上海信号混乱

    回想去年此时，救市背景下的上海楼市恰好“恢复”至2007年水平，楼市交易显得春意盎然。而眼下的上海楼市也在“试探”着回暖，只是如这早春的天气一般，乍暖还寒。

    美联物业上海市场研究部的分析师向记者介绍，2009年3月上海共销售156万平方米的商品住宅，环比增幅97%，并超过2007年3月的154万平方米；商品住宅成交均价达到13131元/平方米。由此，楼市展开了一轮“金三银四”的行情，随后，更是在二季度正式宣布全面回暖。

    去年楼市的疯狂有目共睹，今年迎来新一轮房地产调控也在意料之中。而在刚刚过去的2010年3月，上海楼市却走出了一条先抑后扬的曲线。商品住宅成交面积为80万平方米，环比大涨150%，也代表着成交量在连续3个月的下跌后止跌反弹；成交均价为19767元/平方米，同比则上涨48%，并且已连续4个月维持在2万元/平方米上下。

    继3月最后4天连续突破千套大关后，就在本周一清明节，上海商品房成交量又现1801套的突然爆发。这也似乎传达出一个信号：调控再次无效，楼市又将成脱缰之马。

    总体而言，出现这种信号混乱局面的原因还是由于上海楼市趋势不明，同时市场内相关利益方试探意味强烈，甚至想“挑战”调控。“从高房价这一焦点要素来看，‘后两会时代’的楼市显然并没有保持太多矜持，成交量提升的同时房价不改坚挺本色。预计政策整体温和仍会主导眼下的‘小阳春’进一步发展，但投资投机气氛的抬头与严厉调控的激烈对冲，是在敦促调控力度的加强和调控举措的创新。”上海中原研究咨询部经理龚敏直言。

    深圳冰点到沸点

    深圳一直是中国房地产市场大波动的最佳缩影。2009年的深圳又精彩演绎了中国楼市从冰点到沸点的疯狂剧。

    深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2009年3月，深圳新房均价为11101元/平方米，二手房均价为13265元/平方米。而到了2010年3月，深圳新房均价为20435元/平方米，二手房均价为18093。一手房上涨幅度达到84%，二手房上涨幅度为36%。

    “深圳楼市去年最明显的特征就是房价暴涨。主要原因就是去年初出台了一系列救楼市的优惠政策，使得楼市迅速从底部走出。这体现出两波行情，一波是在3、4月份，优惠政策出台后，购房者预期发生变化，需求集中释放。一波是11、12月，优惠政策即将到期，购房者疯狂抢购。”中原地产市场部总监王世界表示。

    2009年初，深圳楼市一片哀鸿遍野，价格较2007年的高点跌了近一半，深圳楼市陷入了最低潮。危急时刻，政府的救市使深圳楼市开始触底反弹。随后在看涨预期下，深圳房价一路狂飙，到2009年12月份达到了21944/平方米。疯狂的房价让民众怨声载道，2009年底政府终于出手调控房地产市场，出台了税收、土地、金融等一系列政策。

    然而，这一系列政策没能拖住房价。“去年政府放宽政策救市时，房地产迅速回暖。而今年一系列调控政策出台后，房价却并未停止上涨，调控效果并不明显，主要是因为今年的政策较为温和。此外，今年市场的资金量太大，而楼市成为了抵御通胀的最佳去处。”王世界表示，目前深圳楼市的泡沫明显，政府后期需要出台一系列更为严厉的政策进行调控。

    北京清明假期二手房再创纪录

    据北京市房地产交易管理网成交数据，4月4至6日北京市二手房成交672套，相比2009年清明假期期间446套的成交量，涨幅高达51%。回顾去年楼市小阳春以来，房价一路走高，且调控政策纷纷落地，房价却是越调越高，屡超市场预期。业内人士表示，政府绝不会坐视不理，预计政策面很可能继续出台更严厉的措施。

    记者从北京市房地产交易管理网，以及多家中介了解到，1季度北京二手房总成交量突破5万套，涨幅在30%左右。从综合各方面数据显示，记者注意到，北京二手房房价涨幅在50%左右，而新房价格涨幅至少在20%以上，房价上涨的态势并没得到遏制。

    据北京中原地产统计，与2009年1季度北京二手房均价不足9300元/平方米的交易均价相比，今年二手房均价稳定在14000元/平方米左右，均价上涨幅度达到了50%。

    需要指出的是，单单从成交量上来看，北京二手房的火爆已经超过新房，成为影响市场的关键因素之一。特别是3月份，市场更为炙热。其中，3月29日、3月30日成交量分别达2040套、2273套，连续两天突破2000套，30日更是创造了北京二手房交易有史来最高峰。

    “从目前的情况来看，投资性购房需求不但没有得到遏制，相反比去年还要猛烈。”张大伟告诉记者，中原地产抽样调查中投资比例首次达到41.2%，甚至超过了去年市场最火爆的11至12月份。

    多位业内人士指出，政策并未明显的影响购房者对房价上涨的预期，是此轮调控落空的主因。但是，中央政府对此绝不会坐视不理，因此预计政策面很可能继续出台更严厉的措施。

    南京调控乏力？

    据分析，财税和信贷政策将是新一轮政策的重点。

    上周日，一年一度的南京春季房地产商品交易会落下帷幕，4天的房展获得意向购房1452组，现场定房326套，定房数与去年春交会相比下降37%。但与此同时，南京房价在供应紧缩中继续上扬，有针对南京近百个在售楼盘的售价调查显示，3月新房价格比去年12月底时又整体上涨了6%。

    今年以来的南京楼市则表情僵持。从成交看，购房者的观望情绪仍在，1月商品住宅共成交4063套，2月成交1899套，3月成交4330套，但和去年3月相比，成交量仍下降了43%。从供应看，开发商光顾着试探，如春交会参展的新盘只有十几个，并且真正在推房的只有几个，而目前全市可售商品住宅只有2.2万多套。

    “虽然个别楼盘价格微调，但如果供应局面没有改善，价格恐怕还会上升。”世联地产的分析师认为。更有一些分析师认为南京地方的房地产调控属于“有气无力”型，从去年年底的20条新政来看，购房补贴等保需求的措施仍在，营业税调整、实名制购房等抑制投机的措施则新意不大；从今年的动作来看，收回“地王”、处罚违规开发商，降低公积金贷款额度等也没能直接影响楼市的供求心态，“虽不能说调控一出，房价就应声而落，但如果效果不明显，调控力度需要增强。”

    杭州政策托市？

    回顾2009年，和许多城市一样，政策“救市”首先让杭州楼市回过气来，而且市场温度日趋沸腾。全年共创下了115577套的销售量，平均每个月成交近1万套；新房均价从3月的10780元/平方米一路飙升到12月的19560元/平方米；开发商也从原先的打折促销到发号排队出售，甚至于从价格战演变为炒卖“房号”。

    而步入新的一年，杭州楼市看上去险象环生，但在调控考验所带来的撤销率猛增、量价双降及春节“零成交”危机后，一切似乎又像是2009年的轮回。在刚刚过去的3月，杭州主城区共成交商品房1829套，环比涨幅高达242%；同时值得一提的是预定行情，达到1427套，环比也大涨250%；而3月杭州主城区的商品房成交均价为21544元/平方米，比今年1月和去年12月涨幅更是高达33%和10%。

    和南京一样，杭州的地方调控政策也受到不小争议。今年1月10日，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。而杭州也在同一日推出29条房产新政，规定手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴等一系列措施，虽然也有加强保障、抑制投机的条款，但在市场看来，还是有高价托市的嫌疑。

    眼下，杭州业内对于楼市的预期已经不再看空，纵然购房者和开发商依然抱有观望态度，供应总体紧张以及政府的“支持”，使得业内认为杭州楼市今年虽不可能如去年那样大涨，但回调的可能性也不大。