编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

观点地产网在“分类调控”的思路下，呼和浩特、济南、杭州等城市已明确取消或放松限购，但一线城市仍然坚守调控阵营。其中，7月31日，广州市领导新闻发布会强调广州全市限购并未松绑。

“一线城市有标杆性的作用，如果限购这个时候退出，楼价和成交量肯定都会升，这种情况会导致整个市场出现矫枉过正和反弹，会误导整个市场。”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，一线城市的调控退出必须是逐步退出的过程。

今年上半年，广州楼市成交降温，全市新建商品住宅成交面积同比减少近三成，但在黄韬看来，今年广州市场表现是去年量价齐升后的自然调整，仍属于正常水平，“因为价格同比仍然是增长的，并不是量价齐跌，而是量跌价升。”

黄韬指出，上半年广州的成交中超过80%为刚需盘，而且以郊区为主，而豪宅成交部分为去年滞后网签，“从整个市场来看，大面积的、总价高的楼盘去化都不如意，目前（总价）500万元以上的都不是成交的主流。”

对于下半年广州楼市的走向，黄韬的判断是年底的成交量将随着价格企稳而有所上升，仍将是刚需当道，占据主导地位。

此外，他指出，从这两年成交来看，豪宅将在调整后期会出现分化，“现在市场上很多豪宅都是‘伪豪宅’，有很多的降价空间，同时这一轮市场调整可能会延续一两年，豪宅会面临项目当中的对比或洗牌。”

以下为观点地产新媒体对广东中原地产项目部总经理黄韬先生的2014博鳌房地产论坛采访实录：

观点地产新媒体：您怎么看“分类调控”思路的影响？

黄韬：我认为这次的分类调控是针对之前“十年九调”的特点，或者总结的经验，来调整的调控思路。因为这么多年的调控结果是每调房价必升，而且目前中国经济发展地区不平衡，房地产一线城市和二三线城市的情况都不太一样，所以分类调控目前来说是符合市场化，做出更符合现实、更符合市场发展规律的调控思路。

采取分类调控，不同的物业，不同的地区，政府给予一定的指导，从政策上逐步引导市场向更规范、更健康的方向发展。我认为分类调控应该说是这一两年内的一个整体思路。

观点地产新媒体：近来越来越多城市正在逐步放开限购，您怎么看这个过程和原因？

黄韬：目前经济环境还没有完全复苏，有部分地区的经济指标还是下滑的，虽然全国的范围内房地产不一定是支柱产业，但它是一个基础产业，也是个别地区的支柱产业。在这种大背景下，一些城市放开调控政策是基于两方面，第一个是整体经济的下滑，当地的财政收入严重失衡，它必须要保房地产。第二个因素，调控是遗留原因，导致了目前放松政策的实施，逐步的政策退出是未来市场化的过程。

为什么现在一线城市很难松动限购？只是说在目前的现状下，政策退出不可能一蹴而就。可以预见，一线城市有标杆性的作用，如果限购这个时候退出，楼价和成交量肯定都会升，这种情况会导致整个市场出现矫枉过正和反弹，会误导整个市场，所以它必须逐步完成调控退出的过程。其它地方，包括鄂尔多斯、温州、杭州这些地方，让它跌，让它自行调整，我认为还是可以接受的。

但是实际情况是逐步地在全国层面上要慢慢完成整个调控的退出，将来肯定是市场化，但是这个过程短则一两年，长则三五年。因为未来房地产市场化的目标，需要很多方面的配合，包括经济、财政机制、保障房的建设等等。当这些都能够配合的话，我相信房地产比较完整的市场化就会实现。所以我认为其它城市会逐步地慢慢放开、改变，这是正常的。

观点地产新媒体：也有观点认为市场化的过程可能需要建立一个长效机制，您认为长效机制的作用主要体现在哪些方面？

黄韬：现在关于长效机制的讨论更倾向的是房产税，在持有环节长期保有的一个税种。现在地方政府财政收入的很大一部分都是来自土地拍卖，所以进入了一种怪圈，政府不希望土地的价格太低。征收房地产税可能会变成主要的长效机制，而且这种税收对现在的房地产来讲应该还是有作用的。像一些欧美国家，如果税率在楼价的1%到3%之间，买房的人会考虑持有成本，我认为是非常有效的，持续地做效果会更明显。

现在市场上的情况就是，有人有房住，但是也有房没人住，投资客不断地增长甚至导致了分配不公的现象，对于整个社会的公平或者说合理的营商环境，都造成很大的冲击。房地产这么多年虽然有调整、有波动，但是整体上涨的幅度还是比较高，很多企业家都不做实业了，贷款都去买房了，也是导致实体经济出现问题的原因之一。所谓的长效机制，我认为更偏向的是国家对制定相关的税收、地方政府财政收入的调整。

观点地产新媒体：从网签来看，广州作为一线城市也在今年放开了限价、限签的措施？

黄韬：应该是在这两个月左右逐步放开。比如之前市区单价3万、4万的楼盘网签限制一个月只签两三套，但现在可能是一个月签十多套。限价方面，一些高价楼盘此前拿不到预售证的现在基本上都可以拿到。

观点地产新媒体：这是否也是今年中心城区豪宅网签较为理想的原因？

黄韬：这是放开网签之后呈现的结果，实际部分网签有所滞后，可能是去年的成交。有部分像珠江新城地段的豪宅卖得不错，但从整个市场来看，今年广州高端和豪宅其实是卖得很差的。大面积的、总价高的楼盘去化都不如意，业内大多认为在广州总价500万元以上的算中高端，1000万元以上的才能算豪宅，但目前500万元以上的都不是成交的主流，现在市场上的成交80%以上是刚需盘，而且以郊区为主，均价15000元左右的占了60%以上的成交。

观点地产新媒体：中高端和豪宅成交不理想的原因是什么？

黄韬：一方面这是去年楼价上升较快后的自然调整，因为市场上升到一定程度之后就会出现盘整。另一方面就是经济环境差了，贷款少了，想买豪宅的人受到的影响也比较大。但是刚需盘的需求还是很旺盛的。

观点地产新媒体：广州市场的现状中价格是否会成为刺激成交的唯一因素？

黄韬：对，因为成交是以刚需为主，就算是改善需求，现在价格也是影响成交量很主要的因素，大概减价15%左右会有促销效果。

从成交数据来看，广州今年第一、第二季度本身是去年量价齐升后的自然调整，是很正常的表现。因为价格同比仍然是增长的，并不是量价齐跌，而是量跌价升，现在的房价还没有跌到去年年初的水平，所以广州今年的市场表现整体仍然属于正常水平。

观点地产新媒体：今年影响刚需购买力的一大原因是不是房贷的收紧？

黄韬：贷款额度应该说是保持规模的，但是现在买房的人增多了，所以感觉是贷款收缩。实际上据我们了解，大部分银行是保持规模的，并没有大规模的收缩贷款额度，只是买房的人增多，而且去年还有一些没有解决。同时由于银行优先放一些高利息的贷款，导致了一些刚需房贷放款较慢，因为刚需群体对贷款利息比较敏感，不可能给到1.1-1.2倍的利率，但是有些客户愿意出1.2倍的利率去贷款，所以他们就先拿到款。

这个原因也在于这一两年来金融方面的竞争加剧使银行业的利润下降，可用资金在减少。比如说互联网金融的冲击，它们抢了银行的一些储蓄资金，而银行还有20%左右的存款准备金，投资竞争力就下降了。这就导致银行要选择一些高利息的贷款人贷款，影响到一些刚需购房群体的贷款。

房贷紧的情况应该会随着时间做出调整，因为现在的一些楼盘开始减价，价格回调之后，购房者供款比较顺利，贷款风险就会减少，银行也看到了这一点，可能接下来会做一些调整，放款的速度也会加快。

观点地产新媒体：有统计称广州的库存今年来持续上升，您怎么分析广州的供求状况？

黄韬：现在关于库存量并没有一个权威的发布，也很难做权威发布，因为库存的统计口径、方法有很多不同，这个数据没有行业统一的标准。根据中原的统计，到今年5月份，广州存量去化期只有11个月左右，这是目前的可售面积按照2011年的去货量来对比得出的，因为2011年相对前后几年都是比较正常的一年，成交量不是太高也不是太低。

虽然各个机构的统计结果可能有些出入，但我相信有一点大家是可以达到共识的，就是广州现在的库存量确实是在增大，因为过去广州的库存量区间大多是8到6个月，代表现在降价的压力仍然存在。

观点地产新媒体：今年供应量的增大，是不是因为前两年卖地较多？

黄韬：我认为广州土地供应这两年还是比较平稳的，还是可以接受的，只是去年地王卖得比较多，但是地王不可能在这一两年调整期中上市，如果现在上市，地王会很麻烦，很可能根本卖不出去。

观点地产新媒体：您如何看广州楼市下半年的走向？

黄韬：下半年分开两部分，首先是成交价格，估计在9月、10月会稳定下来，成交量可能随着价格的稳定有所上升，但是在8、9月份时还是持平的，到年底才会有真正的回升。因为年底的时候价格稳定下来，那个时候很多人可能就觉得看准了，才去买房。很少有人能够刚好在最低点入手，现在观望的人很多，能够真正出手的人并不多，楼价一旦稳定下来，往上涨了，那个时候买房的人就出来了。

现在个别愿意做出价格让步的项目可能成交量会提前出现高位，但整体市场还是比较低的，因为现在不是所有开发商都能减价。

观点地产新媒体：下半年广州楼市刚需楼盘和豪宅楼盘可能的市场成交情况是怎样的？

黄韬：仍然是刚需当道，占主导地位。豪宅价格也不会持续的下跌，会保持稳定的状态。但从这两年成交来看，豪宅也会出现分化，不是所有号称豪宅的项目都会好卖，我认为豪宅接下来市场的压力会比刚需盘更大。因为现在市场上很多豪宅都是“伪豪宅”，从地段、品质等等方面来看并不是真正的豪宅，它有很多的降价空间。同时这一轮市场调整可能会延续一两年，豪宅会面临项目当中的对比或洗牌，但这种调整可能在后段才会出现。