6月21日上午，鑫苑·鑫都汇“大家·财富”高峰论坛在北京金融街丽思卡尔顿酒店举行。住建部政策研究中心主任秦虹女士、《华夏时报》总编辑、著名财经评论家水皮先生、鑫苑中国置业高管以及众多投资人士与会。会上，专家对“中国房地产市场会不会崩盘、暴跌？需要逃命吗？未来走势如何？”做了细致的分析与解读。

秦虹称，虽然今年1-5月份商品房销售面积和销售额同比均为负增长，8%左右，但是除了2013年以外，今年的商品房销售面积和销售额超过以往任何年份同期，且今年5月份销售面积环比增长11%。所以今年的房地产并不悲观。

中国房地产市场三个不变

秦虹认为中国房地产市场有三个不变。

一、总需求量仍然很大。一方面，24-28岁，全国1.2亿人，其中8千万在城镇生活，这个年龄阶段对婚房需求迫切。另一方面，40-50岁，全国2.2亿人，对改善型住房需求也比较大。

二、房地产市场分化格局没有改变。去年全国11城房价负增长，69个城市房价上涨，其中一线城市房价同比增长20%。今年房地产市场依旧延续分化格局，这与人口的不均衡流动密切相关。城镇化每年新增近2000万城市居民，但这些居民流动极不均衡。例如北京2013年新增常住人口45.5万人，对新增住房需求十几万套，而北京每年商品房的销售数量也就十万套，所以北京的供求关系一直比较紧。而有些城市人口负增长，房价自然下跌。人口增速最快的有两类城市，一是区域内的龙头城市，二是高速交通网的结点城市。

三、房地产市场受货币政策的影响未变。房地产市场除了受自身调控政策的影响外，更受货币政策、货币环境的影响，这个影响更大。例如2011年限购开始，到现在行业政策未变，但2012年下半年到2013年，房价却大幅上升，这就是受货币政策的影响。因为2012年下半年开始，央行实行稳中偏松的货币政策直到2013年上半年。

房地产对货币政策非常敏感，因为房地产有很强的资产属性。今年房地产市场不如去年，很大程度上是因为货币政策偏紧。对个人购房而言，两个指标产生变化。一是，首套房贷款利率上升，今年不仅没有8折，反而提高10%-15%的利率；二是个人贷款额度大幅下降。因银行存款减少，在有限放贷额度下，银行更偏向高利率贷款需求。

秦虹称，今年中国经济增长有两个底线，一个是经济增速不能低于7.5%，另一个CPI增长不能超过3.5%。在此要求下，今年的货币环境很难持续偏紧格局，而宽松的货币政策就会有利于房地产市场的发展。

基于中国房地产市场的三个不变，所以市场不会出现所谓的崩盘或者暴跌。

未来，房地产投资如何选择，房地产市场还有没有机会？

秦虹认为，房地产市场总体发展态势为，过去的趋势性机会已经结束，结构性机会到来。过去无论谁买房卖房都赚钱的趋势性机会一去不复返了，未来的机会是结构性的，考验的是专业能力。对企业来讲，行业内部整合将加剧，专业化能力强的企业将不断扩大市场份额，另一部分企业则将退出市场；对地域来讲，龙头城市、高速交通网的结点城市未来依然会发展的很好；从业态来讲，单纯做传统住宅压力会非常大，但以创新模式做住宅以及社区商业将有好的发展前景。产业结构升级快的地方，消费结构升级，为商业地产带来新的机遇。

对个人投资来讲，结构性机会凸显，最重要的就是选择。选择好的企业，好的地段和项目，依然具有很好的增长空间。

最佳投资时机 今年下半年至明年年中

水皮认为，中国房地产市场长期看好，但短期调整不可避免。中国房地产市场和货币政策息息相关，目前货币政策偏紧，短期内房价会处于僵持阶段。对于投资人来讲，是个选房好时机。如果以5年计，房地产投资依然向好，尤其是一线城市。但短期来讲，房价波动难以抄底。

水皮预计，最佳房地产投资机会可能出现在今年下半年，最迟2015年年中结束，房地产调整时间不会超过一年。