房贷利率优惠下限重回七折时代，首套房贷政策“认贷不认房”……黄金周前，央行推出的房贷新政在楼市引起了不小的震动。然而，这个看似力度巨大的政策对于购房者来说却有着不同的意义。银行并未给出大幅度的利率优惠，刚需购房人购房成本并未因此降低；部分改善型购房人因新政获得了提前改善置业的机会，寻求入市；投资需求也因新政而有所提升，部分商住项目咨询量大幅提升……业内人士指出，虽然央行此轮房贷政策的调整中，七折的优惠利率下限难以落到实处，但这次调整无疑提振了购房人的信心，加速了购房人的决策过程。

　　刚需购房人：利率优惠仍难寻踪迹 购房成本无变化

　　“从十一前到现在，心情真的像坐过山车一样。”霍先生这样向我们描述这段时间的买房经历。作为首次置业的刚需购房人，霍先生几乎看遍了每个符合他心理价位的房子。“我购房首付款是父母多年的积蓄，总担心房价会降，迟迟做不了决定。”

　　9月30日，央行和银监会发布房贷新政，霍先生第一时间得知这一消息，新政中提到的“首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍”让他十分惊喜，觉得这段时间的犹豫没错，他期待的优惠终于有了。

　　霍先生为我们算了一笔账，以他看中的一套总价为210万的两居为例，他计划贷款140万元，贷款期限为20年。如果采用基准利率，他每月还款额为10479元，而如果房贷利率可以降到七折，他每月仅需还款8921元，还款总额也少了约37万元。霍先生告诉我们，在他看来，如果贷款利率能优惠，比房子每平方米降1000元诱惑还要大。

　　带着这样的期望，霍先生的十一假期几乎都奔走在各个售楼处间，但期待的七折利率并未出现，反而是几乎每个置业顾问都给出要涨价的信号。在通州某项目，银行个贷经理告诉霍先生，如果霍先生曾经有过贷款记录并还清，新政后基本可以算作首套。但“传说中”的七折利率，还是不要期待了，以他的了解，几乎是不可能的。目前对于首套房，他们银行仍然采用的是9.5折的利率，优质客户最多也就能做到9折。

　　在得知利率无法有大幅度优惠的同时，置业顾问对于楼盘未来价格走势的预期大幅上涨。在某项目，置业顾问劝他尽快做决定的说辞也从原来的“自己住就不用考虑太多楼盘涨跌”变成了“政策一松动，下一期一定会涨价”。

　　霍先生也向他在银行的同学打听了未来房贷利率优惠出现的可能，这位在银行工作的同学告诉他，按照他们内部目前得到的讯息看，七折利率是很难出现的，而且像霍先生这样资产较少的客户，更难拿到优惠。“开句玩笑，七折贷给你了，银行还不如存余额宝呢！”某国有银行分行个贷业务负责人也向《广厦时代》透露，按照目前银行的资金情况，除非是央行强制要求首套房利率7折优惠，否则7折的利率在银行几乎不会出现。

　　虽然利率无法获得优惠，购房成本几乎无变化，但霍先生还是决定马上出手，“优惠看来是不可能了，但涨价却是分分钟都会发生的事儿”。对于他这样的刚需购房人，他觉得没有意义再等下去，而且也不敢再等了。

　　改善购房人：不用为首付发愁 置换节奏提前

　　央行的房贷新政没有为霍先生这样的购房者带来福音，但对于像于女士这样的改善需求购房人无疑是个重大利好。面对孩子渐渐长大，三代同堂带来的居住问题，置换一套大房子成了摆在她面前的课题。

　　于女士的第一套房是一套70多平方米的两居，她希望可以置换成一套大三居。经过多番比较，她看中了一套135平方米的三居，总价约700万元。房子确定后，首付款就成了于女士最头痛的问题。虽然于女士首套房贷已还清，但在银行认定上，她仍然属于二套房，首付比例要达到70%。近500万元的首付是于女士无法承担的，即使把现在的房子卖掉，同样也无法凑够。

　　对于于女士遇到的问题，置业顾问原来给她提出的解决方案是进行首付分期，开盘时交30%的首付，剩余的40%在之后的一年内交清。但首付分期政策虽然可以解决当下的燃眉之急，但对于女士这样的购房人，虽然月收入较高，但一年凑齐近300万的房款还是有不小的困难。也正因为此，于女士的改善计划迟迟没有实现。

　　央行房贷新政一出，于女士的置业顾问就打来电话，通知于女士，像她这样的客户，新政下可以认定为首套了，不仅首付比例降低，而且还有可能拿到利率优惠。这个消息对于于女士全家来说是个不小的惊喜，她立即重新回到了售楼处。在售楼处，置业顾问为她重新算了一笔账，700万元总价的房子，新政前首付需要500万元，贷款的200万元如果贷20年，月供16000元左右；而在新政下，首付则只需210万元，月供则在35000元左右。如果于女士卖掉现在的房子，不仅可以凑齐首付款，还可以剩余一部分钱反存银行，换取更优惠的利率。

　　置业顾问也向她透露，新政后，她的好几个原来因资金问题在犹豫的客户都在考虑近期入手。首付不愁了，对未来价格的走势也重新看好，目前入市在她看来是个不错的机会。

　　多个改善型楼盘的开发商也透露，十一黄金周期间，改善型楼盘的看房量明显增加，房贷新政对于改善型购房人的刺激最为明显。

　　投资客：挂牌房屋询问度提高 真实购房意向增多

　　购房者加快入市节奏，一些投资购房人也因房贷新政松了一口气。韩先生2011年底在顺义投资了一套商住公寓，今年年初正式收房。收房后，韩先生就决定出售这套房源回笼一些资金。于是他把房子挂到了网上。一开始，偶尔还有人打电话咨询这个房子的情况，但从8月起，两个月内没有一通电话打到韩先生这里，甚至连中介也没有骚扰的。

　　这一切在房贷新政出台后发生了明显变化。虽然韩先生的房子是商住产品，基本不受房贷新政的限制，但新政出台后，他的房子咨询量陡然上升。他告诉《广厦时代》，近两日，他就接到了十多个电话，有中介表示要帮忙代卖的，也有普通购房者要上门看房的。询问度提升的同时，韩先生的房子定价上也有了底气。此前他的房子挂出价格为65万元，政策出来后，中介建议他把底价调到68万元，价格提上来了，询问度反而还大幅提升。

　　同样，在通州的一个商住项目，一位置业顾问也透露，新政出台虽然仅半月，但产生的效应在他们的项目感觉还是很明显的。虽然首付比例的下调和利率优惠下限的调整并没有惠及商住项目，但她可以明显感觉到来看房的人变多了，而且具有真实购房意向的客户明显增多。“前段时间来看房的，很多都只是问问而已，了解完情况，询好价几乎就没了消息。近期来看房的，真想买房的多了不少。”她还告诉我们，不仅近期客户多了，她的老客户最近也有不少给她打电话的，询问项目的价格是否有上调。她能感觉到，这些客户对未来价格的走势也有了新的判断。