购房两年后发现在渗水

　　四年前，周先生在临泉东路为儿子选购了一套婚房。2007年9月，他们拿到了房子，就紧锣密鼓地开始装修。但是，由于儿子和儿媳在外地打工，所以两人婚后不久就离开了合肥，新居一直空置。第二年的某日，周先生被物业叫去了新房，原来是楼下的业主反映自家屋顶漏水，需要检查下是否周先生家哪里出了问题。结果物业等人在周先生家折腾了半天，也没找出原因。

　　去年年底，儿子夫妻二人回到合肥，准备住进新房，结果推门一看，全都愣住了，屋子的门套上都发霉了！此时的周先生开始担心起来，在物业配合下，赶紧找了工人来砸开地砖找问题，结果发现是开发商在墙体里安装的一根管道惹的祸，管子上有个针眼大的漏点，水从其中慢慢渗漏。近日，周先生又找来了专业质检人员做检测，也是证实这个眼孔就是“元凶”。

　　面对周先生的质问，开发商方面却给了一个很简单的答复：两年保修期已过，我们不管。“这不是他管不管的问题，而是他不但要维修我损坏的管道，还要赔偿我的相关损失。”然而，到底是否像开发商所说的保修期已过，他们可以不再过问此事呢？周先生认为，漏水的问题早已存在，只是他们现在才发现，开发商不能推脱责任。

　　律师答疑

　　双方约定了两年保修期，虽然在找出问题时已过保修期，但该问题是在保修期内出现的，由于系隐蔽瑕疵，在物业配合下也未找出原因。据此，开发商应当承担修复责任。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，周先生可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。周先生在明知该房出现问题时应当采取适当措施避免损失扩大，因此，对于自己装修损失，应当根据实际情况认定是否承担相应责任。

　　集资房买卖容易过户难

　　2003年，林女士的单位搞集资建房。她与单位一个同事签订了《集资房买卖合同》，约定由该同事将面积为70平方米的集资房出卖给林女士，林女士一次性付清房款12万元，同时说好房产证下来后，要过户给林女士。2005年年初新房交付，全家人欢欢喜喜搬进入住。直到2008年，这套房子的房产证才办了下来，户主自然还是同事的名字。林女士请同事协助过户，本以为顺理成章之事，没想到同事竟有了反悔之意，既不愿过户，也不愿退钱。林女士这可急坏了：全家人已经在这套房子里住了好几年，老房子卖了，要集资房的机会早已错过了，现在我该如何打一场房产保全战呢？

　　律师答疑

　　虽然林女士的集资房买卖合同效力有问题，但鉴于她和同事之间的房屋买卖合同已实际履行，且一家人居住已满5年了，买卖合同无效情形已消失。因此建议林女士尽快到法院起诉，要求对方协助办理过户手续，或要求对方返还房款，赔偿损失。

　　房子产权差点拆散恋人

　　小刘和女友小杨五年前在浙江上大学时相识，一见钟情后两人谈起了三年风花雪月的恋爱。恋爱时的一切都是美好的，没有利益，没有矛盾，没有纷争。毕业后，两人为了事业能更好的发展，选择暂时分居两地，一个留在浙江，一个来到合肥。然而，距离让彼此更加思念对方，终于浙江人小杨熬不住相思之苦离开父母和家乡，为了爱情，奔赴到小刘的怀抱。

　　不想，现实是残酷的，眼下购房压力越来越大，小杨和小刘也面临了“蜗居”的压力。小刘是农村娃，在已经出嫁的姐姐的帮助下，父母东拼西凑才给他准备了8万块钱买房子。付了首付后，小刘贷款30多万元才买上了房子。然而，一直对买房从没过问的小杨最近发现了一个很伤心的事情，原来小刘在购房协议上只写了自己一个人的名字。为此，小杨和小刘大吵了一架，还差点分手。小杨委屈地说：“这是原则性问题，他这样做就是没把我当自己人，还款压力这么大，以后一定是我俩一起还，为何房子只属于他一个人呢？”小刘也认识到自己的一时疏忽，不知道是否有什么办法可以挽救自己所犯的错误。

　　律师答疑

　　双方一旦结婚后，工资等收入均系夫妻共同财产，双方以共同财产支付房屋贷款，该房在法律上已经有小杨的份额，并非小刘一人所有。与此同时，双方可以协议约定的方式解决首付和贷款归还、房屋所有权各占比例等问题。这样做，小刘就可以把女朋友哄回来了。

　　出租房子遭遇“被群居”

　　说好是七八个人住的，结果却住了20多人，最近吴大爷就遭遇了出租房“被居住”的烦心事儿。吴大爷有一套闲置住房已经出租几个月了，虽然租金一分钱不欠，可老人家最近整天想的，就是如何把他的房客赶走。原来，吴大爷的租赁合同当初是跟一个公司的员工小李签下的，口头说是七八个女同事一块儿住。说实话，吴大爷挺愿意把房子租给女孩，感觉女孩子更爱收拾，更爱整洁。可没想到，租赁合同签下后，吴大爷才发现，这套房子不断地有人入住。一查看，几个房间竟住了20多个人！屋子里每天闹腾不说，让吴大爷担心是人多了，安全隐患也大，而且容易把房子搞得不成样子，以后不好出租。于是，吴大爷找到小李公司的领导，领导说这事管不了。吴大爷很生气，可如何才能把房客赶走，又不付违约金呢？

　　律师答疑

　　吴大爷终止合同的理由不充分。首先，合同没有“出租的房屋只能入住七八个人，否则，出租方有权解除合同”的约定，所以不能以实际入住的人数多于口头约定的人数为由解除租赁合同。再者，小李租房子，她的主要义务是依照合同约定的方法使用房屋，并按时交房租。根据法律规定，只有当小李不按合同约定的方法使用房屋，并导致房屋受损时，或小李迟交房租而在吴大爷限期要求交房租期内仍不能交房租的情况下，吴大爷才有权解除租赁合同。所以，吴大爷以后在出租房屋时，尽量对房屋的用途及使用方法约定详细一点，以免在感到“吃亏”时无法解决。

　　“大证”房让人掏

　　冤枉钱

　　去年8月份，张先生通过中介公司，看中了位于合肥市望江路和潜山路交叉口某小区的一套二手房。当时感觉房子很不错，价钱也不算贵，张先生未加考虑就签了房屋买卖合同，并预交了5000元订金。就在准备办理相关产权过户时，张先生发现这房子原来是卖者单位的集资分房，有房产证，但是土地证是单位名下的大土地证，听说这就是“大证房”！还有朋友告诉他这样的房子以后办不了土地证。这时张先生开始后悔了，这万一以后办不了自己房屋的土地证可咋办？张先生左思右想，不知如何是好，但最终还是忍痛割爱决定不买这个“大证房”。可是，签约容易毁约难。好说歹说，最后房主和中介公司还是扣除了他3500元“违约金”。张先生为此懊恼不已。

　　律师答疑

　　遇到这种事，还是先弄清情况，再作决定比较好。第一，如果“大证房”卖者居住还不满5年，则该买卖合同是无效的，张先生无需承担违约责任；第二，如果“大证房”的土地证没有存在抵押情况，张先生可凭过户后的房屋所有权证去国土部门办理分户的土地证。第三，如果土地性质是国有划拨的，那张先生在办理土地证时，土地出让金或土地收益还需要交纳。弄清这些后，再对照已签的合同，看是否有对自己不利的情形。不过，现在木已成舟，张先生只能是“吃一堑，长一智”，以后买“大证房”时弄清情况后再决定，会减少损失。

　　陈慧琴许焕茹/文

图1：程永清律师

图2：卞真付律师慧琴摄

图3 ：

图4 ：郑成功摄

　　（合肥在线-合肥晚报 许焕茹）