退房潜规则

　　杭城楼市两个半月退房195套，多为已交付且房价大涨楼盘

　　退房背后有猫腻：为关系户炒房、留位，或假交易套取贷款

　　今年伊始，杭州透明售房网的“解除合同”令人关注。杭州主城区半个月的退房量约等于过去一个月的退房量，1月1日至15日，杭州主城区商品房解除合同的房源有60套，而2009年11月为70套，12月为65套。

　　退房是因为购房者不看好市场或付不出按揭款吗？似乎并不是。记者在调查中发现一些奇怪的现象：不少退房房源是已交付或即将交付房源，为什么不等办完三证出售而要采取退房的方式？不少解约房源是2007年、2008年签的约，谁会在2009年的大涨之后退房？这些解约后的房源为什么马上会变成已售，或“内部已预定”？涉及的开发商为何三缄其口？

　　退房房源多为一两年前已开盘或已交付楼盘

　　记者整理了杭州透明售房网上2009年11月以来的解约档案，一共有195套解约房源。令人吃惊的是，相当多的楼盘居然早在一两年前就开盘甚至早已交付。

　　记者统计，已交付房源居然占43%。195套解约房源中，目前已交付的有83套。像钱江新城一楼盘，2009年12月交付，而在过去的两个半月内，退房5套；世茂江滨花园碧景湾，2009年6月交付，3套退房；太和广场，2009年9月交付，解约18套；水岸城市花园，一个2008年9月就已交付的楼盘，也有2套退房；钱塘名都，2009年1月交付，6套退房；杭州国际商务中心，一个早在2005年开盘的楼盘，居然也有14套解约。

　　二是早在一两年前开盘并“售罄”房源占主流。据记者调查，这些房源中，2009年1月1日前开盘签约的居然有127套之多，占比65%以上。云厦连园，2010年底交付，两个半月来有9套退房，其退房房源开盘时间是2008年的10月；现代景苑、朗郡、万银大厦……众多在2008年3月至9月间开盘的楼盘出现在退房名单中。这些房源早在2009年时就已对外表示“售罄”。

　　而在最近两三个月内开盘的楼盘在退房名录中并不多，仅16套房源在2009年9月底后开盘，只占总退房源的8%左右。

　　这些不禁让人遐想无限：已交付楼盘马上就可以办出三证拿到市场上卖了，为什么要急着解约？一两年前就已开盘并“售罄”的房子，经过2009年的大涨，早已涨50%甚至翻倍了，为什么还要退？如果没有充分的理由，开发商一般都不会同意解除合同，难道是购房者与开发商私下里有什么交易？为什么开发商的员工会出现在退房名单中，并一退就是好几套？

　　虎年，温州炒房团的钱投向哪里

　　温州炒房客就像一阵风，来得快去得也快。两三个月前，杭州还随处可见温州炒房客，这个月，却很难觅到身影。放眼全国一望，原来，温州太太炒房团、温州山西煤老板把杭州、上海做了他们的根据地后，正北上南下发展。有北上沈阳、天津看中那里的价格洼地的，有南下海南三亚，看好“国际旅游岛”的，甚至还有远赴迪拜准备抄底的。

　　2010年，房地产仍然是温州客商不能割舍的一个重点投资领域。

　　从杭州转战二三线城市

　　一位在杭州滨江炒房两三年的温州人林先生，最近卖光了手头上的杭州几套房源，准备转战安徽，寻找新的炒房商机。

　　林先生和太太以前是二手中介盛世管家滨江店的常客，和店里的汪经理很熟，每月总有大半时间泡在他们店里，买房，转手卖出。但最近，汪经理很少看到他们的身影了。汪经理说，前阵子他们把手头上的几套房子全部卖出，准备离开杭州了。最近一次见面时，林先生告诉汪经理，他准备去安徽合肥，想看看那里有没有机会。

　　“像林先生这样想法的温州炒房客还有很多，他们感觉杭州的房价已经达到一个高位，再有大幅增长不太可能，反而是一些二三线城市，目前价格还普遍偏低，与杭州、上海等大城市有很大差距，有足够的涨价空间。”汪经理说，他认识的不少温州客很多已经转战二三线城市。

　　曾在山西投资煤矿的温州客商陈先生目前在杭州居住，他手头上有两三套杭州的房子，都是两三年前买的，并没有出售的念头，但也没打算在2010年再买进房子。山西煤矿投的钱至今还没有收回来，但陈先生也不急，因为对2010年的投资方向他还没看好，他觉得，杭州如今的房价太高了，买房自住的话还可以，投资的话升值潜力有限了。

　　而陈先生认识的温州太太炒房团目前已经转战到了沈阳、天津、苏州等地，目前那里房价还不算太高。

　　海南和迪拜，温商新目标

　　说起去海南买地买房，陈先生说，他的好几个朋友两三个月前就去三亚买房了，现在已经翻了好几倍了。现在还不断有朋友怂恿他去海南买房，他有点心动。

　　前两天他跟朋友还真去了一趟，这一去还真是吓一跳，海南其实并不是个经济发达的地方，很多地方都还很贫穷，但一些房子已经炒到了五六万元一个平方米，博鳌的单价也已经由原来的3000元涨到了一万多元，就连离三亚160多公里的楼盘，也要七八千元一平方米了。他想了想，还是没下手，他希望有更好的时机来出手。

　　事实上，在过去的10年间，温商已经前赴后继，从事三亚的地产开发。在海南国际旅游岛获批之前，已经有不少来自温州的客商来三亚开发房地产项目。如今，“国际旅游岛”一出，海南房价暴涨，早两三年就开始投资炒房的温商笑了，2010年，海南房产仍然是温商的投资方向之一。

　　除了海南，还有一个房地产投资去处——迪拜。温州中小企业发展促进会的周德文会长说，虽然迪拜经历了一次泡沫洗礼，但目前也正是迪拜最低谷的时候，按温州人的说法，最低潮就象征着新的起点。

　　温商投资方向都很新

　　除了房地产这一温商的传统投资领域，记者还了解到，有几个新领域会成为温商投资新目标。

　　首先就是金融领域。周德文会长说，目前国家鼓励国有银行和商业银行改制上市，有很多温州的民营企业家准备在全国范围内投资金融领域，如国有银行、商业银行、农村合作银行以及小额贷款公司。他们觉得，这才是最正宗的投资领域。

　　其次是投资新农村建设。“三农”经济是国家近年重点鼓励发展的领域，发展新兴农业项目和生态农业等新农村建设也会受到国家相关政策的扶持。周会长说，很多从山西撤资回来的煤老板正瞄准这个投资项目，像旧村改造等城镇化建设是他们的投资目标。

　　还有就是投资浙江省内的新兴产业。温州以传统制造业起家，目前面临产业结构调整，很多民营企业家着手开辟新产业。温州在建的沿海产业带，全部面向新兴产业，政府也会为转变经济增长方面搭建平台。

　　退房下的黑幕

　　退房房源居然大多已重新卖掉或“内部预定”

　　按相关规定，房源解除预售合同后，公示三天重新变为可售房源。这些房子普通购房者真的能够再买到吗？记者了解的情况是，基本不可能。

　　195套解约房源不少在解约后不久就由“可售”变为“已售”，这个过程基本在10~15天左右，差不多就是从“预定”转为“可售”的时间。就算是透明售房网上挂着的“可售”，记者打电话表示要买，得到的答复是，房源没有拿出来重新卖，已经被订掉了。

　　195套解约房源中，目前透明售房网上重新变为“已售”的有100套，除去赞成太和广场和杭州国际商务中心共32套开发商自己买下的房源，透明售房网上显示“可售”的只有63套。但就是这63套，普通购房者也买不到。

　　解约的房源究竟卖给谁了？记者以购房者的身份联系了多家涉及退房房源的开发商。

　　云厦连园今年1月有5套房子解约，目前透明售房网上显示为绿色的“可售”。记者致电售楼部，售楼小姐告诉记者，这5套房子已经订掉了，以原价卖给了原购房者的亲戚朋友。至于为何这批2008年10月开盘售出的房源到现在才更改用户名，售楼小姐模糊地表明购房者是老板的朋友。

　　城西一楼盘1月份也有两套房源解约，售楼小姐告诉记者，这两套房源属于“内部处理”，只是购房者名字的变化，不对外出售。

　　钱塘名都也有6套房源解约后目前显示为“可售”，售楼处的解释是按揭还不上而解约，房源目前并没有拿出来对外销售。

　　另外，也有开发商表示，退房是由于二套房贷政策变动，去年一直在等银行放款，没想到等了半年以后首付比例提高，利率也有所提高，客户感觉无法承受，因此选择退房。还有的开发商，一听记者采访此事，直接拒绝接受采访。

　　记者先后联系了十几家有解约房源的楼盘售楼处，总结一下，有四个答案基本雷同：很多开发商说是原房源原价转让给了原购房者的亲戚朋友；二是解约的客户都肯定跟开发商关系不一般。三是多少和银行有关，比如还不上或办不出按揭等。四是解约房源基本上不再拿出来卖。

　　这些很多听上去确实不可思议：楼市大涨之后，谁肯原价转让？按揭还不上是购房者和银行间的事，开发商为什么要以退房的方式斡旋？新房办不出按揭居然也要等上半年才知道？　　

　　业内人士解析：正常的原因太少，见不得人的原因太多

　　采访中，涉及解约楼盘的开发商很多都三缄其口，不想道破个中原因。但是这些“黑幕”其实不再是秘密，已经成了业内的“潜规则”，只是未说破而已。

　　业内人士告诉记者，一般见不得人的解约原因有三种，尤其是已“售罄”或已交付楼盘，大多逃不出这三种理由。

　　很多快交付或已经交付楼盘的退房实际上就是“更名”转让。名义上是解约，实为买卖双方提供方便并避税，这已经是业内尽人皆知的“潜规则”。这些购房者多是开发商的关系户，开盘时拿到一套房源，等到快交付时，房价也已经涨到了高位。如果办了三证再转手，手续繁，还要付相当一部分的税费，这时买家找个“适当”的理由“解约”，开发商再与下家签购房合同，下家把中间的差价付给原买家，税费省了，而且交易真是“方便快捷”。

　　其次是自己人买自己房的假按揭，购房为假，套贷款是真。市场形势不好的时候，有些开发商让员工来购房，首付由公司付，一买就是几套，既能造成销售热卖的假象，同时能套取银行贷款，成为市场形势不好时的一种融资手段。等形势好了，房价也升到一定高点，再找理由解约，重新以高价卖出。

　　在解约的195套房源中，2008年7月至9月开盘的房源有很多。当年这段时间的市场行情并不好，这里面不排除开发商当时在形势不好的情况下以假交易换取银行资金。

　　还有一种退房是为关系户让位。一些开发商会给关系紧密的某单位重量级人物留房源，但重量级人物一直不来签约，只好由开发商先派个人“占位”，等房子快交付了，或者房价已经达到一定高位，再办解约手续，重新归还给“重量级人物”。解约楼盘中一些开发商所提及的“关系户”有可能就是指此类不能得罪的“非普通”购房者。

　　看似因市场不被购房者看好而导致的“退房”，其底下其实掩藏着楼市多少不能见光的交易。

　　有道是“不看不知道，一看吓一跳”。看起来挺吓人的“退房潮”，反映出来的，不是普通购房者对楼市的恐慌，而是开发商和一些“非普通”购房者某种不可言说的“秘密”。

　　从195套解约合同来看，大部分竟然是2009年1月1日以前开盘的楼盘，再仔细看看，原来有很多还是2009年已交付或将在2010年交付的楼盘。退房者专门选在了这个时间集中退房，开发商也一个个或抱以默许，或抱以积极的态度帮其“更名”，到底谁在从中受益？

　　再来看看签约时间。解约房源中，2008年开盘签约的楼盘不在少数，在当年楼市的不景气下，为了冲量，或套取银行贷款，不少楼盘选择了由员工“自买”楼盘，像“小梅梅”、“小君君”之类，而且一买几套，几乎成了业内的一个“潜规则”。

　　正因为当时并不是普通购房者买了这批房源，它们注定了被“转卖”的命运，因为从一开始它就没作为一种居住功能，而是成了某些人的工具。如今，时机终于来了。

　　首先是房价经历了2009年的高涨，已经到了一个高位。而这正是那些“非普通”房源转手的绝佳时机：开发商或重新投入市场，高价卖出赚一笔；或还给“重要人物”；或协助更名，帮人赚上一笔。试问，这时不退房，更待何时？

　　只是这种交易本来都是在私下里进行的，不好拿到台面上来说，所以虽然经过产权中心审核过是合法的，但很多开发商还是不愿意去说出真实内幕，让我们在这里猜来算去。只是这种名义上合法的交易，作为普通老百姓的我们，是否“意难平”呢？

　　赵红燕