| 合肥酝酿监管预售资金 遏制开发商盲目扩张 |
| 作者：star 文章来源：安徽商报 更新时间：2010-1-15 9:29:29 |
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省城全面监管商品房预售资金已进入“倒计时”。昨日，记者从合肥市商品房预售资金监管办公室获悉，目前各项准备工作正在“紧锣密鼓”开展。据了解，省城楼市年预售资金达到400亿元左右。一旦实施后，省城购房人的所有预售资金将得到全额全程监管；同时，一些房产开发商不顾资金压力盲目扩张的现象也将得到遏制。
政府将全程免费监管
此前，安徽商报曾报道合肥市已成立房地产预售资金监管办公室。记者昨日从该办公室了解到，当前最关键的工作是一款“预售资金监管系统”软件的开发。
据介绍，合肥市目前共有开发企业近千家，楼盘项目600多个，年涉及预售资金达400亿元左右。而预售资金监管的目标是：取得预售许可后，从购房人交付给开发商的第一笔购房款起，至符合交房条件止，期间所交付的所有购房款都将得到全程监管。这意味着，经严格审批后，今后这些商品房预售款只能用于预售项目的各项后续开支。
不过，该监管过程说起来易、操作起来却比较复杂。首先，牵涉到各家开发商，其次各商业银行，以及每一个项目等。资金安全当然是首要的，这些工作也显然不是人工能完成的，因此，软件开发必须慎之又慎。据称，目前已进入攻坚阶段。一旦研发结束，其他各项筹备工作完成，预售资金监管也将正式实施。
预售资金监管大势所趋
其实，预售资金监管在很多城市都已开始推行，这也是按照国家政策要求的。
记者了解到，合肥市有关住房交易资金监管措施实际上几年前就开始提出了，当时是针对二手房交易中出现的中介“占压房款”等问题，采取了二手房资金的托管。
2005年，在二手房市场出现不法中介截流、占压、购房款的事件发生后，合肥市便首次在全市范围内实行二手房交易资金全面托管。二手房交易由主管部门通过与银行结算系统网络对接，直接将交易资金锁定，保障了房屋交易价款和交易税费资金流从房屋交易进行之初到交易手续结束全过程、动态、及时的监管，从而有效避免了房屋买卖交易资金往来由于第三方代理而造成占压、挪用等行为。
不过，相比较二手房交易涉及面单一，预售房款的监管显然更难。不过，随着“国五条”的实施，且当前楼市隐现的浮躁心态抬头、商品房预售环节不规范行为增多等情况，商品房预售资金监管实属大势所趋。
可防止房价非理性波动
据合肥市商品房预售资金监管办公室介绍，新建商品房预售资金监管制度作为商品房预售制度的有效补充和完善，一方面能有效防止房地产开发企业在预售商品房项目未竣工前将预售资金挪作他用，从根本上保障了预售资金被用于新建商品房项目的后续建设；另一方面能够有效规范商品房预售行为，促使房地产开发企业理性投资、规范经营、公平竞争，形成良好的市场秩序和环境。
此外，专家也认为，预售资金监管措施首先能防止在市场再次快速上升时，开发商冒险扩张而陷入困境。一直以来，在房地产开发中预售款是企业资金以小搏大，滚动开发的重要环节，项目只需要40%或更少的资金就可以启动，特别是多项目之间的拆借，让开发商扩张更快，而这种操作模式和心态在市场高温时表现的尤为突出，很多企业就是在这种冒险扩张中深陷困境。预售资金实行监管可以警示和预防开发商拆东墙补西墙的现象，让开发商真正凭借自身的实力发展，加速行业的优胜劣汰，进一步规范市场。
另外，可防止房价出现非理性波动的风险。因为，开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本，就有条件用囤房不卖，从而推高房价；而市场不好时，一些资金紧崩的企业就只好大幅杀价。
当然，开发商未建完配套就“跑”，今后显然也很难再现。
利于形成良性发展环境
采访中，合肥市房地产管理部门的一些专家分析认为，预售资金监管将在形成规范的商品房交易环境，改变开发企业短视操作行为，实现房价合理定位等方面起到积极作用。
首先，当前楼市的稳定是重中之重，因此对于容易造成社会纠纷的市场隐患进行控制，才能够保证市场的长期发展。
其次，对开发商而言，在未来市场竞争中，合理科学的土地获取、开发及产品销售管理流程是立足之本，资金监管将对企业建立稳健、长久的发展战略起到良好促进作用。对相关金融机构来说，也可以通过监管过程及时了解开发商的资金链情况，及时对企业发展过热做出风险提示。
最后，对商品预售资金的监管，也给消费者一颗“定心丸”，对提升购买信心起到长期支持作用。同时，由于预期资金监管制度的建立和实施将使房价定价组合更透明，这也有利于商品房定价趋于合理，而且有利于避免商品房预售期出现各种违规。(王为民 张伟)
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