限购松绑成风潮

　　“南京限购取消了，武汉的也取消了！”就在金九即将结束的时候，地方政策的消息却是此起彼伏。9月21日，南京市政府发布《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，明确指出在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。据悉，南京自2011年2月开始执行史上最严厉的“限购令”，为火热的楼市降温。2012年之后，南京楼市逐渐升温，2013年更是进入全面疯狂。不过，自2014年以来，南京楼市表现不佳。国家统计局数据显示，南京房价6月、7月、8月连续三个月下跌，9月楼市库存量巨大，重回5万套大关。取消限购更多被认为是南京市的“救市”。

　　而仅在南京取消限购一天之后，武汉也传来取消限购的消息。所消息称，武汉市房管局在9月23日召开内部会议，并以书面形式传达，武汉市全市区域范围内，将于9月24日开始全面取消商品住房限购政策。这意味武汉长达三年的“限购时代”正式终结。

　　在一份由武汉市房管局发出名为“市房管局关于取消我市商品住房限购政策的通知”的书面文件显示，9月24日起，在武汉市范围内购买住房，包括新建住房和二手房，不再实行限购。在办理网上签约、合同备案及相关登记手续时，不再核查购房人住房情况、不再要求提供户籍、纳税或缴纳社会保险等相关证明。

　　今年，自6月呼和浩特取消限购开始，为楼市“限购”松绑的浪潮就一浪接一浪，从未停歇过。曾有开发商高管向记者开玩笑地说道：“现在说哪个城市取消限购不是新闻，说哪个城市还没取消限购才是新闻。”由此可见，今年各地为楼市松限的浪潮有多激烈。

　　6月底呼和浩特成为国内第一个取消限购的城市，而从7月开始，各地就已经摆脱过往扭扭捏捏的姿态而加入到风风火火的“松限”运动中来。7月10日济南跟风对新房和二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。随后，海口也发布一份为“海府办(2014)148号”的文件，是由海口市人民政府办公厅下发。文件中指出，从即日起中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。

　　国内城市为限购松绑的举措并未因为时间推移而减弱，相反是愈演愈烈。仅在8月28日一天内，就有杭州、西安、贵阳三个省会城市宣布全面取消楼市限购，而随后，浙江省宁波市住建委通过官方微博 发布消息称，经研究，自8月30日零时起，购买海曙、江东、江北三区范围内的套型面积90平方米以下的商品住房，不再需要提供家庭住房状况查询记录。至此，继杭州之后，宁波也将全面取消住房限购政策。

　　楼市成交迎来转机

　　在楼市低迷的影响下，各地的楼市高库存压力已经非常突出。为了缓解这一压力，各地从下半年开始就以松绑限购的方式为楼市提振。而在其中，二线城市无疑是最为积极，而且是最敢为人先的。据不完全数据显示，在参与到限购的46个城市中已经有38个取消限购。其中绝大部分都是二三线城市。但据市场研究机构预测，限购放松的大潮不会就此终止，除了四大一线城市之外，目前其他城市仍有极大的可能性采取跟风策略，也许只是在等待一个好时机。

　　松绑限购也为这些二线城市率先赢得了市场的转机。以佛山为例，在8月初松绑限购，仅一个月一手住宅成交量就翻倍增长。其中从广州流出的购买力更成为市场的主要支撑。据世联地产的数据显示，8月佛山一手住宅成交13593套，环比涨84.9%，创单月成交新高，住宅均价9336元/平方米，环比涨5%。记者发现，佛山取消限购后，广州客进入佛山置业的比率变高，主要集中在广佛交界区域，而高明、三水区市场变化要比其余三区热度要低。广佛交界的楼盘因为受到广州客户及外地购房者的青睐，成交有明显的上升。

　　房贷政策趋向放松

　　除了限购以外，另一个更加受市场关注的因素“房贷”在政策上也似乎看到了松动的苗头。从9月22日下午，一则“首套房认定标准放松”、“只要房贷余额还清都算首套房”的网络传闻顿时使得整个市场沸腾了起来。被认为是比限购还要制约市场的“限贷”政策似乎看到了松动的迹象。

　　据悉，关于首套房，此前按规定必须同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房享受契税税率1%的优惠)；购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。

　　按中国人民银行规定，我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠。而根据目前各地的调控政策，二套房不仅利率标准上升，首付亦比一套房提高，如广州，二套房首付为七成。各家银行实行认房又认贷的首套房认定标准。

　　然而按照9月22日的传闻，上周五央行已召集各大行开会，透露出调整首套房标准的想法，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。根据该传闻，首套房认定标准将放松，只要房贷贷款余额还清都算首套房。这意味着，若市民在拥有多套房的情况下，只要没有房贷再购房首付均只需三成，且可以享受按揭贷款利率优惠。

　　传闻出来后，市场上的反应都不尽相同。即便是在银行方面，传出的声音也是难以确定。记者从中行、工行两家国有商业银行在广州的信贷部门得到的回复是“仍未收到通知”。而一些中小银行现时的政策也模棱两可。如兴业银行在9月23日曾下通知称限贷松绑，但随后又收回通知，称首套房仍然“认房又认贷”。有分析人士认为，限贷放宽早已有过吹风，“应该是大势所趋，但何时能在广州落地仍然很难确定。”

　　=南方日报记者 蒋劲劲

　　专家观点

　　四季度市场有望回暖广东省房地产行业协会会长 蔡穗声

　　今年1至8月广东商品住宅销售面积销售额同比下降13.8%，销售金额下降15.1%，但是绝对数值处于历年的最高水平，低于去年，比以前的年份高，去年是比较高的数字，这种数据还不是太难看，还是比较正常的状态。

　　另一方面，我们看宏观经济，发布了8月份的宏观数据，整个数据来看认为低于市场预期，引发了争论，要不要加大刺激，有一个数据，我们要改革，要刺激，这一届政府要求加大改革，释放改革红利，抓住这个机遇做转型升级的工作，而不是靠刺激，但是刺激不是不要，是怎样摆好刺激和改革的关系。我看当前来说，很多的迹象表明，一方面加大改革力度，释放改革红利，这是主导的方向，同时力求通过微刺激使得经济的发展、经济的运行尽可能平稳。

　　加大改革力度和释放改革红利是方向。改革对于房地产市场来说，应该适当市场松绑，前几年的行政措施经济尽快地退出市场，让市场发挥作用，让长效机制调控市场。2010年4月国务院文件要求，商品住房价格过高，上涨过快，供应紧张的地区，地区人民政府可根据实际情况，采取“临时性措施”，在一定时期内限定购房套数，这是限购政策的来源。现在过去4年半时间，我们先不评论效果如何，今天来说已经跟4年前的市场状况发生了很大的变化，无论在供求关系，还是价格的变动方面都有很大的变化。所以我们从今年4月份起，广东省房协在多个场合都有这个呼吁，采取限购和限价的地方政府应该逐步的退出限购限价政策。

　　珠海现在可以推出限购、限价政策，广州深圳可以逐步有序的退出限购限价政策。四季度，比较审慎乐观，首套置业需求，改善性需求，城镇化带带来的需求依然存在。市场预期逐步扭负为正，调控政策走向宽松。金融市场上，流动性加大；早前货币市场利率呈现全线下跌态势，房贷有所松动。这几个条件的变化，可以看到四季度商品房市场，主要是住宅市场有乐观的表现。当然不指望有爆发式、井喷都是不太可能，但是回暖、回升有增长，这个可以期待。

　　回归市场，松绑限购效果待观察

　　合富房地产经济研究院院长 龙斌

　　2014年房地产政策最大的变化，就是限购政策逐渐退出。今年经济在缓慢下行，房地产投资减速、销售下降、土地降温、资金趋紧、房价松动。在这样的情况下，地方政府为了应对市场而调整政策。另一方面，房地产是我们经济重要的组成部分，在中国的发展过程中起到非常重要的作用。今年是“行政干预市场”时代的终结，标志性是去年年底的十八届三中全会，政府已经提出全面深化体制改革，同时提出让市场资源起决定性作用，房地产是市场化之一，怎么起决定性作用，应该说今年是回归的开始。

　　最早4月份南宁开始调整限购政策，8月之后各地城市调整限购政策。我看到近日南京松绑限购的文件中提出，让市场资源起决定性作用，而且买房不用开购房证明，这真的是这个时代的重新开始，我们是比较乐观的看待房地产的市场走向。

　　政策调整后的市场效应如何，我们可以从两个方面来看。从总体来看，成交量放松以后，全国范围分家，这是很显著的范围，另外一个是核心的城市局限性很小，市场有一定的特殊性的城市，成交量迅速上升，是短期的井喷的状态。这个说明限购政策对有些城市的影响非常大。而很多的二、三线城市，特别是存量比较大，这些城市的反应不是特别热烈，所以形成这样的市场情况。这是进行时，目前限购松绑是进行时，效果还有待继续观察。

　　对于后市的展望，我们认为在目前的情况下，市场短期内可能还是维持着调整，虽然从全国范围内，限购松绑，信贷、房贷、资金面依旧较为紧张。去库存仍然是重要的主题，湛江基本上要三四年的消化，有的新区更大、时间更长。所以三、四线城市城市压力更大，供应量后续很大，杭州卖地是1000亿以上，所以未来几年都不愁供应。未来一段时间，可能1年到2年，都会是去库存的任务。

　　如果广州调整限购政策，应该会带来短时间的释放需求，大家的预期也都会改变。广州房地产市场回升的力度高低，最终还不是看限购松绑与否，而是看信贷的松紧和经济复苏的程度。

　　广州楼市须设法去库存

　　戴德梁行广州公司总经理 黎庆文

　　从2010年10月广州限购令颁布以来，限购限贷双管齐下，之后多次加码，贷款首付比例和外地人买房的社保交纳年限要求不断从严。到2013年11月，限购升级至“外地户籍需连交3年社保，且二套放首付升至70%”。

　　刚需的群体，外地户籍人口，在广州目前的限购令来看，工作不过2年，就算结婚，是没有资格买房。当本地户籍的话，也会焦虑买房不买房，他会焦虑房价会不会下降，因为房地产市场过了几年都没有好消息出现。对于改善性住房来看，首先外地户籍不能有两套房，他就没有机会买。本地户籍，二套房要付七成的首付，这个会拦阻有两套房改善的房主。对于投资客来看，海外市场比中国市场还要活跃，他们会选择在海外更多一些，由于限购的影响，他们会放弃在广州购房的意向。

　　广州楼市的去库存，这个最大的问题解决掉，是所有房地产调控政策的责任。目前已有30多个城市松绑限购，松绑之后我们发现超过三分之一的城市库存量有减低，情况有所好转。也就是说，松绑政策对于去库存很有好处。有人会问，如果松绑限购，房价会不会弹起来？从我们监测的21个松绑限购城市中，只有1个城市价格反弹，20个城市价格没有弹起来。可以说，松绑之后价格往上调的机会很小，对于广州这种高库存的情况更是如此。

　　我们把杭州跟广州进行对比。杭州的松绑有两个阶段。第一阶段松绑主城区的大户型，同时松绑郊区，第二阶段全面放开。我认为广州的做法也应该参照这种做法，首先对库存压力进行松绑，同时对于大户型进行松绑。比如说南沙、番禺、花都高库存的地方首先进行松绑。

　　限购松绑对于消费者来说是好事，因为他可以从实际情况出发，量力而行，让市场主导需求。对于房企来说，可以通过“以价换量”来消化库存，对于政府也可以减轻GDP增长率下滑的压力。松绑是释放的积极信号，可以为经济注入活力，恢复市场平衡。