成交“回暖”难解高库存

西安楼市去库存需20个月

进入9月，西安持续了三年半的楼市限购政策全面取消，国庆节前，央行发文放松限贷，这一利好消息预热了房地产市场，“十一”黄金周里楼市应声而动，销售境况有所回暖。

然而，《中国经营报》记者采访发现，虽然楼市政策的调整改变了很多买房人的预期，一些之前被政策挡住的刚需人群，又有了购房的打算，但由于房贷细则未落地，对房价后市下跌预期等愿意，“十一”黄金周期间，西安许多购房者却并不急于出手，市场因此未出现销量大幅上涨或井喷。

与此同时，数据显示，西安楼市新增入市的房屋面积远超过实际销售数量，去库存压力并未缓解，目前西安商品住宅存量已经高达1982万平方米，按照近两年的月均去化水平计算，西安的库存需要超过20个月才能消化完。而土地市场数据也显示，交易冷淡状况在持续。

“行业仍处在雾霾天。”对此，易道顾问副总经理张计卫表示。

购房者持续观望，银行对房贷市场疑虑

记者在西安东郊某楼盘采访时，前来看房的付先生告诉记者，“之前一直在看没有定下，这次直接交了定金主要还是担心房价上涨，听说开发商库存压力大，都不敢涨价，我觉得不限购不限贷，涨价只是时间问题。“十一”黄金周房价优惠多，我就直接定下来了。”

“十一”假期，记者在西安几家楼盘看到，利用假期来看房的市民很多，对于房贷新政，许多购房者表示是个利好消息，很有吸引力。

事实上，在采访中，西安多家开发商销售人员均向本报记者表示，在近期随着限贷解禁等政策出台，今年以来的楼市寒冬目前略有回暖，“十一”黄金周的带看量和成交量都有明显回升。

位于南二环雁塔路十字路口附近一楼盘的销售经理对记者介绍说，西安限购政策的解除并未让楼市有多大的变化，但房贷 “松绑”的新政消息一出，对市场有很大的震动，假期中来看房的市民就不少。

“项目营销团队今天都很拼，第一天开放有6000多人到访，排卡201张，让我们继续努力，为幸福全力以赴。”西安万科营销管理中心副营销总监王磊在微信朋友圈中高调表示。

不过，虽然西安房地产开发商都抓住了“十一”假期营销的机会，使得成交量呈现上涨趋势，但由于限贷政策尚未落地，以及对后市房价下跌的普遍预期，西安购房者依然在持续“观望”。

“十一”黄金周最后一天，在城东的华清学府城，依然有不少购房者进进出出。看房已三月之余的吴女士一早便被带来这里看房，每天都看新闻的吴女士对当下的政策还是比较了解，之所以迟迟不下手，除了没看到认可的房子外，预期房价会继续下跌也是吴女士的疑虑，她坚信，自己要是现在买了以后再降肯定要后悔。

“限贷松绑对市场的影响不是决定性的，"十一"期间西安楼盘都在做活动，"十一"楼市的火爆，是因为促销活动，以价换量，不是因为限贷。”西安本地房企天朗集团策划经理简彪告诉记者。

值得注意的是，虽然央行明确出台了取消限贷政策，但银行对房贷市场却充满疑虑。

“目前银行不愿意做房贷或给利率打折，是对房地产形势缺少信心，认为风险比较大。”陕西房地产研究会会长王圣学认为。

“西安不少银行不太愿意做房贷业务，许多商业银行在2012年之后逐步收缩甚至取消了房贷业务部门，目前，恢复的迹象还不明朗。”浙商银行西安分行投资部门的唐澎表示：“西安不大可能给首套房贷七折利率，那样银行就亏钱了，据统计，去年"钱荒"过后，5年以上资金的价格一度在6.5%以上。今年相对好一些，但也在5%以上。这么说来，基准利率房贷，基本是盈亏平衡；若做九折房贷，一般是亏损的。若再低，比如打个七折，利率是4.59%，那就肯定是亏的。但具体亏多少，还很难说。”

另一名股份制银行人士表示：“七折利率银行是否会亏钱，这个就不好说了。但正常情况下，4.59%的利率不管是对大银行还是小银行，银行都是不会亏钱的，最多是持平。”

截至本报发稿前，记者以客户身份咨询了西安相关银行网点后得知，目前购房贷款利率尚未调整。

“行业雾霾天”仍在持续

尽管西安取消限购，央行也释放了房贷放松信号，成交量小幅“回暖”，但西安楼市整体却仍然面临去库存和土地市场趋冷的巨大压力。

据西安市房管局最新披露的信息显示，2014年1月~9月份，全市累计新批准商品房预售1739.18万平方米，同比增长4.34%；其中住宅1287.13万平方米，同比增长4.33%。商品房销售1247.65万平方米，同比下降0.82%；其中住宅1070.63万平方米，同比增长0.6%。数据表明，西安新增入市的房屋面积远超过实际销售数量，并且入市面积在增长，而销售面积在下降，差距呈现扩大趋势。

多位西安房地产研究人士向记者表示，目前西安商品住宅存量已经高达1982万平方米，按照近两年的月均去化水平计算，西安的库存需要超过20个月才能消化完。

对此，张计卫分析说，“目前市面上"限贷取消不买房，别怪房价耍流氓"类似的段子较多。但是短时间内的核心，仍然是加速去库存，降低行业风险。对于开发商而言，去库存才是王道。”

另一方面，记者查询西安市国土资源交易网发现，截至9月底，西安土地市场官方公布流拍土地约19宗，流拍面积约 90 万平方米，而其中浐灞区域流拍土地达11宗，占整个流拍市场的58%。业内人士预计，在房价下降预期下，“至少今年内西安难以出现两位数的成交量。”

到了9月份，开发商拿地热情依然不高。西安市国土资源交易网数据显示，今年9月份西安仅有9宗土地成交，而从9月初直到9月17日都没有成交记录。

“过大的存量及市场普遍预期并未好转，导致西安市场一直处于低迷状态，供求关系倒挂短期内不会改变。”西安高新某房地产项目策划经理分析说。