根据同策咨询研究部近日公布的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，在全国35个大中城市中，19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态。与此同时，伴随着马云“希望能把商业地产虚高价格打下来”的豪言，互联网也在颠覆传统商业地产的发展。

　　然而，危机往往孕育着转机。卓越地产执行总裁张远在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，伴随着经济不断发展，以一线城市为主的发达城市对写字楼的需求持续提高，这些城市仍存在巨大的市场空间，体验式服务的蓬勃发展也为零售地产绕开电商冲击提供了市场空间。更重要的是，互联网技术为商业地产带来新的机遇，围绕商业地产衍生出的新型服务有望创造出新的蓝海。

　　体验式服务突围

　　对于大型购物中心而言，电商的迅速崛起仿佛让它们面临着一场看不到尽头的“寒冬”。即便曾经人气火爆的上海恒隆广场，如今也被喻为“试衣间”，其寓意是在电子商务的冲击下，购物中心有可能会沦为消费者的线下体验场所，最终购买还是回到网上。

　　“虽然电商发展的势头凶猛，但这不代表零售商业地产并没有发展机会。”张远告诉记者，电商对于标准化的产品与服务带来的冲击很大，但对于体验要求高的产品与服务，电商无法满足消费者的需求，这恰恰是购物中心最好的突破口。

　　以卓越地产今年推出的购物中心新品牌“卓悦汇”为例，据张远介绍，项目在业态组合上大幅向体验式业态倾斜，除了保留一个超市外，项目将不再引入零售与百货，取而代之的是教育、文艺等休闲体验式业态。

　　然而，戴德梁行等多家专业机构曾向记者表示，由于体验业态每平方米的租金回报较低，大量引入体验业态是开发商以牺牲利润为代价的选择。

　　“我认为这样的看法是错误的，商业地产的租金回报高低最终还是由市场需求决定。”张远表示，以位于深圳梅林的卓越汇为例，由于该片区对于培训教育有很大的市场需求，一家培训机构往往是上下午持续运营，且每天都在重复使用，长期经营下来，这类型业态的利润相当可观，在每平方米租金回报上并不比传统零售低。因此，租金回报归根到底还是与商家的经营状况挂钩，与具体业态形式并无关系。

　　探索商业地产服务蓝海

　　除了购物中心，写字楼也面临供应过剩的难题。

　　同策咨询研究部发布的《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》显示，北京、杭州和银川等城市人均写字楼面积已在1.5平方米以上，成为35个大中城市中，人均写字楼面积最高的3个城市。此外，广州、天津和厦门等8个城市人均写字楼面积超过1平方米，面临饱和或过剩的状态。

　　“现在满城均是综合体，从行业整体情况来看写字楼的总量肯定是过剩的，但局部市场仍然存在机会。”张远向《每日经济新闻》记者表示，就“北上广深”等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大、第三产业发展较快等原因，从中长期来看，写字楼市场需求相当强劲。

　　在张远看来，要在“过剩论”中突围，一方面对项目选址要求极高，项目所在区域能否成为经济中心吸引高端企业进驻是关键；另一方面，开发商如何更好地为业主或商户提供优质配套服务，“软实力”也起到越来越重要的作用。

　　据悉，卓越地产于日前推出“E+商务”，为旗下商用物业提供金融服务、资产管理服务、商务物业服务和商务配套服务。据张远透露，卓越地产将整合包括银行、担保公司在内的内外部各类金融资源，为客户定制专业化金融服务，协助完成个性化融资方案，提供购房首付款融资、小额信用贷款担保及消费贷款等，并通过组合贷款等方式，为客户提供资金解决方案。

　　“彩生活上市受到追捧，标志着房地产价值链正在向后延伸，服务将成为房地产 ‘下半场’的主角。”张远认为，开发商与业主或商户有天然的血脉联系，互联网技术的普及为开发商搭建平台提供服务创造了更多便利条件，可以预见的是，无论是在住宅地产还是商业地产，房地产服务将是一个巨大的市场，未来会有更多的大型房企瞄准这个市场。

　　无论如何，随着互联网颠覆传统房地产行业，商业地产也将面临一场重大变革。如何把握好变革中的机会，7月26日，每日经济新闻报社将在苏州举办第四届中国价值地产年会，张远作为本届论坛的演讲嘉宾之一，将与您共同探讨商业地产的突围之道。