据劳动报，2月楼市已见分晓。根据历年楼市行情，3、4月“小阳春”行情将左右全年楼市。而今年政府对囤地、捂盘动真格后，房地产业的开发模式可能会有所改变。同时，保障房和中低价房的供应，又将使房价经历一轮新的大调整。因此，今年的3、4月行情更有看头。

    房价仍居高不下

    据佑威?楼市通提供的信息，2010年2月，全市商品住宅成交面积为32万平方米，相比1月再次大幅减少了54.29%，其成交量已连续两月出现50%以上的减幅，并且2月成交量为近几年来的最低点。主力成交区域出现了外移，外郊环间商品住宅成交面积从1月的11.97%上升到2月的28.38%，而市中心（外环内）商品住宅成交比重出现了明显的减少。

    2月全市商品住宅成交均价为19696元/平方米，相比1月略微下跌了1.29%，房价在09年12月份突破2万元/平方米后，近期出现了小幅的回落，主要由于成交结构的外移；而从2月个案成交中，成交均价依旧是涨多跌少，有近三分之二的楼盘出现了价格上涨，而价格下跌的只有三分之一，近期商品住宅成交均价持续高位盘整，而前期的宏观调控短期内对房价的影响相对较小。

    开发商捂盘惜售

    2月全市商品住宅供应面积为22万平方米，相比1月大幅减少了69.86%。其中整个2月只有22张预售证发出，仅有两个项目预售面积超过了3万平方米，而多数项目的预售面积不足1万平方米，其中知名开发商项目更是少量推盘，如万科翡翠别墅6302平方米、和黄四季雅苑4724平方米、朗诗绿岛3614平方米。虽然春节期间开发商减少推盘是供应减少的主要原因，而部分开发商捂盘惜售造成供应减少也是显而易见的。

    3、4月“小阳春”

    楼市分析师陆骑麟认为，近期上海楼市低量成交与目前的高房价、春节过节因素和密集的宏观调控密切相关，进入3、4月份楼市“小阳春”还是值得期待的。首先短期内成交低点的反弹是一定会出现的，成交量的上升势必会带动购房者信心的恢复；其次随着3、4月份开发商推盘力度的加大，多数开发商在3、4月份都有推盘计划，而可售房源的增加也将弥补目前存量不足造成的成交的减少。

    来自中国房产信息集团的数据显示，05-09年2月份上海商品住宅的供需比分别是88比127、56比59、49比77、40比30和43比76万平方米。其中除了08年出现供大于求外，其他年份都是供不应求，从今年前24天的数据来看也将出现供不应求。

    对此，中房信分析师薛建雄认为，通常2月份都是春节，开发商一般会在赶在节前或推到节后推盘，导致2月份的供应量相对低迷。但是3、4月份是开发商打开全年业绩的关键，所以这两个月的需求关系将会决定全年的房价走势。

    楼市命运预判期

    从中房信的历史数据来看，05、06、08年3、4月份的供应量都大于成交量，分别为481比337、338比329和210比197万平方米，而这3个年份5月以后的房价都相对平稳，07和09年3、4月份的供应量都远小于成交量，分别为227比342和234比344万平方米，这两年5月以后的房价都出现了大涨。

    根据中房信的调研，3月份预期会上市或推出新房源的项目有41个，按照政府规定的每批次3万平方米来看，预期供应量会在123万平方米左右。这和过去两年3月份129和126万平方米的数据比较接近。但是08年3月份的成交量只有103万平方米，而09年3月份的成交量却高达154万平方米，因此要看3月份的成交情况和之后4月份的供需情况才能判断楼市的走势。

    房价或“大洗牌”

    不少房产界人士预测，今年上半年的需求可能会相对低迷，虽然现在楼市和车市都很热，但是受到银根收缩的影响，目前买房买车的人都很难办到贷款，这严重影响了成交量。为了促使更多的买家入市，特别是能够全额付款的买家入市，开发商可能会给出更大的优惠来推动市场回暖。所以，上半年楼市可能会以盘整为主，优质楼盘向顶级楼盘价格靠拢，郊区楼盘折扣幅度加大。

    薛建雄认为，政府对囤地、捂盘动真格后，房地产业的开发模式可能会出现改变，预期产业很快会进入快速开发、快速销售的成熟阶段。同时，保障房和中低价房会大量供应成交，由此带动装修、家电等相关消费，从而拉动整个内需和GDP的高增长。那么，房价将会经历新一轮大调整，之后公众对房价的感受可能会和现在有所不同。（作者：王德毓）