在中国讲房地产企业的社会责任，除了要履行企业的一般社会责任外，比如说照章纳税、提供优质的产品、维护好员工的利益等，很重要的一点就是要具有国情意识。

去年12月份中央城镇化工作会议召开，提出了新型城镇化的六大任务，在这六大任务里，有三项和房地产企业的发展、房地产市场的发展有直接密切的关系。

第一项是新型城镇化的人口政策，核心是推进农业转移人口的市民化，这对于房地产市场的影响主要有三个方面。

一是，下一步城镇住房的保障工作任务依然艰巨，我们还要持续把它做好，因为新型城镇化或者新定居的这些农民工、外来务工人员，可能有一部分过去他们没有本地户口，享受不到城市的公共服务，但是今后他们定居在城市里面，对于那些特别困难的，又无力自主解决住房问题的这部分人来说，仍然需要政府的住房保障来给予覆盖。

二是，我们要高度关注未来随着城镇化的定居落户政策开放以后，首次在城市里就业的这一部分人的家庭住房需求。按照我们的计算，到2020年，如果实现城镇人均居住面积35平方米的目标，其中60%的需求来自于人口的城镇化。在新增城市人口需求中，首次置业是主要的，也就是所谓的刚性需求，其次是改善性需求。

那么占新增住房需求的60%左右的城镇化带来的需求对于房地产市场会产生怎样的影响呢？我们认为未来的住房供给依然要高度关注首次置业的中小户型的住房需求。在一些房价比较高、上涨比较快的城市，要积极探索共有产权住房。

共有产权住房能解决什么问题？其中最核心问题，就是解决已经在城镇稳定就业的无房家庭，他们的住房需求既不能被住房保障覆盖，又无力购买商品房，可以通过共有产权住房解决。即通过政府的政策支持，让他们低门槛地解决第一次的稳定住所。以共有产权方式体现政府的支持来防止寻租是比较理想的情况。

三是，未来城市发展中旧区、城中村、棚户区等改造空间比较大。像北京举办过奥运会，上海举办过世博会，广州举办过大运会等活动，都对旧城进行了几轮改造。但未来还有很多城市在快速扩张过程中产生了很多城中村，或者是在过去历史上遗留下一些老的旧城区，面临着下一步升级改造的巨大需求。所以新型城镇化的人口政策，关键是解决进城人的定居问题，对于房地产企业来说就是要关注他们定居所产生的住房需求。

第二项是以提高土地利用效率为核心的新型土地政策。土地与房地产关系密切，新型城镇化就是要将过去粗放的、数量扩张为主的土地利用模式，变为提高土地利用效率为核心的土地利用。为此，房地产企业需要高度关注，过去那种新城建设、新区建设、摊大饼式的发展格局很难持续。特别是在500万人口以上的大城市，将不再是简单地、低效率地增加建设用地。那么对于这些大城市来说，在提高土地利用效率的要求下，如何解决未来发展中的土地需求问题？按照现在的政府规划，只有两个办法能解决。

一是要挖掘已有的城市建设用地的潜力，要把过去已经是国有土地，但是土地利用效率比较低的土地，实行再开发。二是大城市不再搞新区开发、摊大饼的外延式、粗放性的土地用地模式，而是要走大城市带动周边中小城市的城市群之路，实现可融性城市发展的格局。

这对房地产市场会产生什么样的影响？

首先，意味着未来集约利用土地的开发模式值得推广，过去那种粗放的土地开发模式很难持续。其次，城市里面低效率利用的土地将会有再开发的政策空间。

二是受中心城市辐射明显，与中心城市产业融合度高的中小城市，受到人口政策、落户政策放开等政策利好影响，也受益于新的土地政策，将面临着一些新的发展机遇。

第三项是优化城镇化布局和形态。新型城镇化要改变城市发展的格局，走各城市协同发展的道路，形成以城市群作为城市化进程发展的主体空间形态。

房地产的发展从来都是与城市发展紧密相关的，所以，房地产企业要高度关注城市化进程新格局。这样的话，意味着过去那种独立的、分散的、各自发展的城市化进程将会变为城市群内各个城市协同发展的一种格局。打造城市群发展的过程，对房地产开发来说至关重要。因为房地产下一步的开发，一定要关注房地产的需求在哪里，谁最需要住房，只有产业发展和人口发展所支撑的需求，才是市场坚实的基础，这样的开发才是和市场的选择相吻合的开发。

那么在新型城镇化和城镇群发展的格局中，如何打造城市群呢？就是要实现城市群内各城市的同城化，通过快速交通网的建设，实现城际轨道交通的公交化，把城市群内的各个城市连接起来，形成一小时或者半小时的城市圈。

然后，国家再通过高铁把各个城市群连接起来。目前中国的城市数量已经达到657个，未来随着高速交通网的建成，我们大致可以想象，这657座城市将会形成两类城市。

一类城市是在整个国家高速交通网上有交通节点的城市，另一类城市是在高速交通网的网下。我们大致判断，在高速交通网上的这些城市，未来它们的投资成本更低、投资效率更高，对产业和人口的吸引力会更大。

所以说房地产企业要遵循社会责任，要具有国情意识。国情之一就是要关注未来的新型城镇化政策，以及新型城镇化会带来未来房地产业发展新的格局。房地产企业的投资要研究未来房地产的需求在哪里，产业在哪里集聚，人向哪里去，不开发空城，不建垃圾建筑，这是房地产企业履行社会责任的重要体现。