当前，关于房产税的讨论非常热烈。虽也有很多反对意见，但房产税的推出似乎已无可避免。不过，在这些讨论中，甚至在反对声音中，有一个问题并没有得到足够考虑，那就是：什么样的房产税才合理？

当前房产税方案的不合理之处

目前在重庆和上海两市分别试行的房产税方案，受到诸多质疑。从合理性来衡量，两市都将房产税方案的合理性建立在平抑房价的临时需要上。许多评论人士已注意到，这样的合理性是难以成立的。

其实，这两个方案对应的实际征税范围很小，在平抑房价方面发挥的作用几近于无。事实上，在市场经济中，用税收措施平抑市场价格从来就很难成功。同时，更为重要的是，税收是对纳税人财产权的一种“剥夺”，是应予严肃考虑的大事，临时需要不能构成其合理性的长期基础。

上海和重庆两个方案遭遇到的合理性难题，其他处于设计过程中的房产税方案也或多或少地存在。有一些方案部分解决了上述合理性的问题，比如说将合理性建立在满足地方政府公共服务的长期财力需求上，或者将合理性建立在以房产价值作为分配税收负担的工具上。但是，缴纳了土地出让金的房产为何要缴纳房产税这一问题，并未得到解决。

笔者并不反对房产税这一税种本身，但坚决主张只有解决了房产税的合理性之后，才能予以征收。中国未来的税收制度建设，再也不能像过去的税收方案那样依靠含糊性来取得可行性了。

怎样的房产税才合理？

房产税合理性的一个方面，已被相关论者反复强调。那就是，它是为基层政府公共服务提供资金支持的税收。因此，要取得这种合理性，房产税征收从一开始就应限定其使用范围为教育、福利等公共服务。显然，“服务”是否公共，应取决于民意而不是长官意志，而这需要一定的决策程序。同时，房产税另一方面的合理性，也被人注意到——那就是以房产价值作为分配税收负担的工具，从而达到调节贫富差距的目的。

不过，要让房产税取得合理性，更为重要的是要用它来代替现行的土地出让金制度。

许多人注意到土地出让金制度的不合理，即它把地方政府变成了逐利的经济人，扭曲了政府的行为，同时又因为政府的双面垄断行为（既是土地收购储备的唯一购买者，又是土地使用权的唯一出售者），而破坏了房地产市场的竞争性。但问题在于，土地出让金制度不能简单地废除。如果简单地将其废除，那么含有土地出让金的旧房产与不含土地出让金的新房产相比，价差太大，这会毁掉整个房地产市场。因此，要废除土地出让金制度，就需要想方设法给这种状况解套。

要为土地出让金制度解套，遵循的思路仍是上述房产税模式，即以征收拥挤费为依据，“普遍征收、等额退还”。就是说，政府仍可对所有新开发房产征收土地出让金，但应对本市市民（可扩大至居民）在其新购住房时，按设定的标准地段（比如上海的中环）、标准面积（比如说人均30平方米）和标准容积率计算，将其所对应的土地出让金退还，只就他超标准居住面积征收土地出让金。

这样，事实上所有的市民（居民）都将免费获得标准定额的土地使用权，真正实现全体民众对土地的所有权。只有富裕阶层因其多使用土地资源而缴纳“拥挤费”，其缴纳的土地出让金，法理依据是拥挤费而非“使用权”。

这样的做法，可以给普遍征收房产税后废除土地出让金制度解套，不会人为造成对市场房价的干扰（按人头退还土地出让金，只有收入效应，不会影响房价）。当然，这一方案最大的问题是，将造成新购房者和原购房者之间的不公平。笔者想到的缓解方案是，对于已购买房产的市民，可以采取同样的办法退还其标准定额范围内的土地出让金。限于政府财力，这可能需要分期分批地进行。可以预见，在未来相当长时间内地方政府新收取的土地出让金，将不构成政府的收入，而成为退还定额内土地出让金的基金。

笔者认为上述以超标准使用费为依据设计的房产税方案与土地出让金改革方案，将成为利国、利民、利地方政府的措施。这样的房产税，不但合理，还担负起一定的社会保障功能，并能为未来土地出让金制度改革奠定基础。