中国家庭金融调查（以下称 “CHFS”）近期发布报告称，2013年中国城镇地区住房拥有率高达87.0%，自有住房空置率为22.4%，均远高于欧美日港台等国家和地区，高空置率还致使4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房，占用了巨量的信贷资源。

城镇地区住房空置率数据非常重要，它从总量来显示城市住房的供需情况，在今天，社会对房价是否到达拐点出现分歧的时候，住房空置率的高与低无疑更能决定房价的走势。然而这个报告的结论着实惊人，其数据显示，哪怕是像北京（楼盘）、上海（楼盘）这样的热门城市，自有住房空置率也高达19.5%和18.5%，这意味着每5套房子就有1套是空着，还不包括那些已经建好但尚未出售的房子。这一数据远远超过了人们的直观感觉，这也是为什么CHFS的报告一出，就引起如此多争议的原因。

我们应该如何看待CHFS的报告？基于CHFS调查方法的严谨程度，从总量上，笔者愿意相信中国整体自有住房空置率的数据。近十年来，三四线城市的房地产市场供给过剩是不争的事实。不用提供准确的空置率数据，我们就已经能够感受到三四线城市的房地产危机，鄂尔多斯（楼盘）的鬼城、辽宁省各市滨海公路遍布的空置新楼盘，都是鲜活的例证。由于新购房往往处于城郊或者新城，这些区域的就业供给不足，买而不住、无法出租的现象广泛存在。

三四线城市的房价拐点已现已经成为共识。从人口分布上来看，这些城市，除了吸纳当地的农村人口以外，对城镇人口的挽留上，相比一二线城市毫无吸引力。国家统计局和CHFS的数据都显示，农村青壮劳动力向城市转移已经接近尾声，本轮三四线城市的房价走势很有可能是L形，很难再有抬头的机会。

但这并不意味着中国所有城市的房子都已经过剩，哪怕一二线城市的空置率仍然高达20%，未来这些城市房地产的需求可能依然强劲。为什么？这需要回到人们为什么要买房子的问题上看。CHFS对住房的刚性需求与改善性需求做了定义，前者包括无房家庭以及有房家庭中的人房分离、分家需求三种；后者主要从居住时间及面积上做了界定。这一定义可能符合国际惯例，但未必符合中国的现实。

事实上，无房居住只是住房刚性需求中的一部分。房价高启的今天，很多年轻人已经可以接受租房的现实。如果只是为了居住，大可不必买房，租房即可，无房家庭也未必就是刚性需求。但中国大城市当下的政策往往要求他们必须要购买商品房。首当其冲的就是落户需求，自1998年房改以来，买房落户就是中国绝大多数一二线城市的政策，哪怕是天津（楼盘）这样的直辖市，也是今年才取消买房落户的政策，成都、杭州（楼盘）这样的热门城市买房落户一直都没有取消。

众所周知，中国公共服务资源在区域上的分配远远背离均衡的原则，教育、医疗、文化娱乐等方面资源大多集中在一二线城市和东部地区，落户于大城市，就意味着可以享受该城市的公共服务，尤其是教育与医疗方面的资源。

哪怕如CHFS所说，中国房地产市场主要是由多套房家庭的投资所驱动的。这些家庭投资房子，也是看在这些城市会有持续的人口流入。这种公共服务上的落差，使得一二线城市可以长期保持对三四线城市的优势，长期吸引农村户籍劳动力以及三四线城市的城镇户籍人口。这个前提有效，房价就能够保持得住，20%的空置率就不可怕。

在人口越来越向一二线城市集中的背景下，住房是获得当地公共服务的钥匙。租房不可能满足对自有住房的需求。例如，稍好一点的学区房就需要自有产权房作为前提，还可能要求产权必须是孩子父母的。如果没买房就落了户，户口也只能挂在集体户或者落在同学、朋友家里，办理户籍相关事项，就很不便利。作为大城市的新移民，拥有自己的住房，还可以为自己的社会地位、信用背书。

即使不买房、不落户，不去享受额外的公共服务，自有住房的好处也很多。在上海如果没有自有住房，办理居住证的时候，需要提交房东的房地产权证原件、复印件，还需要经过备案过的租房合同（这意味着要缴纳税费），手续之复杂、要求条件之高，令人畏惧。更别提，租别人的房子，经常会遭遇来自居委会的实有人口的调查，稍有不配合之处，可能就会受到被要求搬走的压力。

回过头来看，空置的到底是什么房子？CHFS的数据显示，商品房与经济适用房的空置率要高于拆迁换房、房改房和单位集资房；按建筑面积算，空置率呈现出倒“U”形，90-120㎡、120-150㎡的空置率较高。我们可以归结为，收入越低，住房空置家庭比例越低；收入越高，住房空置家庭比例越高。

与空置率高企对应的是租房市场的拥挤，平均41%的租房家庭与人合租住房，城镇地区平均每套出租房中居住了1.45个家庭。根据“58同城”的数据，2011年北京市的合租比例已经近60%。合租再拥挤一点，就是北京、上海等地打压的“群租”，显然城市里并不是没有足够的房子租给他们，而是他们租不起，或者是房东不愿意低价租给他们，房东不在乎空置损失这点钱。

很显然，住房空置率较高和群租现象的二元对应，是因为收入分配差距过大的结果。这也意味着城市里的房子既过剩又不足，过剩在单套面积太大、容积率太低的房子，不足在小面积、容积率高的房子，而后者明显不是目前城市住宅建设的主流，而这恰是政府过度管制的结果。对于那些买房子投资的人来说，在股市不振、信托风险高、小微企业经营困难的形势，不建议他们买房子，他们的钱能干什么呢？

从空置率入手来谈住房的供给是否过剩忽视了中国当前所面临的结构性问题。空置的房子与市场需求的房子可能是两个市场，并且需求的房子内涵太丰富，远远不是居住所能涵盖的。这些结构性问题不解决掉，不改变公共服务提供机制及收入分配差距格局，单纯由建改租、鼓励租房，是解决不了住房错配的问题。