央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》已近一个月，该通知所述“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”，迄今未见银行开闸。

房贷利率七折一去不返，恰与近期各地纷纷松绑房地产调控成鲜明对比。为什么曾经一度被银行视为“香饽饽”，并且在过去很长时期内充当房地产价格扶摇直上最重要推手的个人房贷一反常态，反而成为当下楼市复兴最直接的制约因素呢？

这可以看作我国市场化进程成果的反映，起码包括以下三方面市场机制决定性的作用，具体来说：

首先，虽然自2004年10月起，央行即已完全取消银行贷款利率上限，但是融资成本的重心上移，还是要归因到近年来存款端发生的一系列变化，譬如2012年6月起，金融机构存款利率可上浮至基准利率1.1倍；再譬如银行理财和信托等融资性表外业务异军突起，原住户存款中的相当一部分已基本实现市场化定价，并且对银行表内存款形成越来越大的分流压力。

国际经验表明，无论发达国家还是发展中国家，其利率市场化初期阶段，存款利率与贷款利率通常会出现同步上升趋势，因为金融机构在不断倒逼的价格机制、竞争机制驱动下，势必只能将其吸纳的成本越来越高的负债资金，更多地投向高风险/高利率贷款领域，这其实也正是为什么不单单是房贷，中国的整体融资成本在近来企业投资意愿趋降的背景下，反而呈现较显著升势的原因所在。

其次，虽然中国的货币总量仍显过剩，但由于近来外汇占款出现连续、快速回落，再加之货币政策基本思路已着力转向“保持定力”、“盘活存量”，因此货币增量收缩态势尽显无遗。譬如最新统计显示，中国第三季度社会融资规模为2.27万亿元，不到第二季度的一半，其中9月份约为1.09万亿元，比去年同期减少20%以上。结构性的“钱荒”，实则已成为中国扭转债务软约束必须承受的阵痛之一。

第三，“首套普通自住房”这一明显带有政策性意图的“优惠”对象矛盾于银行商业化取向（“首套普通自住房”贷款风险更高、金额更小，利率本应更高），同时中国的房地产市场价格泡沫也已进入挤压阶段，因此不客气地说，这种指向明确的“定向宽松”，从其发端起就与市场规律背道而驰。

利率市场化的核心，就是要建立由市场供求决定金融机构存、贷款利率水平的利率形成机制；当然另一方面，支持首套、自住，以及改善性住房需求，又是理当坚持的以公平为导向的政策诉求。这两者间不应该出现相互排挤，或者为了一方牺牲另一方的情况，真正可行的办法，还是应该由地方政府依据各地实际，在自身职能范围内通过公积金、贴息、退税、减税等方式，统筹兼顾效率与公平。