华远地产(华远九都汇)董事长任志强

2014年7月14-17日，博鳌•21世纪房地产论坛第14届年会在海南隆重举行。年会以“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，众多政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，腾讯房产在论坛现场通过微信、腾讯新闻手机客户端进行全程图文直播报道。

华远地产董事长任志强在主题演讲中表示，房地产市场产生泡沫的原因一是中国人购买境外资产总量达2000亿，导致资金转移海外；二是保障性住房产生的挤出效应。

他具体说， 1—5月份中国人购买境外的资产是2000亿，这部分人的资金转移到海外了。信贷政策来说，个贷政策产生的挤出效应是巨大的，因此国内房地产市场受到了影响。

第二，保障性住房产生的挤出效应，或者是棚户区产生的挤出效应，2012年落实棚户区的政策，2013年执行，2014年供应量迅速的增加，这就是保障性住房和棚户区住房。

再看看利率，相对于房贷优惠利率，现在执行的利率要增长20%，如果开发商将100万的房屋卖到90万，买房的人要支付110万，所有开发商的降价都变成了银行的利润。实际销售额并没有因此少付一分钱，除非购房者有一次性购买付全款的能力，否则都被银行吃掉了。银行整体发展的过程中，非要央行直接出面告诉四大银行，要给老百姓一些优惠，实际的情况是怎样，所有的银行似乎都不买央行的帐，因为央行管不了谁当行长，而是银监会管得了，银监会不说这个话，他们希望银行赚更多的钱，因此利益集团导致很多人丧失了住房的购买力，这个挤出效应是非常大的。因为银行的贷款太黑了，因此导致相当一部分的人被挤兑出去了，我们的需求减少了，因为房贷。如果说美国的房贷是2.5%/年，德国是3.5%/年，英国是3%/年，中国是7%/年，相对而言，我们要比资本主义国家黑得多得多。

任志强还指出，保障性住房建设和棚户区改造总量增加，这会对市场产生强大冲击力。

大量保障性住房由开发商建设，但是无法从统计局的报表中将保障和非保障分开，去年的20多亿平方米有10多亿是保障性住房，按照40%计算，也有8亿多平方米是保障性住房。这样将一部分的刚需挤出去了，一部分的刚需变成了观望。比如说北京2000多万的保障性住房有多少人报名，100户抽签一套，北京一年就卖10多万保障性住房，20多万户不进入市场，如果中签就发财了，3次不中签就会进入商品房市场。从中看得到，挤出效应非常大，现在预计是3600万保障性住房，1200万棚户区改造，两者加起来是4800万套，总量可能还会增加。在五年之内，一年有1000万套保障性住房，一定会对市场产生强大的冲击力。