曾遭国家多部门联合叫停的“售后包租”房产销售模式，近期，在省城楼市又开始上演。一位准备购买商铺的省城市民，近期走访合肥较为知名的A、B、C、D、E等商业楼盘后发现，售楼小姐多在大肆宣传“售后包租”或保本回购的概念。 3月5日，这位市民颇为不解地致电记者称，“国家不是很早就明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房吗？ ”

    投诉：房产10年内难自用

    这位市民去年底就开始关注省城商铺，走访一些售楼处后发现，所了解的几个商业地产几乎都在鼓吹“售后包租”产权式商铺，或虽买铺但却须委托管理公司经营管理，且5年内不能自用的模式，一些项目甚至10年不能自用。

    不过，售楼小姐多表示，将会与购房人签订合同，保证购房人的年收益，最低8%，最高13%，约定期限内总收益达到100%。不过，这位市民也发现，一些开发商为谋取商业利益，将商铺面积进行切割，最小商铺面积仅一二十平方米。另外，如果签订包租合同，购房人面对的往往却并非开发商，而是一家第三方经营公司。

    这样的模式，让该市民想起了曾在合肥引发关注的“产权式”酒店。 “这是不是‘产权式’的变相回潮？”该市民希望记者予以关注。

    暗访：自称非“产权式”

    3月6日~3月8日，按照市民提供的名单，记者以购房人身份逐一联系了省城A、B、C、D、E楼盘。一番介绍后，售楼小姐多会和盘托出“商业计划”。值得注意的是，这5个楼盘3家尚未开盘。

    市民投诉中，位于热点地带的是A楼盘。 3月6日，在该售楼中心，当记者询问有关“售后包租”计划时，售楼小姐先说“等等”，在问了其他工作人员后又问记者“是不是×先生介绍的”，最后又说，因尚未开盘计划暂不公开。

    而在B楼盘，售楼小姐表示，目前商铺仍有七八套，已确定的是包租10年，前5年按8%返还收益，后5年则以9%起返还收益，最终实现总收益达到100%。记者问：“包租合同到时候与你们签吗？ ”“不是，我们请的运营公司统一管理。”“这是不是‘产权式’酒店啊？ ”“不是，我们这个是全新的运营模式，以娱乐、餐饮为主。 ”

    将于今年四五月份开盘的C楼盘，同样向投诉的市民打出“售后包租”的旗号。不过，在记者致电该楼盘售楼中心时，对方表示目前返租时间、返租率还在研究中，具体可能要看其他楼盘再定。相类似的是，该楼盘届时也将交由一家经理公司运营，以娱乐、餐饮以及购物等为主。

    调查：多数撇清关系

    其实，在去年楼市低潮时，省城一些楼盘推出了所谓的“包租+回购”模式，也的确吸引了众多投资者关注。

    与以往单纯的包租模式相比，一些楼盘还添加回购环节。省城一写字楼曾承诺，10年后可按1万元每平方米的价格无条件从客户手中收购；另有商业地产更表示，12年期满后以200%的价格无理由退铺。

    不过承诺归承诺，但仔细观察会发现，在近期的楼盘公开宣传文案中，完全不见任何“售后包租”、收益返还等字眼，至多隐晦提及“相信品牌、收益保证”等类似字眼。

    3月8日，当记者公开身份电话联系部分楼盘时，此前曾明确表示有“售后包租”商铺的楼盘，或表示不清楚，或明确告诉记者：本楼盘从未公开宣传“售后包租”事宜。

    主管部门：返租易出现违约

    “开发商的这种售后返租模式是违规操作。 ”合肥市相关部门负责人表示，由于返租模式违反国家相关政策，目前有部分开发商虽然未采取广告等公开形式宣传，但采取暗中操作的方式。

    相关人士也表示，部分楼盘存在售后返租的情况，此种操作存在弊端，因为这是建立在一系列假设上，要所购的商铺租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等。只要有一个环节出问题，就极容易出现承租方无法支付租金的违约情况。据介绍，合肥市此前曾就产权式、反本销售等销售模式进行过打击。

    律师：慎签委托经营合同

    这样的销售模式弊端何在？市民该如何避免？安徽徽达律师事务所律师许业圣对此进行详解。

    许业圣提醒购房者慎签委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书，而收益其实有不确定性，因为管理公司一旦经营不善，购房人利益将无法得到全面保护，而开发商又无需承担责任，因为购房者和开发商间并未签订合同。另外，有些经营管理公司签订的委托管理合同内容比较苛刻或期限较短，一旦期满，购房人将丧失主动权，那时购房人面临的将是不得不将房屋委托给管理公司的尴尬局面。

    另外，在购房者签订房屋买卖合同时，开发商或管理公司就和购房者签订了包租协议或租赁协议，而且立即开始计算租赁期限并支付房租。“此时，房屋还没有竣工，双方的租赁协议或委托管理协议的合法性就存在问题，购房者的权利也就无从谈起。 ”许业圣说。

    “一些销售方式是在打‘擦边球’，与现行法律相悖。”许业圣说，个别楼盘将原来整层的办公房或铺面分割成多个小间进行出售。其最大的问题是，分割后每个小间不一定能拿到产权。另外，就是“售后包租”。许业圣说，该种方式已为《商品房销售管理办法》明文禁止，但仍有极少数开发商在暗地里或变相地进行。而所谓的“回购”，该销售方式也是不合法的，一旦开发商破产或无力回购，回购将是空头支票。

    许业圣提醒，购房者对违规的销售方式应不予接受，对没有法律明文规定的销售方式，最好请专门人士进行把关，在购买前，应当到相关房屋管理部门进行了解，在得到有关部门确认合法后再决定购买，以充分保护其合法权益，避免权利受到损害后再寻求帮助时，其损失的产生和扩大。(张伟)