降价促销加速去库存

　　“仅从上市房企半年报就可以看出，很多开发商没能完成全年业绩目标的一半。为了冲业绩，开发商会加速推盘。”一家房地产公司的资深销售总监对中国证券报记者表示，“‘金九银十’可以说是今年最后的机会，预计三季度会有一波推盘潮，低价开盘、特价房、加大抵扣优惠力度等促销手段会比较多。”业内人士表示，在经济下行压力仍较大、楼市整体库存高企的背景下，楼市是否会步入回暖通道还有待观察。

　　推盘节奏将加快

　　“我们已确定在9月13日开盘，目前蓄客情况良好，电商排卡客户接近400人。”远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)旗下的亚奥万和四季项目市场总监王鹏程表示，该项目按年初工作规划推进，一共有200多套房源，主力户型是140平方米的精装修，将以低于预期的“底价”开盘。

　　与万和四季一样选择在9月入市的改善性楼盘不在少数。亚豪机构副总经理任启鑫认为，三季度改善型住宅供应将达到峰值，有助带动成交量创全年新高。预计9月北京商品住宅市场将有39个项目入市销售，创今年以来的月度新高。

　　任启鑫解释说，上半年由于经济下行压力大、居民预期收入降低、银行房贷偏紧，北京楼市下行压力明显，多数开发商销售业绩不佳。为了确保全年销售额，房企不得不将筹码压到三、四季度。由于刚需项目存在自住房分流客户的压力，顶级豪宅项目销售周期长、回款慢，中小面积、低总价的改善型住宅成为开发商保障资金回笼速度的必然选择。

　　融创中国董事长孙宏斌近日表示，尽管市场的分化仍会在下半年持续，且部分城市供大于求的现实无法改善，但融创仍看好一二线核心城市的市场。在完成对绿城股权的收购之后，不排除对绿城项目实施价格调整的可能。

　　“上半年大量房企没有完成既定销售目标。今年已过去三分之二，房企不得不加快推盘节奏、调整定价策略以完成全年销售计划。”亚豪机构副总经理高姗说。

　　需求有望释放

　　开发商积极推盘的背景是楼市环境有所改善。在搜房网日前主办的第十一届别墅节上，中国指数研究院副总裁兼指数研究中心总经理葛海峰表示，政策环境的松动体现为限购、限价、限贷的松动，这会进一步刺激市场需求。

　　28日，浙江杭州市有关部门宣布，不再对140平方米以下房屋实施限购。至此，杭州“限购令”全面解除。同日，贵州贵阳市、陕西西安市也宣布取消限购。目前全国仍实施限购的城市不到十个。

　　同时，重点城市高价项目逐渐获准入市。此前一二线城市对高端商品房的入市采取价格管控，但今年逐渐放松，这一举措有望刺激高端住宅市场的需求。

　　信贷支持力度有望在三、四季度增强。葛海峰表示，上半年对需求影响最大的是个人住房按揭贷款供应不足，银行的放贷意愿不强。如果信贷有明显松动，将对市场需求带来不小的刺激。

　　据中原地产市场研究部调查，目前北京多数银行的首套房贷利率仍主要执行基准利率。尽管部分银行可以给予基准利率9折优惠，但条件较为苛刻，普通刚需购房者难以符合要求。不过，部分银行的信贷已有所松动。中信银行与链家地产近日签署战略合作协议，北京链家首套房客户可享受贷款利率9折优惠。北京部分开发商提出，以开发商补贴的形式对部分项目的部分房源给予贷款利率优惠。

　　中介机构的统计数据显示，最近两个月的楼市成交有回暖迹象。8月1日-24日，全国54个城市住宅签约合计148169套，较7月同期上升7.8%。

　　高库存或抑制持续回暖

　　业内人士表示，楼市回暖最大的障碍是高库存。亚豪机构的数据显示，截至8月20日，北京商品住宅产品存量为86235套，按7月成交量计算，消化库存需13个月。今年1月以来，北京住宅市场库存量进入上升通道。目前库存量折合销售金额约为2588.5亿元，相当于170家房企去年在北京商品住宅的销售总额。国家统计局数据显示，截至7月末，全国商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米，连续多个月环比上升。

　　亚豪机构副总经理高姗说，“去库存”已成为目前各大房企面临的首要任务。随着库存量的攀升，房企不得不通过调整价格、打折促销来杀出重围，赢得销量。未来新上市项目的定价也将逐渐平稳甚至出现回落。

　　在中国证券报记者的调研中，北京丰台区、大兴区和朝阳区的多家房产中介门店负责人表示，随着部分业主调低房价，从7月底以来，门店的客户看房情况明显改善，成交情况也有好转。中原地产的统计数据显示，8月1日-24日，一二线城市的成交量有所回升，但三线城市依然下滑。房地产市场仍难言整体回暖。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，当前楼市库存仍较高，尤其三四线城市供大于求的基本面短期内难以改变。即便市场成交量有所抬头，但很难大幅回升。

　　瑞银证券特约首席经济学家汪涛认为，未来几个月，房地产建设活动的同比跌幅可能收窄。不过，在市场情绪低迷、成交量疲弱、库存高企且仍不断上升、开发商财务困难加剧的背景下，房地产行业前景恐怕仍不乐观。本轮房地产下滑的性质和持续时间是今明两年中国经济面临的最大不确定性。

　　“面对‘金九银十’，房企为了消化库存、完成业绩，将全面打响营销战。”亚豪机构市场总监郭毅认为，今年“金九银十”楼市有望迎来一波回暖行情，但在整体环境依然趋紧的大背景下，年底楼市成交可能重返清淡。