中国经济适用房出现的诸多怪象和制度失灵，并不在于因为拥有产权，而是缺乏一个严格的内循环的退出机制，整个制度设计上也留下了很多寻租的空间。因此，解决问题的关键是确保内循环，杜绝牟利的空间。

    深圳市住房和建设局22日通报了社会广泛关注的深圳桃源村经济适用房三期“豪车门”的调查结果。调查结果和我们以前听到的很多故事一样：媒体曝光的52辆过夜“豪车”，9辆是单位的，28辆不是小区业主的，只有12辆是业主所有、但都是入住后购买。

    没有任何法律和规定限制经济适用房业主买车，有关方面似乎不需要承担审核不严的责任；但同时，该负责人的这番辩护却提出了一个有价值的命题：购买了经济适用房的人，在经济条件完全超越了住保障性住房的情况下(如，买个宝马车，即使是二手)，能否继续拥有保障性住房？如果需要退出，又该如何退？

    事实上，这几年围绕经济适用房的是是非非，大多在能否拥有产权上做文章。其实，这是一个莫大的误会。举凡全球，在保障性住房供应上，大都建立了多元化的供应体系，有些给产权，有些不给产权。比如，新加坡的公屋是给产权的，英国亦有共有产权的保障房。

    其实，是否给产权，并不是问题的所在，关键在于，当保障对象的经济条件发生重大变化，超出了保障范围，以一个什么样的制度设计确保这些占有或者租用保障性住房的人退出，而将住房让给后来者，形成一个良好的内循环。

    在这方面，英国和日本给我们提供了很好的案例。

    英国有一种“共有产权”的保障性住房，和现在江苏淮安的模式有点像。这种“共有产权”的房子由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。购买者可先取得房屋的部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在收入增加以后必须买下整套住房，政府用这些资金再去建房。而日本的公营住宅，相当于廉租房，对于租户的收入每年进行严格的核定，当收入连续三年超过标准时，累进计算房租，如果在收入超标的情况下连续租住五年，则必须买下公营住宅。

    英国和日本的住房保障，在世界上都属于比较成功的，我们在住房保障上学美国，其实并没有选对合适的榜样。而日本和英国住房保障制度成功的精髓并不在于是否给房屋产权，而是用一套严密的制度设计，并由专门的机构每年核定这些保障对象的收入，根据收入的增加强制保障对象退出，确保需要保障的人来独享保障房。

    由此来看，中国经济适用房出现的诸多怪象和制度失灵，并不在于因为拥有产权，而是缺乏一个严格的内循环的退出机制，整个制度设计上也留下了很多寻租的空间。因此，解决问题的关键并不是取消经济适用房，而是确保内循环，确保没有牟利的空间。

    以经济适用房建设位于全国前列的北京为例，其2007年通过的《经济适用房管理办法》初步确立了政府优先回购的“退出机制”，规定购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经适房的，需向政府部门申请回购，满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经适房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。但这个回购制度本身依然给利用经适房牟利留下了空间，因而并没有起到遏制经适房买卖中的牟利行为。

    未来数年，保障性住房建设将进入高峰期。要确保经适房以及廉租房的确用于需要保障的人，急需建立一个类似英国和日本的没有牟利空间的“内循环”机制，让制度跑在腐败的前面。

    □马光远(学者）