蓄力黄金周消化库存

　　从中秋开始，全国各地对楼市“金九银十”的“预热”和“把脉”就层出不穷，进入9月下旬，铺天盖地的黄金周“爆款”、“5折”等富有诱惑力的字眼已经频频出现在准置业者的眼前。进入供应旺季，为消化积累的楼市库存，开发商势必会把握如此良机，使出浑身解数“抢客”，购房者的置业需求或将会有一定释放。

　　9月13日，国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据。其中，截至8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。根据上海易居房地产研究院的监测，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。库存再攀新高，依然面临“压力山大”的窘境。35个城市新房去化周期为17.5个月。其中，温州新房去化周期达到47个月。贵阳、天津、西安、烟台等城市，同样面临库存难以消化的窘境。

　　可见，楼市去库存的压力是这个黄金周最大的挑战。业内表示，9月份起是传统的营销旺季，房企开始由被动式的降价转变为主动式的降价，希望捕获目前限购松绑下挤出来的部分刚需。以价换量仍是房企主流策略，假如房企降价促销力度足够大，去库存的压力将有所缓解。

　　为了完成下半年销售目标，同时又能保住利润，获得现金回笼，除了产品本身的影响力，开发商都在销售手段上下重注。而对于置业者而言，房企以价换量的当口，是捞足优惠的好机会。为了让黄金周的楼市首先有个好人气，不少楼盘都将实惠的功夫做到足。抵现、打折、送家电礼包等等已经是常规项目，近日，更是出现全国首个无首付、“全贷款”购房楼盘。据了解，购房者利用自己或亲友名下房产，经过估值评测后，可申请“房抵贷”，半个月内即可获得为期1年、最高50%抵押物评估价的专项资金作为购房首付款，剩余房款依然可以申请商业贷款。如果购房者选择“全贷款购房”，即可享受首付金融贷款、剩余房款商业贷款的100%纯贷款购房，换言之，0元即可置业。显然，这意味着购房者可以不拿任何现金，抵押房产即可实现“全贷款”买房。

　　在广州，房企的促销手段也越来越多样。继垫首付、原价回购等促销手法后，海珠区有楼盘就高调推出了“无理由退房”置业计划—在购房后至明年5月31日前(收楼前)，如果买家对所购的物业不满意，可申请无理由退房。此外，楼盘还推出了“10年免费入住”换房节活动，在此次活动中成功换房的业主可获赠10年物业管理费。

　　瞄准刚需降价推货

　　从当前推盘趋势来看，在8月底至9月这个时间段，全国主要城市的推盘规模都在增加，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段积极跑量。

　　以广州为例，据合富辉煌(中国)市场研究部最新的供应预测报告指出，预计今年“十一”黄金月(9.1-10.7)，广州市十区新货将接近1.1万套，与往年“十一”推货量相当，整体充足。再加上新塘2000多套新货，货量预计约1.3万套。

　　这些一手住宅供应大部分都集中在近郊区域，如新塘、南沙、番禺新货预计都将超过2000套。其中南沙中心板块为南沙供应主力，供应超1000套，占比达六成以上。由于南沙存量、新货皆多，出货压力大，合富辉煌预计其七成新盘低开出货，成交预计能由低谷回升，达7万-8万平方米左右。而番禺华南板块此次也有约1000套新货计划推出。而在市中心板块，供货则集中在白云－金沙洲板块以及原荔湾板块。

　　外围区域不但是推货重点，也是优惠集中地。在9月推新的项目当中，很多楼盘都推出了不少折扣吸引置业者，这对于有购房自住需求的买家来说无疑多了一分机遇和诱惑。部分区域成交量突然大幅回涨，与当地楼盘的降价促销密不可分。

　　中小户型获得青睐

　　自住型买家，尤其是刚需族，还是在寻找“笋盘”，即便没有果断出手，也是强烈关注中。其中，最受到买家青睐的还是中小户型。

　　“近郊板块的中小户型在价格上还是很有吸引力的，特别是有地铁利好的区域，投资自住都有一定的价值”，广州市民周先生坦言对中小户型比较感兴趣，“萝岗猛烈降价，增城受到冲击之后很多楼盘也都推出更多优惠来吸引购房者了，值得考虑”。出于对中小户型的关注，周先生盘点了一下“金九银十”增城要推中小户型的几个楼盘，绝大多数都在广园东板块：金泽豪庭，推新时间为2014年9月底，户型是第三期“隽府”组团，53㎡两房，87、90、93、125㎡三房，两梯四户、五户；翡翠绿洲，推新时间为2014年9月底，户型是85-95㎡南向小三房；合生湖山国际，推新时间为2014年9月13日，户型是约86㎡二三房；尚东阳光，推新时间为2014年10月初，户型是50-55㎡一房两厅、约69-74㎡两房两厅。以上楼盘都有诚意登记打折或者“认筹×万抵×万”的优惠。

　　中小户型无论什么时候都很抢手，最主要的还是价格优势。以前中小户型也都一直有，今年房价往下走，中小户型一下子如“雨后春笋”冒出来不少，很显然是因为买家比较愿意出手，而对开发商来说，要去库存，当然是出手快的款型优先加推。因此，在买卖双方的这种“默契”之下，中小户型有望成为“金九银十”带热市场的主力军。

　　南方日报记者 许蕾

　　“稳中有降”仍将是大势所趋

　　专家观点

　　天津财经大学经济学院教授 丛屹

　　投资者、投机者已经意识到炒房的风险；开发商意识到了房地产不再是暴利行业，只有满足消费者居住需求才能生存；银行等金融机构也随着我国整体经济结构的调整，将资金的便利之门敞向新兴产业。因此，无论限购是否取消，房价暴涨暴跌的时代都已成为过去。虽然不同区域楼市会有一定程度的分化，但整体房价逐渐回稳是大概率事件。

　　新一轮购房时机正在来临

　　上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

　　新一轮较好的购房时机，正在悄悄来临。一线城市将会先复苏，估计当前一线城市的住宅成交量基本见底，未来一二年不太可能更低迷了。估计9月一线城市成交量还将继续反弹，下半年成交量应高于上半年，明年高于今年。而二三线城市的市场变化一般稍滞后于一线城市。明年房价将见底企稳。量在价前，成交量先见底，房价后见底。

　　不同地段区别对待

　　暨南大学管理学院教授 胡刚

　　如果以地段来选择购房的话，中心区不要期望楼盘会降价。近期较热的地段如萝岗、火车南站等楼盘降价幅度也不会太大，购房者可根据产品及需求程度选择是否等待。对于远郊如南沙、花都等地，楼市还在调整中且区域库存较大，购房者可观望一段时间。