北京商报记者宋媛媛 制表

    近日，中原地产的统计数据显示，3月份前三周北京开盘均价为21130元/平方米，环比上涨12.2%，其中个别项目环比涨幅超过了32%，一时成为了各界热议的话题。多位业内人士向记者表示，近期房价的上涨其实是开发商的一种变相捂盘行为，利用价格的杠杆来控制项目的销售速度。在开发商有意控制销售速度的情况下，北京市新入市项目的销售速度明显放缓，存量房也激增到去年以来的最高位，达到了11万多套。

    涨价实是捂盘

    开发商“控销”致交易量下滑

    亚豪机构营销总监韩乐向记者表示，去年楼市的交易火爆，让今年开发商开始对房源的销售速度加以控制。由于此前北京市住建委出台了严格的打击捂盘行为的措施，使得开发商很难像以前那样“明目张胆”地捂盘，因此现在不少项目利用涨价来达到变相捂盘的目的。

    东五环某项目有300套房源，在此前可能开发商要将300套房源通过三次开盘来销售。但是按照住建委的新规定，现在这300套房必须一次同时开盘、同时对外公布价格。因此该开发商就将项目定出高价，销售速度就会放缓，而开发商则会根据市场行情随时调价销售，跟以前捂盘销售基本没什么区别。

    在开发商有意控制销售速度的影响下，北京市新房销售速度明显放缓。记者从北京市房地产交易管理网（房交网）的统计数据发现，截止到3月23日，本月共有16个项目取得预售许可证，共提供新房源4821套。按照北京市住建委的规定，项目在取得预售许可证3日内必须开盘的规定，这16个项目均应已入市销售。

    但是从房交网的统计数据发现，截止到3月23日，其中零成交的项目有5个，占到入市新盘的近三成。其中有成交记录的11个项目共成交了906套房屋，仅为入市量的18.8%，超八成的新房源出现了滞销，其中尤以通州区的滞销情况严重。进入3月份，通州区房价搭乘新城计划一举突破2万元/平方米大关，个别项目涨价幅度甚至超过了30%。在3月前三周，通州区有5个项目取证，提供新房源2523套，但截止到23日仅销售了347套，近九成的新房源滞销。

    记者调查通州滞销原因时发现，一方面是由于开发商涨价过快控制销售速度；另一方面是个别开发商存在捂盘惜售行为。

    例如，通州运河湾项目分别于3月4日和3月17日两次领取预售证。3月4日，该项目220套房源上市交易，售价为1万元/平方米左右，截止到23日就销售了215套。而在3月17日，该项目又推出了550套房源，但是此时均价已经达到了1.3万元/ 平方米。时隔半个月上调了近3000元/平方米，而截止到23日，仅销售了25套。

    “现在通州张家湾的小产权房全卖到7000多元/平方米了，而且3月份入市量又大，通州项目销售周期拉长是必然的。”中易安担保有限公司市场总监徐东华向记者表示。

    记者同时发现，造成通州项目滞销的另外一个原因就是个别项目存在着捂盘惜售的嫌疑。如位于东六环附近的清水湾嘉园于3月12日取得预售证，目前成交量为零。记者23日打电话到该项目售楼处时，值班人员称，项目虽然已经开盘销售，但是目前销售人员全在上海进行培训，暂时不能接待客户。等有消息了再联系。

    新房存量超11万套

    可供北京销售近10个月

    伴随着市场房源滞销是新房存量的不断上涨。截止到3月23日，北京市房地产交易管理网的统计数据显示，可售房屋套数114051套。而在3月1日时，北京的可售房屋仅为88479套，短短三周时间内新房存量就增加了25572套。

    记者了解到，去年1月份楼市回暖前，北京市的新房存量仅为105824套，而去年底最低时仅为59954套。

    房价的高涨是造成存量房不断高涨的主要原因。例如今年2月份，新盘均价为18830元/平方米，而到了3月份，新盘均价就达到了21130元/平方米。伴随着房价的高涨是交易量的持续下滑，例如3月份前三周共成交商品房8248套，日均392套，比去年3月份的日均405套还低。如果按照这样的销售速度，114051套的存量房可以维持北京未来近10个月的销售需求。

    此外，信贷政策的收紧也是造成存量房激增的主要原因。中易安担保公司的统计数据显示，目前市场交易的房屋，90%全是通过贷款完成的，但是自从二套房优惠政策取消后，银行的房贷规模也随之减少，目前批贷成功率仅为七成左右。

    徐东华表示，目前公司做的市场调研数据显示，由于北京的房价高涨已经致使不少投机者撤出了北京楼市。现在大部分购房者全倾向于交通便利、利于出租的中小户型，除了自住外兼顾长期投资。同时他认为，随着今年政府对新房市场整治力度的加强，以及保障性住房的大量供应，今年市场还将以二手房为主。预计今年新旧房交易量比为1：3，而去年这一数值为1：2.75。