图为北京房协秘书长陈志做客腾讯房产地产沙龙

9月16上午，“楼市传统旺季 鉴金九银十成色”——腾讯房产第32期地产沙龙在腾讯希格玛大厦一层演播室举办。北京房协秘书长陈志表示，在近年来楼市限购政策背景下，从 2011年-2013年楼市成交价格走势及成交量状况可以看出，市场其实并不存在我们所说的“金九银十”。所谓的“金九银十”概念，其实是营销噱头。老百姓若想看清住宅市场走势，应该考虑把自住房入市成交扣除后，不受干扰的需求交易是怎样的。消费者认清市场形势后，该出手时就出手，不要被某种噱头或假象所左右。

以下是文字实录：

陈志：“金九银十”是一个传统的话题，所谓的“金九银十”其实是营销噱头。怎么讲？我们可以去看一看历年9月、10月楼市实际交易。为什么今天我站在这样一个角度去说？其实是希望我们的消费者认清市场形势，该出手时就出手，而不是被某种噱头或假象所左右。

我们先简单地回顾下市场情形，在近年来楼市限购背景下，2011年7-8月楼市成交价格没有什么区别，但是到了10月份，价格下降一个台阶。2012年8月价格是下降的，9月下降继续，10月房价和9月持平，也就是说8月为高点，9月、10月不是，这是我们从价格的角度上看。2013年是什么情形呢？2013年的情形最明显，我们8月份是均价25000元/平，到了9月份是21000元/平，10月份是20000元/平，这个下降是非常明显的。

但是从交易量上说，2011年7月份二手房成交8500多套，一手房成交5400套。8月份二手房成交8100多套，一手房4780多套。9月份二手房成交8750多套，一手房成交4170多套。10月份二手房成交7000多套，一手房成交4300多套。2012年楼市整体交易是上涨的。

刚才说大市的问题，我们2011年大市不好，2012年还可以，2012年7月份是二手房成交17000套，一手房9900套。8月份是二手房成交13000套，一手房10800套。9月份二手房成交12500套，一手房10000套。10月份二手房成交11400套，一手8400套。这么看下来，这些年份，这些量其实并没有说明“金九银十”的存在。

我们再看2013年，2013年恰恰是一个所谓能够拿开说的年份， 7月份二手房成交10000套，一手房5500套。8月份二手房成交11000套，一手8100套。9月份二手房成交12800套，一手10900套。10月份二手房成交10700套，一手7150套。这个时候我们看2013年9月份是一个高点。我们看了这四年在政策情形下，2011年的市场是不好的，2011年的市场纯商品房只有六万套的交易，真正到2012年、2013年才算回暖。所以我们2013年其实比2012年还差一点，还不如2012年。

我们看这个市场，单纯说“金九银十”整体的平均价是往下走的，再说交易量，无论是一手房还是二手房，我们把2013年9月份剔除，我们看那三个年份7、8月基本都是往下走的一个过程，反过来我们看2012年11月份到多少呢？10月份只成交11000套的二手房，11月份就是14000套，12月份就是18000套了。我们的一手是什么情况呢？10月份成交是8400套，11月份是7800套，到了12月份是11000套。这就说明其实并不存在我们所说的“金九银十”，似乎要拿“金九银十”来造势，其实大可不必把它说得那么邪乎，可不可以呢？当然可以，我们给市场一个刺激，或者我们拿这样的一个金秋时节来说事当然可以。

“金九银十”怎么来的？我记得在很多场合上说过，源自四季房展。九几年我们的房展会在9月份，当初打出的广告词是“又见金秋十月”。所以我们说“金九银十”，9月份、10月份是这样一个概念的延续。再有我们说“金九银十”，它其实是商场传统的促销计，是这样的一个交易形态。我们把它移植过来，在房地产交易过程当中，用“金九银十”说，实际上略有夸大。你说它和7月份、8月份有多少区别呢？其实并不太多，我们刚才也说了那些数据，略下降一点，但是我们看，到12月份，11月份又回来了，很多年份都是这样。所以我们单纯要去追究“金九银十”存在也好，不存在也好，其实这个话题没有什么太大意义。我想告诉消费者，就是我们如何去判断市场，其实不看单独的月份，一定要看这些年来整个市场的大势，还有我们一定要看在什么样的政策背景下的市场。如果我们看2009年、2010年的市场，那是一路向上的市场，那个市场是从政府的强刺激，从各种各样的税费优惠，各种各样的服务，包括开发商一系列的服务开始的，所以那个时候的市场和现在是不一样的。我们把它剔除掉，现在看应该说是在一个政策管制的市场情况下，在这样的一种需求管制或者是供给管制的状态下，市场形态就会在这样一个大的市场形态下去调整自己供给与需求的关系。我们现在应该冷静地面对目前的这个市场。

从北京的市场形态上说，刚才你也问到这个话题，我认为应该是这样看，第一个作为北京的市场来说，未来会有一定的保值的空间。这是我们每一个买房人都关注的一个点，不说它也不行。客观的住宅市场的形态具有强烈的投资形态，这个毫不隐讳住宅的双重属性，而且在北京的市场上，住宅的投资属性偏强，如果不是这样的一种属性偏强，恐怕也不会有这么样的一种价格表现。第二，现在的需求和供给之间存在着巨大的反差和矛盾，我们的需求是无边界的。尽管我们有一些限购限贷或者是其他管制性的措施对市场的需求是有压制的，但是北京作为一个特殊的城市，它的资源累计过程实际上就是一种财富的累积，像一种富矿似的存在这儿，这样的一个区位，谁需要有能力或者说把它像挖金矿一样挖出来，那就是自身的财富。

我们从市场表现上看，各类曲线印证了它不是一个消费品曲线，它是一个投资品的曲线。所以跟消费者要说清楚的观点是什么？当你有支付能力的时候，你随时可以出手。未来我们整体的房价还是一个向上的趋势，因为土地供给和住房供应需求之间的矛盾仍然没有得到改善，这是一个基本的市场判断。再加上北京财富的产出能力或者是单位的GDP生产能力比其他任何一个城市都强，它就具备了这样一种吸引人流进入北京、别的城市不具备的特质。

为什么我们说二线城市、三线城市，二线还好一点，三线、四线城市为什么不具备吸纳人的能力呢？就是因为这个城市的财富产出能力差，人去干嘛？我就去消费吗？人就去养老吗？恐怕还不是。现在年轻人进到北京来，更多的是为了获得自身的价值，或者是为了获得自身财富的机会。从目前的需求供给上来看，今年的市场表现不能说好，到现在我们整体的交易的情况才完成了3.5万套，这应该说累计到8月份，这是市场上近年来前8个月相对最低的一个年份。但是我们也看到，现在的平均价格，这里边我是扣除了一定的因素的，这个平均价格是在涨的。主要原因是结构性因素，就是我们今年累积到现在普通商品房的这种交易量和往年比是有所减弱的，改善型的或者说高价的楼盘交易明显比往年多，因为总量在这儿。

再一个就是供给，今年的市场表现是供给过剩，或者说由于前一两年的市场管制、市场压力，带来今年1-8月的市场供应比往年都加速、都快。这就产生一个媒体特别愿意问的，我们的库存是不是上来了？我告诉你，上来了，为什么上来？就是由于消化的速度慢、供给的速度快带来的。如果我们供给和原来的速度是一样的话，我们从今年的区划速度、区划量来看，库存其实也没有那么可怕。这是我们看到的一个情况。

我们现在看到平均价格上来，主要还是由于自住房购买带来的稀释性作用，如果没有这个自住房的话，我们的价格是26000元/平，如果含自住房我们的价格是23000元/平，我们还不能简单地去看国家统计局发布的全国70大中城市价格指数，北京多少个月以后，房价出现下跌了，其实不是，是结构性因素带来的下跌。这里面特别明确的就是自住房在某些月份当中占的比重是非常大的。我们这一个月才成交几千套的话，自住房就占了50%以上的量，你想想它的平均价格能不下来吗？因为那个价格是锁定的。所以我们真正告诉老百姓如何去看待市场，也是要把自住房的因素扣除掉，并不是平均价怎么样。老百姓看市场是把自住房的市场扣除掉以后，不受干扰的需求是怎样的交易，你才能看清市场的走势。这是今年总体的一个情形，今年现在的平均价上升主要还是结构性因素。