开发商私改规划,商铺宽度缩水

    与谭先生不同的是,市民张先生反映的是商铺的纠纷。张先生2000年在白云区棠景商业步行街(即远景路)购买了一套50平方米的沿街商铺,所有房款都已付清,但由于项目中途烂尾,项目从白云房地产公司转由一个私企接手,商铺直到去年才基本建好。

    等了近10年,张先生看到的却是一个“面目全非”的商铺,原来,开发商变更了规划,却没有通知业主,共有10多个业主所购买的商铺被改动,多数商铺实用率降低了12%,还有三套商铺铺面宽度被砍了一半,以A栋4号商铺为例,尽管总体面积没变,但沿街7米宽铺面被截成了3.5米宽,内部则挖深,呈巷形。对此,张先生等10多名业主十分气愤,找到开发商讨说法,但开发商却称此举已通过白云规划部门审批,而且此前也在商铺附近公示过15天,合乎规定。

    “开发商手里本来就有我们业主的联系电话,为何不说一声?商铺还没建成的时候,谁会过去看公示?”张先生认为,开发商的意图很明显,更改规划并非为了消防、交通等公共利益,而是为了占用分割出来的沿街铺面多赚一笔钱,所以故意不通知业主。他说,该商业街物业近几年来已大大升值,商铺每平米的价格已从10年前的1万元升到了近4万元。开发商变更规划,实际是“顺手牵羊”,违反行政许可法规定。

    -分析

    叶冠勇分析说,房地产开发和交易流程复杂,专业性强,许多消费者很容易掉入开发商、销售商和中介机构设置的各类陷阱中。

    陷阱一:变更布局。开发商为了获取高额利润,常会在购房者签约后变更布局,如增加楼栋或是楼层,侵占绿地、水体等公用面积等。尤其是在仅获得第一期开发权的情况下,把后面几期的规划也描绘于售楼书中,在不能兑现规划时却轻描淡写的一句 “对尚未取得开发权的地块作出的规划允诺无效”,迫使购房者接受小区面目全非的事实。

    陷阱二:样板房及规划承诺。开发商为了卖掉房子,往往在广告中对小区的规划作出让人向往而又具体明确的描述。但在广告或房屋买卖合同中加注“以上仅供参考”或“以规划部门批准为准”等字样。当业主要求兑现时,开发商就以广告并不明确具体为由搪塞。尽管最高人民法院对售楼广告在何种情况下可视为要约作出了司法解释,但对广告承诺是否“具体明确”尚有争议,购房者一般很难得到赔偿。

    陷阱三:补充协议。房屋买卖合同大多是示范合同文本,但开发商在售房时会拟定一些补充协议。大多数补充条款的主要目的是为了保护卖方的利益,所以就会出现一些减轻或免除己方责任、增加或加重对方责任的条款,甚至利用合同法补充条款的效力高于格式条款的效力的规定埋设一些“陷阱”。