高位。三是如今是一个经济的转化期，也是前期政策的消化期，货币政策的变化尤其明显，贷款的增速下降，让个人贷款的成本提高，致使短期内的购房意愿有所下降。

特色房企或可借机突围

“过去的房地产市场一片红火，就像台风、龙卷风来的时候，可能连猪也在天上飞，市场不好的时候，分化就开始出现了。”吴伯凡说，资金实力较弱的中小开发商和二、三线城市的项目可能会倒下一些，反之，大型的品牌房企和高品质地产企业则会在此轮的优胜劣汰中越来越突显它的优势。尤其是一些占据稀缺资源的住宅，将表现出良好的抗跌性。

“以前房子无论建成什么样都卖得出去，未来由于供需结构的变化，可能就只有质量不错的房子才能卖得好了。作为企业而言，主动也好，被动也好，都要往品质方向发展。”星河湾集团副总裁张学凤说，“幸运的是，星河湾是从一开始就主动地选择了品质，而不是今天看到市场的趋势和方向而被动地进行选择，无论是曾经经历过的非典阶段，包括2008年的金融海啸，一直到今天我们都是如此。品质是对消费者最大的价值贡献，也是开发商抵御市场风险的最有力武器。”

秦虹认为，未来房地产企业要生存下去就必须有自己的核心竞争力，每个企业的优势是不同的，有的企业是有高周转作为核心竞争力，有的是有足够强的成本控制力，有的则有足够低的融资成本，而以质取胜也是企业核心竞争力的一种。