什么叫“不交吉”

　　在法律上以是否取得房屋的使用权分为交吉与不交吉，不交吉指已取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用，要能实际拥有还须通过法律诉讼等其他途径取得。

　　买家获取信息的渠道有：拍卖公司、委托单位、小区的物业管理中心、街道居委会等等。

　　本报讯 （文/记者陈芳）近日，位于白云区黄石路黄石花园的一套楼梯楼单位以较笋的价格出现在拍卖市场上，该房源位于2楼，南北朝向，起拍价格不到15万元，而目前周边的类似二手房开价都在25万元以上，起拍价格只有市价的6折左右。由于价格明显低于市场价格，吸引了一些投资者以及周边的住户前来看楼。

　　记者前往该拍卖房实地考察发现，该房源存在两大缺陷，第一个是：原业主是1995年通过别人赠送获得该房屋产权，拍卖公告规定过户过程中产生的税费由买家支付，因此增加了一大笔个人所得税；另一个缺陷是：该标的为不交吉拍卖。第一个缺陷可以明确计算其中增加的成本，而不交吉拍卖所面临的不确定性则非常大。

　　其中，不交吉拍卖根据现住户的类型大致可以分为三种情况：

    一、租客居住

　　相对而言，这种情况是不交吉拍卖中风险最可控制的一种。一般买家经过租户的允许可以亲自前往房屋现场了解房屋的楼层、座向、结构等情况，此外还需要了解目前租赁的租金、期限等问题。

　　根据“买卖不破租赁”的原则，即房屋的所有权变更不影响租赁关系的成立存续，租户在交易后仍可在租期之内合法使用。买家拍获得该房产所有权之后虽然不能立即获得房产的使用权但可以马上收取租金。

　　不过有租客居住的情况还有一些比较特殊的案例。由于历史原因，市场上有一些“经租房”，且租金往往明显低于市场价格，租客往往已经在该房屋中居住多年。这种情况下要求租客搬离的难度非常大，加上租金低往往给买家带来很大损失。不过这种“经租房”的数量非常少，在拍卖市场上出现得也不多。

　　另外还有一种情况，即之前的业主与租户有利益关系，将该标的以明显低于市场价格租给租户，且租约期限较长，如果出现这种情况的话也会令买家的利益受到损害。

　　二、原业主居住

　　很多不交吉的标的都是原业主或者业主的关系人在其中居住，面对这种情况，买家拍下该房产之后要与现在的居住人进行协商解决，如果协商不成可以向法院请求强制执行。

　　但如果这套房产是住户唯一的一套房产，则买家需要为住户找到另一处居所。

　　据拍卖公司介绍，遇到这种情况的话，买家往往是为现住户租下另一套房产并支付一定期限的房租，这样就出现了一些额外的支出，买家在应拍之前要预算好这一部分的额外支出以及时间成本。

　　三、无人居住

　　也有一些不交吉的标的是无人居住。这种情况下买家可以向法院申请强制执行，如果法院找到原住户并顺利执行的话是最好的情况；但有些时候法院无法找到原住户，这样的话法院也无法强制执行。

　　一些买家的做法是，在确定房屋里面无人居住的话可以寻求第三方见证自行进入房屋，如果房屋里面有财物，买家需要对财物进行登记并妥善保管，第三方见证人可以是法院、当地派出所、公正机关等。

　　拍卖建议：从多渠道获取信息

　　总的来说，不交吉拍卖存在较大的风险，因此拍卖价格也往往较市场价格便宜几成。

　　因此，投资者在应拍不交吉标的之前要通过各种方法详细了解标的不交吉的原因，详细计算获得使用权过程中可能要支付的成本以及获得使用权的时间。

　　买家获取信息的渠道有：拍卖公司、委托单位、小区的物业管理中心、街道居委会等等。