开发商为了抢占市场份额，加快现金回笼，销售奇招百出。9月24日，珠江地产为购房者提供房产变身理财产品转售渠道，并称最高将获得原房款的10%的收益，这促使全国楼市首度出现“房产金融化”楼盘。

　　《证券日报》记者从实地探访过的珠江地产旗下珠江·四季悦城项目处获悉，继“零首付”、“降价补差额”、“7折利率购房”等各种促销手段之后，珠江地产再度抛出营销奇招。

　　“购买珠江·四季悦城项目的写字楼产品后，从公司‘房产金融化’计划推出之日起至项目交房时期内，购房者若想转让或出售所购买的房产，可与珠江地产签订资产管理协议，珠江地产将委托指定的第三方资产管理公司转售，在原房款基础上加价10%托管销售。”珠江·四季悦城项目营销负责人向《证券日报》记者透露，当然，若市场价高于收益，购房者可以选择持有或自行出售。

　　对此，有业内人士向记者表示，这意味房产将变身为理财产品，而其年化收益率达到10%。不过，购房者也要承担一定的投资风险。

　　房产变身理财产品换收益

　　“这次‘房产金融化’计划仅针对珠江·四季悦城项目中商业写字楼珠江银座国际中心，并不是珠江地产北京所有项目都参与进来。”珠江地产相关人士向《证券日报》记者表示，项目整体建筑面积约39万平方米，此次推出的写字楼产品珠江国际银座中心建筑面积约为4万平方米，货值约6亿元，自9月24日起开始排卡，均价为22000元／平方米。

　　该人士进一步称，购买该写字楼产品后，购房者可以将房产本身作为投资产品出售，珠江地产将委托第三方资产管理公司，在交房前6个月至交房日期间，在原房款基础上加价10%进行托管销售。

　　而珠江·四季悦城项目的营销负责人给记者算了一笔账，此次推出了首付12万元起的珠江银座国际中心是位于亦庄区域内的项目，此类产品与住宅及普通50年产权产品不同，以区域写字楼平均租金每天每平方米2.5元计算，加上注册公司租金收益，年收益可达14万元。这样的租金收益，是同区域普通住宅涨价收益的4倍，普通办公产品的2倍。

　　此外，该营销负责人还表示，若交房出售之际，市场价格上浮较高，购房者可以选择继续持有或通过其他销售渠道进行转售以获得更高投资收益；若市场平稳或略为下跌，客户可选择与开发商委托的第三方资产管理公司签署转售协议，以保证10%的基本投资收益。

　　“我们的写字楼交房时间为2015年10月份，现在买我们的写字楼产品，一年后即可转售变现，且稳赚10% ，这个政策其实是给购房投资人提供一种零风险投资渠道，规避理财风险，同时也能为项目带来收益。”上述营销负责人解释说。

　　换言之，这是一种把房产变身为理财产品，通过产权流转、资产管理的投资理念和模式获得收益的“房产金融化”手段，但投资全程由专业资产公司代理操作。

　　试水“房产金融化”促销售

　　值得一提的是，两三年前，“涉矿”还是房企转型的一个流行趋势，而如今，房企把转型“押宝”在彩票、保险、金融服务这些轻资产领域上。万科携手互联网卖理财、卖彩票、世联行转型做金融服务。有统计显示，目前已有包括绿地集团、华润置地(橡树湾 润景公馆) 、鲁能集团、中国泛海等诸多大佬在内的多家房企，以参股投资等各种跨界方式深度涉入保险、证券和基金等金融领域。

　　而与这些房企不同的是，珠江地产进军金融业的方式是开发不动产理财投资产品，即将实体楼盘与风险资金相结合，以“房产金融化”方式带动项目销售，同时依托母公司旗下的珠江投资集团，寻找第三方资产管理公司托管销售，将不动产转变为了“财富宝”。不过，从总体上来看，依然是投资房地产实体，但这或许能撬动一些蛰伏期的民间资本投资。

　　毕竟，目前，从银行存款利息水平来看，定期一年存款收益为3%左右；市场上大部分的理财产品，年收益最高只有6%左右；而购买珠江地产的商业写字楼产品，花费12万元首付即实现10%收益。

　　值得注意的是，有业内人士质疑，珠江地产委托的第三方资产管理公司如何能保证在交房之际顺利把房产转让出去？

　　对此，珠江地产人士向记者解释道，因该写字楼项目为京东商城、阿里巴巴为代表的大型电商企业、亦庄区域制造、研发企业指定使用的供货商写字楼，所以珠江地产已经与多家潜在购买方商谈合作，以此保证房产能够顺利销售。

　　此外，由于该项目先后祭出各种令人眼花缭乱的营销奇招，不禁引起业内人士诸多质疑，那么这是否仅是个噱头呢？

　　对此，《证券日报》记者从珠江地产内部获悉，此次可以参与将房产托管给第三方资产管理公司转售的房源一共有50个名额，后续将根据客户反馈情况决定是否加推。

　　该人士进一步称，珠江·四季悦城项目2013年10月份首次开盘，截至目前，该项目实现销售额35亿元，成交均价为24800元／平方米。而从5月份推出“零首付”等营销手段至今，“项目实现成交额约8亿元，成交均价为25000元/平方米”，目前整个项目剩余货值约38亿元。

　　“相对于其他开发商割肉降价吞食利润的手段而言，珠江地产的一系列促销手段，无论是‘降价险’还是‘7折利率购房’，包括此次的‘房产金融化’手段，实际上都是在珠江内部的资金挪腾之术，并未明降房价。”有业内人士向本报记者直言。