过去十年，中国房地产市场经历了几起几落，关于房地产泡沫的争论也已经持续多年。而每当楼市成交低迷，各种“看空论”便纷至沓来，众所周知，其以往的悲观预期并未成为现实。

　　国际评级机构和投行有“唱空做多”之嫌。一方面他们在唱空中国楼市，另一方面外资又在快速流入中国楼市。从2001年到2010年，房地产业来华直接投资占外资总量的10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年达到23%。2013年上半年，房地产业吸收来华直接投资资本金同比增长23%，占非金融机构全部资本金流入的比重较上年同期上升5个百分点。

　　抛开各种“阴谋论”，从今年房地产各项数据来说，尽管从宏观层面上看，全国房地产销售、投资以及房企整体业绩、拿地在放缓。然而，局部区域、部分房企业绩仍然保持高位增长。

　　在市场并不看好的二、三线城市，上周末却出现刷新销售纪录的热销情况，上周六，合肥恒大中央广场25.6亿，创造了全国楼市今年开盘销售纪录。随后一天开盘的平顶山恒大名都销售6.1亿，创造了今年三线城市开盘销售纪录。恒大、万科今年前5月销售额仍然上涨依旧。

　　不同于2008年以来房地产市场几次在调控重击下的周期性回落，本轮市场转冷更多的原因在于前期房价过快上涨等市场本身风险因素的积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。从中长期看，我国城镇化仍处于进行时，每年城镇人口的增加和需要更新改善需求规模仍然庞大，房地产仍有巨大的潜在需求。

　　经过此前十余年的高速增长，中国房地产业的供需格局正在发生变化，房地产从总量上来看，已经进入供求大致平衡的阶段，步入稳定的常态发展期，然而，分化的楼市也有春天在市场分化加剧之下，对微观企业而言，精耕细作，贴近百姓，比拼品质服务，将成为未来楼市制胜的核心。