房地产与老百姓的生活息息相关，但不可否认，房地产行业也是出现纠纷最多的行业之一。甚至部分开发商坑蒙拐骗、损害买房人利益的现象也是屡见不鲜。上周六，在房地产领域有着丰富法律服务经验的刘明银律师在新安百姓讲堂娓娓道来，教业主们如何在房地产纠纷中维权，避免房产交易中的陷阱。

    选房子先选开发 商

    据刘律师介绍，目前的房地产市场存在大量投机性或投资性的交易行为，房价很高，但老百姓购买力却很弱，这引起了政府高层的高度关注。2009年底至 2010年初，国家陆续出台了一些政策，抑制房价过快增长。但政府一方面要控制房价的过快上涨，同时也不可能让房价大幅下跌。一旦出现异常的价格波动，政府会立即采取宏观调控的手段加以干预，以促进和保障国民经济的健康发展和社会稳定。

    据刘律师介绍，在前不久，马鞍山市发生过一起纠纷，开发商拿了一块土地，在还没有拆迁掉地上建筑物的时候，就开始“卖楼花”、收定金了，这是典型的违法行为。而在合肥某小区，开发商把房子卖完后，开发商的公司就解散了，许多业主家出现漏水的现象，却根本没有投诉之地，这是典型的坑人行为。

    所以刘律师提醒，市民们买房之前，最好要选择正规的、商业信誉好、实力雄厚的开发商出售的商品房，选择那些小的、信誉度低、资金实力弱的开发商，一般风险比较大。业主们在签订合同前，要注意查看开发商的“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。另外，在交房时要注意查证“两书”，即商品房质量保证书、商品房使用说明书。

    看广告要瞄准承诺

    据刘律师介绍，商品房买卖有两种类型，就是现房销售和在建房屋预售。市民买房，首先碰到的就是商业广告的问题，商业广告一般视为要约邀请，不具有合同约束力。但如果开发商的广告明确说明了商品房规划范围内的房屋及其相关设施，或者许诺的内容具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格产生重大影响，则具有合同要约的法律性质，如开发商违反承诺，则要承担违约责任。举个例子来说，开发商承诺的规划范围内的学校没有建成，业主买房让小孩上学的合同目的不能实现，则有权主张返还首付款并赔偿择校费损失。

    另外，买房子还会碰到定金问题，按照法律规定，如果出卖人以认购、订购、预订等方式收取业主定金的，定金的违约赔付等问题按照相关定金罚则处理。

    面积猫腻要提前防

    在商品房买卖过程中，各个环节都会产生很多纠纷，业主们要注意做好防范，避免在这些纠纷中处境不利。

    首先是价格与面积容易发生纠纷。商品房买卖合同中，一般通行按建筑面积计价，这种计价方式存在很大的弊端，因为合同与建筑面积会发生误差。而处理误差的原则是：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格据实结算，不解除合同。而面积误差比绝对值超出3%的，业主有权要求解除合同，返还已付购房款及利息。如果业主不想解除合同，那对面积增大超出3%的部分，业主无需支付差价；对面积减少超出3%的部分，开发商应双倍返还差价。但是，需要提醒大家注意的是，当建筑面积没有变化而公摊面积增加、套内建筑面积减少；或者建筑面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，但公摊面积和套内建筑面积的变化比的绝对值有一项或两项超过3%，这些情况该如何处理，法律并没有明确规定，合同往往也没有做出约定。为避免纠纷，大家在购房时应就此内容与开发商协商一致，作出明确约定，以最大限度地维护自己的合法权益。

    另外，办不了银行贷款也很闹心。一旦业主从银行按揭贷款不成，如果不是自己的原因，就要追问原因。如是因为开放商的原因，比如项目手续不全、违规开发等等，业主可以要求解除合同，退还房款并赔偿损失。如果是银行的原因(比如政策调整要求首付款比例提高，而买受人无力再补交首付款等)，则应视为不可归责于双方的原因，业主可以要求解除合同，退还本金及利息。

    收房时可不能大意

    刘律师介绍，变更规划、设计导致退房的纠纷也很容易发生。如果商品房的规划、设计有变更，开发商应在确立变更之日起10日内，书面通知业主，业主应当在15日内书面答复。如果开发商没有通知，业主们可以解除合同，并有权要求开发商承担违约责任。

    迟延交房的纠纷也非常多。如果开发商迟延交房，业主催告后3个月内仍不能交房，业主可以解除合同，并要求赔偿损失，损失包括银行放贷之后的利息损失。

    此外，房屋验收时也会产生一些纠纷。业主们在验收时，要看房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等存不存在规划变更；水电气、墙体质量、门窗、防水等等是否符合合同约定；是否符合交房条件或者存在其他隐蔽的工程瑕疵；楼间距符不符合采光要求等等。业主最好找专业人员帮助验收，如果有问题，要及时提出，协商解决，必要的时候，可以自己维修，费用由开发商承担；如果出现重大的质量问题，可以解除合同，要求开发商承担违约责任。

    最后还有迟延办证的纠纷。按照有关规定，现房销售的房屋，合同签订后90日内办证。预售房屋自交房之日起90日内就要办证。超过1年办不了证的，业主可以要求开发商退房并赔偿损失。

    合同盖章要当面盖

    除了在房屋买卖过程中需要注意维权外，刘律师提醒，一些不起眼的细节也会产生大问题。

    首先表现在合同盖章之上，业主们在签合同的时候，往往是业主先签好字，开发商售楼小姐拿去盖章，这里面就有可能存在猫腻。因为合同里面有很多空格要填写的，售楼小姐拿去之后，很有可能会改写或补充填写，而这些内容并不是你和他协商一致的意见。当然，个别开发商会声称这是他们的操作流程，你不同意就不签合同，还说你违约。业主也很难为了这一点小事去纠缠不休，有时候明知不公平，也认可了。但刘律师提醒业主们，每个人都要有要求开发商当面签章的意识，这样合同内容被补写或篡改的可能性就小了，业主们的权益也会得到最大化的维护。

    其次表现在提前偿还按揭贷款之上，比如业主贷款10年，过了3年业主就把贷款全部还清了，剩下7年的利息业主是不用还的，除非有合同约定。

    此外，在夫妻、父子、亲友等共同买房时，应当办理共有权登记。以避免将来在使用、收益、处分或继承等方面出现产权纠纷。

    还有一个重要细节是关于物业费的，在房屋交付之后，业主们不要以为不住房子就不用缴纳物业费用，从而导致房子闲置浪费。

    最后，如果业主入住房屋，不要随意改造屋子的使用功能，这需要取得行政许可和利害关系人的同意。(陈佳 刘中礼 向凯 马杨)