“以房养老”方案的推出，让这一酝酿了10年的养老产品终于有实质性进展。在日前召开的“2014中国资本高峰论坛”上，“以房养老”首倡者孟晓苏接受了 《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者专访。他认为，“以房养老”作为小众金融消费产品，只是诸多养老方式中的一种，并不会取代政府养老。

险企之忧

NBD：“以房养老”自提出至今10年时间难有实质性推动。作为首倡者，您认为其中原因是什么？

孟晓苏：“以房养老”被搁置10年，其障碍并不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑。对于保险公司来说，最担心的就是房价下跌，其次就是房屋70年产权问题。

NBD：对于险企担心的房价涨跌问题，您的判断是怎样的？

孟晓苏：需要说明的是，去年房价处于高烧状态，虽然目前全国平均房价较去年同比有所回落，但整体趋势依旧是在上涨。并且，保险企业不应该因为担心房价下跌，而拒绝为有“以房养老”需求的老人提供服务。

NBD：您提到，除了房价下跌，保险公司还比较担心房屋70年产权问题。这一问题现在是否依旧存在？

孟晓苏：2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这从法律上保障了住宅的长期物权。因此，保险公司已经不再担心房屋70年产权的问题。

一种补充

NBD：对于“以房养老”，现在业内议论最多的是它究竟是普遍适用于所有老年人的“大众产品”，还是仅适用于特定人群的 “小众产品”？您是什么观点？

孟晓苏：根据老龄委的数据，中国2亿老年人口中，有10%的无子女老人。这2000万无子女老人和一些失独老人、空巢老人，对“以房养老”产品是有需求的。但是，“以房养老”目前并不适用于所有老年人。所以，我宁可说它是小众金融消费产品。

NBD：按照您的观点，“以房养老”是否只是一种补充养老方式？

孟晓苏：我曾经计算，中国老人有7种养老方式，而以保险为主的“以房养老”，只是诸多养老方式中的一种。

外界对“以房养老”有很多不同的声音，认为“以房养老”会取代国家基本养老，事实上这种观点是错误的。“以房养老”只是为老人提供了更多一种养老方式选择，并不会取代政府养老。

利润来源

NBD：保险公司从“以房养老”产品中获得的利润主要来自哪些方面？

孟晓苏：根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，“以房养老”试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。二者的区别是，参与型产品是指保险公司可以参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品是指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

NBD：对于保险公司来说，参与型产品和非参与型产品，哪个利润空间更大？

孟晓苏：与参与型产品有所不同，非参与型产品不能分享房产增值收益，其利润仅来自利息收入。因此，对于保险公司而言，参与型产品的利润空间更大。并且，参与型产品可以为长寿老人增加长远的保障，因此对参保老人也更有利。

不过，从目前情况看，第一批参与试点的保险公司基本上都是采用的非参与型产品。当然，这并不是因为保险公司不愿意获得更多利润，而是因为房产增值收益很难计算出来。

“三高”特征

NBD：您之前提到，“以房养老”具有“三高”特征。这是否意味着，“以房养老”的目标群体主要是中等收入以上家庭的老人？

孟晓苏：实际上，国外的“以房养老”产品都是向中低收入家庭倾斜，我认为在中国也应该是这样。因为富人不需要抵押房产，而真正需要这一产品的是拥有房屋却无资金的老年人。

那么，为什么说“以房养老”适用于具备“三高”特征的人群？这主要是考虑在试点期间，打消保险公司的顾虑。“高房价城市”、“高潜质房屋”是为了减轻保险公司的担忧，“高素质老人”则是为了避免老人受骗。

值得说明的是，“三高”特征只适用于目前的试点阶段，“以房养老”产品未来还是应该向中低收入家庭老人倾斜。