正在楼市遭遇一轮密集的政策调控。在“国11条”再次明确二套房贷首付最少40%后,又有传闻指各大银行暂停二手房贷审批，更有消息称，北京部分银行已经或即将将个人首套房贷7折利率调高至8.5折，二套房贷利率则升至贷款基准利率，未来可能继续上浮。

    广受关注的二手房贷优惠政策方面，目前大部分银行“仍在等待细则”。而在这种“暧暧昧昧”的房贷政策中，一面是开发商劝购房者赶在政策明了前“赶搭末班车”，一面是银行房贷政策“锣鼓声声”。这让不少购房者“迷迷糊糊”，犹豫不决。目前阶段，对“首套房”、“二套房”政策到底如何执行，记者进行了一番探访。

    “改善型”贷款率需要赶紧办理

    在光谷某楼盘，记者询问关于银行针对二套房“四成首付,利率按照风险定价”的操作细则,不少楼盘表示在新规定没明确之前，还有希望将 “改善型”首付三成利率做7折操作;也有部分楼盘明确表示起码首付四成，利率8.5折。

    而售楼部内一家银行的客户经理告诉记者，“新的规定没有出台之前,我们仍然严格按二套房贷首付40%,利率上浮至1.1倍来发放贷款。目前还可以进行申请,但审批的话估计要一个月左右才能够批下来。”

    武昌中心区一楼盘的售楼人员表示,二套房贷首付四成,利率可以下浮25%,但如果首付只有三成,利率下调的空间就只有两成了。“正式文件还没下发，要想做优惠的二套房贷要赶紧。”

    而光谷一个楼盘的销售人员则告诉记者，现在听到对接银行的消息是，在没有正式下达文件前，可以尽量依照“改善型”做贷款，所以必须赶紧办理。

    在南湖一个楼盘的客服人员表示,目前银行执行四成首付是肯定的,至于利率目前分行仍然针对不同的客户情况,给予相应的优惠。“目前也有针对优质客户做7折的，但后面还能不能做就说不准了。”该人员告诉记者。

    个人首套房贷利率依然可7折

    而对于“个人首套房贷7折利率调高至8.5折”的传闻，银行相关人士称，并未接到“取消首套房贷七折优惠”的红头文件，若符合首次贷款购房和个人征信记录良好等条件，仍可享受利率七折优惠。在建设银行、农业银行、交通银行、中信银行等多家银行，相关房贷人士均称，首次贷款购买者可享受七折优惠利率，但也有银行对购房面积、住房单价、总价等提出要求。

    一银行个贷人士表示，只要购房面积小于140平米，单价少于7000元，总价少于100万元，个人征信记录良好，首次购房者几乎都可享受七折利率。

    而对改善型住房的优惠政策，记者走访发现,还有些银行目前仍然承认“改善型住房”,并相对给出一些利率优惠。

    公积金商贷结合使用

    有投资分析师表示,目前一套房仍然可以享受首付两成,利率打7折的优惠,算起来比公积金贷款贵不了多少。如果担心日后加息或者取消二套房贷利率优惠,再次购房时利率要上浮10%。那么这些投资者购买第一套房时可以相应的考虑先用商业贷款。而不是平时我们想的先用公积金贷款。

    另外，“如果预期加息,具有刚性需求的购房者适宜选择‘固定利率房贷’,不论贷款期内利率如何变化,都按约定的固定利率付息。”有银行人士表示,目前,多数银行对利率升降都实行按年调整的方式,即一年之内无论利率升降几次,贷款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率标准,这在升息期,对贷款人有利。

    选择好银行和寻找到较为优惠的利率后,选择一种适合自己的还款方式可以为你省下更多的成本。

    武汉一银行人士建议，对于资金充裕者来说,等额本金要优于等额本息法。由于先还了大部分的本金,因此剩余的本金所产生的利息会越来越少,可以节省很大一部分利息总额。但此方法适合手头比较宽裕的购房者。 

    年底卖房多打“感情”牌

    业内表示，开发商开始注重口碑销营

    “送温暖、送爱心”、“给困难家庭送年货”、“2010魔幻之城新年答谢会”、“迎新鸡尾酒会”…… 到了年底，武汉开发商放缓了大肆推盘的脚步，“营销”多放在“答谢”、“送爱心”等活动上，开发商变着招地为业主或准业主，或者周边社区居民送上“温暖”。在新年到来之际，大家都不忘为自己积攒好口碑，树立好形象。

    年底楼盘“答谢”活动多

    每年的各个节日，都是开发商进行文化营销、活动营销，拉动人气、感情的重要节点。而到了年底，开发商也利用这个机会，展开了全年的“答谢会”，或是为困难家庭送“温暖”。

    1月22日，武昌徐家棚街道办工人体育场上，一场“民企 民盘 关爱民生——名流人和天地与徐家棚街道办心连心”爱心公益活动在此进行。现场社区腰鼓表演、扇子舞等热火朝天。街道各社区居委会选派了100位贫困居民代表家庭上台，一件件预先精心采购的衣物、米、油当场纷纷送到了代表家庭的手中。

    而在1月23日，首义广场欢乐城为周边社区共3000户困难家庭送去首批年货，包括油和米。据了解，在春节前夕，首义广场欢乐城将联合社区选择楚善街、彭刘杨路等街道的困难家庭，为他们送去总价值约30万元的年货礼。

    一方面，不少开发商选择年前送“爱心”、送“温暖”，而另一部分开发商也为自己的业主和准业主举办了客户答谢活动。1月24日下午，航天双城在武汉剧院举办了2010“魔幻之城”新年答谢会;而F、阳光城及F、雅园也将在1月29日，在武汉杂技厅举办大型楚文化神幻杂技《梦幻九歌》。据了解，现场除了精彩的表演节目，还有颁奖和抽奖活动。

    积攒口碑为来年

    “送‘温暖’、送‘爱心’是社会责任感的一种体现，举办这类活动不仅能引起社会关注，还能扩大品牌的影响力，提升项目知名度，并间接地提高了产品的附加值和性价比。”汉口某楼盘相关负责人称，这种活动可以大大的积攒好口碑。

    “客户答谢会我们每年都会举办好几次，有的时候组织业主看热门电影，有时候举办亲子运动会等。通过这些活动，可以向业主展现良好的社区文化，同时，多举办文化、休闲活动，对扩大开发商、楼盘的影响，也有积极作用。”武昌某楼盘营销经理告诉记者，每年这个时候，他们都会将客户答谢活动作为一项重要工作来开展，因为这是一种长线的营销。

    业内某专业人士称，客户答谢也好，送爱心、送温暖也好，都是开发商情感营销的重要内容，也是项目整体品牌形象营造的组成部分。这样的活动既亲民，又可以寄托人们某种精神上的需要。这些活动的举办，能彰显小区的精神素质和和谐的生活氛围，让居住者心情舒畅，为楼盘攒下好口碑。