楼市降温传递土地：20大房企半年拿地1520亿 同比减少23%

市场下行，销售受压，土地市场亦由热转冷，“底价成交”是近期土地市场的写照。持续接近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。一二线城市的土地市场均出现了降温，其中标杆房企拿地也愈加谨慎。

中原地产市场研究部统计数据显示：20大房企在2014年6月拿地110.75亿，累计年内购入土地合计仅1520亿，同比2013年同期的1977亿下调幅度达到了23%。

购置土地单月额度连续多月锐减，4-6月连续3个月不足200亿，最近2个月更是在百亿周围徘徊。

从目前市场趋势看，下半年房企拿地有可能继续萎缩。企业全面进入保守状态。

其中仅中海、富力、恒大、招商、华润等企业有拿地。其他企业基本已经数月停滞拿地举动。

2013年6月，20大房企拿地总额高达421亿，今年全月仅在百亿左右。标杆房企普遍谨慎进入土地市场。

多地包括上海等城市已经出现了住宅土地市场流拍的现象。

去年5月拿地高达454.64亿，而在今年5月，20强房企，合计仅拿地116亿，只有万达、保利、金地、恒大、碧桂园等企业有小规模拿地，其他企业5月全月，在土地市场无动作。

从月度变化看，4月单月，20大房企仅拿地154.4亿。在2013年4月全月拿地额则达到了291亿。

从年内发展看，单月的成交额，在2013年12月突破单月记录的870亿后，连续数月下调，2014年5月成交额71.28亿也是数年来最低的不足百亿成交。

2014年3月拿地为261.95亿，2月为331.99亿，1月未582.52亿。

从连续几月看，整体放缓已经趋势明确。标杆房企已经全面入冬，拿地谨慎，加快销售。

中原地产首席分析师张大伟分析认为出现标杆房企拿地减缓的主要原因有几点：

首先：房价上涨幅度放缓，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年已经出现了楼市分化逐渐蔓延到了一二线城市。

从春节过后这2个多月时间看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、两会言论、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

整体市场出现降温，中原地产研究部统计数据显示，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响，有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。随着楼市预期改变，今年房企业绩释放动能已明显减弱。117家房企的合计净利润为96.49亿，相比2013年同期的127.36亿，出现了明显下调，下调幅度达到了27%。

在部分千亿房企都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化

其次：标杆房企在2013年土地储备充分，这20家家企业在2013年购入接近5586亿土地，土地储备提前完成。

第三：2013年，全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿，创造历史新高，土地价格也创纪录，这种情况下企业负债明显提高，虽然因为地价提高房价有上涨的需要。也使得房企利润率下滑，而且如果市场不景气，房企也必须供应增加。

2014年房企销售业绩难以乐观，从目前数据看，销售同比上涨的企业其中部分是因为2013年的高额结转，从1-3月份的同比变化可以看到，销售结转的逐渐减少影响了同比涨幅。

2季度房企销售压力巨大，全国33个上市房企发布了前五月数据，33家企业,4月单月签约1092亿，5月单月签约1146亿。环比微涨5%。整体而言房企在红五月的表现并不乐观。除了保利等企业在全国促销的影响下有所上涨，其他企业均延续前四月趋势。

合计前5月签约了4365亿，前5月签约金额为5500亿，从同比数据看，33家企业，同比13年同期下调的达到了19家，包括金地等企业。另外保持同比上涨的企业涨幅相比前四月则有所下滑。包括万科在前四月同比涨幅接近2成，前五月则涨幅下滑。

33家企业明显出现了分化，而且预计后续公布的企业中同比下调的比例将明显增加，这表面了整体市场依然处于降温过程中。红五月依然处于低温中。

三四线市场整体风险非常大，在2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。

相比较一二线也出现的市场调整迹象，目前三四线整体趋势已经明确，这一变化趋势已经明确，预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在明显酝酿风险。但相比三四线已经可以看到的风险，一二线市场的风险要低很多。