二、2014年下半年合肥楼市展望

    合肥楼市告别金九月，迎来国庆黄金周小长假，即传统意义上的银十月首周。九月最后一周合肥市场虽然再现千人抢房盛况，但依然难挡九月整体楼市的萧条，金九发力不足，开发商把注意力集中在10月份。

    据安徽家园网不完全统计，十一黄金周期间，合肥共有9家楼盘有推盘计划，其中主要来自于北城，预计约1260套房源入市。据了解，十一黄金周期间，仍有不少开发商以丰富多彩的活动抢占银十的开端，其中国庆当天活动高达二十余场。除了各种价格战购房优惠，各大案场也准备了精彩的活动，利用十一假期积极蓄客，备战十月下旬。

    首套房认定标准放松、楼盘赶上国庆促销、大量优惠争夺客源……今年国庆合肥楼市在政策环境变化的背景下度过。结合假期效应及“金九”成绩不理想，各楼盘都将重点放在了十月，但前期依然显得乏力。国庆7天合肥一手住宅成交量相比去年减少100套左右。去年国庆期间合肥一手住宅总备案量为638套，备案均价为7511.01元/㎡。今年国庆目前可知数据中，前4天一手住宅备案量为303套，以日均备案量计算，7天不超过550套，同比去年减少近百套。成交量虽不给力，但本地楼市价格却继续抬升。据悉，两房企项目酝酿节后涨价，幅度或达5%以上。

    黄金周期间，凭借放松房贷的利好政策，“节后涨价”也成为不少置业顾问的口头禅。多数业内人士对限贷政策的变化抱有更大期望。合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，此番央行对限贷政策的放松，将在一定程度上对楼市形成直接刺激作用。

    受“金九”成绩及黄金周假期影响，十一合肥楼市再度遇冷，让人始料未及，却又似乎在情理之中。“金九”的低迷，使得“银十”被房企寄予厚望。据安徽家园网不完全统计，10月份合肥预计50余家楼盘有新房源推出，入市产品的物业形态囊括了住宅、商铺、写字楼、别墅等等，其中，住宅入市套数或将达到7700套。

    “9月份不少楼盘都举行了各式的营销活动来试探市场和蓄客，10月份或将是销售大战进入白热化的真正时期。”业内人士表示，就四季度而言，年末将是房企冲刺业绩的重要时点，也是今年最后一搏的时期。随着“银十”及年末季节性销售旺季到来迫于去化压力和回笼资金需要，四季度更多企业将采取“以价换量”的策略加快推盘，提振销售，在使用传统销售策略加大优惠、促销力度的同时，通过全民营销、地产金融等创新性销售策略谋虑去化。降价也将继续巩固市场企稳态势之根基，加之限贷政策的大幅放松以及地方政府救市的进一步纵深化，也将会对四季度市场企稳产生积极影响。

    10月份乃至第四季度，合肥乃至全国楼市走势如何，会不会延续三季度的低迷进入楼市寒冬？对此，业内表示，四季度房地产行业仍将处于调整期，“认房不认贷”等刺激刚需的房地产信贷政策调整将成为市场走势的关键。行业投资、房价还有可能下滑，但交易量可能会因政策、降价的演变而逐渐企稳并低位波动，实现成功筑底。

    展望四季度，四季度是走出此轮房地产市场调整的关键时期。中国指数研究院表示，在政策不发生重大调整的条件下，市场预期下行导致需求观望和按揭贷款影响，仍将导致市场成交量同比小幅下行。供应方面，在年度销售目标和资金回款压力下，房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略，预计四季度市场供应继续增加。价格方面，目前市场库存高企，去化压力攀升，预计全国房价继续下行趋势。

    对于下半年楼市，安徽建筑大学工程管理系主任、安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为：“下半年的销量想要突破的话，除非有大盘的带动，否则很难上涨，这一过程就是把已经积攒好的客户变成现实，但这种增长也是一种不正常。一些中小企业受到资金的影响，可能会降低价格来走量。”

    业内表示，鉴于9月底以来市场预期“认房不认贷”的按揭贷款政策调整升温，预计四季度房地产信贷政策调整可能性较大。如果“认房不认贷”等信贷刺激政策落地实施，或将明显刺激改善需求入市，促进市场成交，四季度市场成交或将接近去年水平。