摘要：要把握某一种行业、某一种新兴业务的一般规律和集群规律，如果不能把握就没办法对项目进行准确定位。

观点地产网“早起的鸟儿有虫吃”。在时下颇受市场热捧的产业地产中，武汉光谷联合就是其中一只鸟儿。

从将保健品红桃K做到家喻户晓，再到华丽转身产业地产并成功上市，在其领航者光谷联合、创始人董事长黄立平看来，产业地产不仅是自身创业过程中的一次必然，也是顺势而为的一次创新。

“我自己比较崇尚顺应正确的趋势，同时也崇尚具有前瞻性、应变能力的企业。在精神上要坚守一些东西，但是不能抱定某个业务不放。当机会来了的时候就果断进入，当认为不适合做的时候就要敢于选择新的事情来做”。

在顺势而为过程中，光谷联合这只“鸟儿”羽翼逐渐丰满，并积累了自身独到的开发经验。在接受观点地产新媒体专访中，黄立平也毫无保留的分享了一系列经验。

在黄立平看来，产业地产体主要现了为谁服务，为什么样的行业服务这个概念。而具体到产业园开发中，强调的则是项目前期研究和定位策划。

“在任何一个城市，要发展某一个业务的聚集区，首先考虑有没有这样的需求，有多大的需求，政府有没有战略上的意图，自身能够服务的资源究竟有多少”。

在黄立平看来，做产业园的总体思维还是模块式，要找到模块的各种要素。比如说要去考虑城市资源禀赋的模式，当地有多少科研机构，有多少某一类人才，城市总规模多大，是否具备某种创新业务的条件，有竞争力的机构会不会选择这个城市，以及城市的环境、商业氛围、居住条件等。

黄立平认为，站在产业地产开发者的角度，一定要强调产业园是有主题的，主题体现的是不同行业的规律，不同业务类型的规律。

“总体而言，要把握某一种行业、某一种新兴业务的一般规律和集群规律，如果不能把握就没办法对项目进行准确定位，这也是为什么光谷联合始终坚持无论是品牌还是项目策划上，不能泛化使用同一种概念”。

以下是观点地产新媒体对光谷联合控股有限公司董事长黄立平专访节选（全文将刊载在《观点》杂志2014博鳌房地产特别报道中）：

观点地产新媒体：从最早的生物保健品到后来选择进军产业地产，您是怎么考虑的？

黄立平：我本人创业已有27年了，我们这一代人在中国改革开放中孕育而生，但是就个人心得而言，旗下的团队没有刻意说要去构想一个伟大的事，但顺应大势是有的。

我自己比较崇尚顺应正确的趋势，同时也崇尚具有前瞻性、应变能力的企业。在精神上要坚守一些东西，但是不能抱定某个业务不放。当机会来了的时候就果断进入，当认为不适合做的时候就要敢于选择新的事情来做。

从这个意义上讲，创业过程中并没有长期做一件事情，产业地产只是这个过程的一个必然产物。产业地产是最近几年说得比较多的，我自己的看法是产业地产体现了为谁服务，为什么样的行业服务这个概念。

仅仅从概念上讲，可以把产业地产理解为商业地产的一部分，或者是商业地产的细分。但是不论怎么分，也是为企业、行业、机构、公共活动服务的，而不是为一个家庭服务的。

观点地产新媒体：您怎么看产业地产从萌芽到逐渐被市场重视的发展过程？

黄立平：任何一个业务的本质是有特定服务对象才能够成熟，如果为谁服务、为什么活动服务这个规律都没有，就谈不上成熟，这个脉络有利于大家去认识事物。

这30年里面最大的变化就是信息技术，互联网发展改变了人们的空间关系，从某种意义上来讲也改变了产业运作方式。放到一个大的历史背景下来看，产业地产概念的提出以及被更多关注就是在这个框架下进行的。

这个框架下的特征是什么？首先是大量的新兴产业出现；第二是大量的创新活动出现。现在经常讲经济结构调整，或者经济转型升级、产业转型升级，其实在这30年里面，特别是近十年发生了深刻的变化。

观点地产新媒体：光谷联合在多个城市做了很多产业地产，还有很多工业、制造业等，这两大类型的产业有没有办法作为光谷联合未来的方向？

黄立平：这是经济转型的必然，从过去的传统制造业向创新的业务转型，广东“腾笼换鸟”的本质含义就是这样。

过去30年，工业化、城镇化所带来的突出现象就是住宅开发，住宅开发成为城镇化的一个主要推动力量，已经走到了相当成熟的阶段。任何一个有规模的跨区域住宅开发公司都拥有了比较成熟的管理经营模式，产品线也走向成熟；第二，工业化带来的产能明显过剩，这是城镇化和工业化最突出的现象。

东莞也是个工业化充分的地方，未来必须改变，改变的方式也有很多。比如说工业化、信息化融合是一种改变，用信息化改造工业化是一种改变。无论如何，转型升级会在城市形态上要求变化，应该把产业和城市的关系解决得更好，产业成为城市的基础，城市又为产业的可持续发展创造很好的环境，这是新型城镇化的一个方向和任务。

近七八年时间，光谷联合把产业园的开发和运营作为主要业务，也经历了过去经营多种产业的过程，了解各种产业所需和可能遇到的问题，断定房地产发展的专业方向是为这种新型业务提供更广泛的发展空间和更专业的服务。

从城市发展意义上，每一种需求如果要靠自身来解决，肯定是一种落后的方式。产业地产的发展，无论是从概念的提出还是内涵的不断丰富，的确是因为新型产业的发展，传统产业的转型升级发展而形成的历史性需求。

站在产业地产开发者的角度必须要解决几个问题，有不同的行业，不同的工艺流程，不同的业务完成的条件，在为这一类业务服务的时候，就必须要对业务的内在逻辑要了解。

总体而言，要把握某一种行业、某一种新兴业务的一般规律和集群规律，如果不能把握就没办法对项目进行准确定位，这也是为什么光谷联合始终坚持无论是品牌还是项目策划上，不能泛化使用同一种概念。一定要强调产业园是有主题的，主题体现的是不同行业的规律，不同业务类型的规律。

为哪种类型的企业服务，要进行自动选择，通过价格、地段来区分。服务不同行业，建筑的标准会不一样，规划思路、理念也不一样，这些在项目定位乃至定位前期的工作，要比做住宅、写字楼要更加复杂。

观点地产新媒体：产业园需要投入和沉淀大量资金，光谷联合资金回笼方面怎样保证？产业园区物业会不会自持？

黄立平：产业园达到预售条件就可以回笼资金，未达到预售条件的可以采取定制方式，定制占了一半以上。

在房地产信贷紧缩的情况下，光谷联合的资金压力也不大，这次上市以后，有很多同行希望公司发债，但是因为没有迫切的资金需要，所以就暂时没有发债计划。

国内现在银行把光谷联合看作是一个为产业服务的机构，并不是房地产商，所以在国内的融资渠道非常畅通。光谷联合现在的企业债和私募债约占总融资三分之一以上。企业债有三年、六年的，其它是银行贷款。

持有方面，会逐渐增加比例，园区配套服务部分肯定要持有。但是现阶段不能持有很多物业，因为资金要周转。

软件园或金融港周边的住宅会升值，今后项目会注意配套住宅，但是主要是在光谷联合旗下联合科技城这个产品线里，科技城本身是新型城镇化，政策理念方面比较符合。

观点地产新媒体：产业园区土地成本方面的占比非常低，为什么光谷联合把新项目的毛利率目标设定在30%？

黄立平：这还是用住宅地产的思维来想问题，住宅地产开发后把房子卖完就结束了，毛利成为唯一的衡量尺度，产业地产不能这样。

客户满意是产业地产的唯一尺度，只有客户满意才能可持续提供服务。客户需求中包括成本需求，光谷联合给企业提供的不动产比企业自己找一块地去建设成本更低、形态更好，这就是产业地产运营商立足的理由。

通过若干个服务经验得到的判断，30%毛利率是光谷联合起步的门槛，否则无法提供有效的服务。

光谷联合今年第一季度的毛利率36%，下半年入账金额会多，全年毛利率还是在35%到40%之间。

内房现在有两大因素造成出现类似拐点，一是人口红利，二是经济放慢以后，可支配收入增长放慢。

内房企做到一千亿基本上到拐点了。过去说黄金十年，现在肯定是拐点。最近有一份报告说中国住房空置率为22%，应该说中国的房子不需要再增加了，从这一点上讲，整个行业处于下行通道；此外，内房企业毛利率肯定会下降，房价不涨会压缩盈利空间。

产业地产是按照价格来定土地，和政府谈的时候会有心理价位，基本上是静态价格，这样就可以按照价格和政府来谈土地价格。产业地产既有房地产规律也有产业规律，这方面和内房有很大不同。

观点地产新媒体：基于光谷联合这么多年积累的经验，对那些有想法介入产业地产的开发商，您有什么建议？

黄立平：项目的整体策划是关键性的要素。一个项目策划中最在乎的是什么？在不同城市，因为资源禀赋不同、产业结构不同、人口规模不同和外部经济联系中扮演的区域角色也不同，所以发展产业的类型、质量和节奏上是有规律可寻的。

把这些因素考虑在内以后，首先要对若干个城市进行研究，包括地方政府战略规划、经济发展策略在内，思考在这个城市能够做什么。在不同的城市策划不同项目的时候，思路和方法是可以复制的，但项目的整体规划和商业策略是不能复制的，或者很难复制。

如果是简单借用住宅和商业地产，包括写字楼的开发模式，在产业地产或者产业园的开发过程中会出现很多问题。

产业园强调的是项目前期研究和定位策划。在任何一个城市，要发展某一个业务的聚集区，首先考虑有没有这样的需求，有多大的需求，政府有没有战略上的意图，自身能够服务的资源究竟有多少。

做产业园的总体思维还是模块式，要找到模块的各种要素。比如说要去考虑城市资源禀赋的模式，当地有多少科研机构，有多少某一类人才，城市总规模多大，是否具备某种创新业务的条件，有竞争力的机构会不会选择这个城市，以及城市的环境、商业氛围、居住条件等。