近日，摩根大通中国首席经济学家朱海斌在，《清华金融评论》第二期“金融大家评”对话讲座中指出，目前的房地产毫无疑问已经进入调整期（拐点），房地产的黄金十年已经过去，接下来几年调整期有多长，目前还不好判断，这取决于政策是不是出现大的变化。

    朱海斌指出，说房地产进入调整期，房价可能更多是一种温和的调整。从金融体系来讲，短期一两年之内，由于房价调整而引发的金融风险也非常低。

    更令人担心的是宏观的风险，随着房地产调整，房地产投资的下滑，土地出让金的下滑，中国的经济增速业会下滑。2014中国政府制定的经济增长目标是7.5%，如果房地产调整过快，7%不一定保得住，到6%以下都有可能。

    从国际的一些房地产调整的经验来看的话，出现房地产泡沫以后，基本上有两类房价调整，、。

    第一，房价大幅崩盘，比如说欧洲、美国，如果房价开始调整的话，需要下调20%、30%才能触到底部。

    第二，另外一种是房价可能只是温和地往下调整，比如说跌5%到10%，同时居民的收入保持一个比较高的增长，经过几年的调整之后，你的房价收入也可以回复到比较均衡的水平。

    朱海斌认为，中国更可能是第二种调整的形势，跟欧美很大的区别在于，中国虽然经济增速在下滑，但是收入增长接近10%。

    目前最担心的是房价下调以后产生的宏观经济风险，2013年中国的经济增速是7.7%，那已经是2000年以后的最低，2014年如果没有意外，现在市场基本上判断都是在7到7.5之间，有关乐观一点的觉得中国能够到7.5%，悲观一点的人觉得2014年会低于7.5%，摩根大通的判断居中，7.2%、7.3%左右。

    但是今年的GDP下滑的主要原因在于房地产增速，或者说固定资产投资增速的下滑。房地产投资占了整个固定资产投资的25%，在整个GDP直接的贡献率大概是12%到13%，加上一些相关行业的话，大概是占20%左右。

    2014年前五个月，房地产投资的增速已经从去年20%的增速下滑到了14%、15%，接下来它会往下滑到哪个地步，对整个经济的下滑影响会有多大，这是现在最担心的一个问题。

    朱海斌指出，从目前的情况来看，房地产的增速如果下滑5%，对GDP的影响有多大，相对应GDP的增速下降0.6个百分点，也就是说如果房地产投资增速从20%下降到5%，对GDP的影响大概是1.8个百分点左右。

    朱海滨认为，房地产投资增速下滑到5%的可能性存在。

    “房地产市场调整一个最根本的原因，是因为出现了供给过剩，供给过剩的话，2013年新开工的面积是大概4到15万亿平方米，2014年的销售大概是10亿平方米多一点。”朱海斌指出，未来的三到五年，大概平均的需求是每年8亿到12亿平方米，可以说未来市场基本可以维持稳定，可以慢慢消化现在增加的供给。所以从房价的角度来看，它可以避免崩盘的情况发生。

    从另外一个层面看，在未来的5到10年，不太可能出现每年两位数的销售增长。所以从投资的角度来看，如果以后每年的销售或者说开工维持在平均基本不变的情况下，按开工面积算基本上是0增长，加上一些通胀的因素、建筑成本的上升，也就是5%到10%之间。

    如果一旦出现这种情况，对中国的整个宏观经济下滑是一个很大的风险，房地产增速在未来几年下滑，对GDP下拉达到2%的话，中国经济增速非常难保持在7%左右，可能我们面临的问题是，经济增速会下滑到6%这么一个新的现实。