地产评论员 蔡琦雯

近期，高溢价地块频出。就在上周，三湘集团以26057元/平方米的成交楼板价夺得张江南区某地块，刷新了张江的土地出让楼板价纪录。

业内人士指出，这主要是由于楼市成交回暖，促进房企信心有所上升，从而加强了其拿地欲望。而目前数据显示，土地供应或将有所放量，且其中不乏优质地块，土地市场有望迎来一波阶段性高潮。

楼市成交回暖，房企普遍对后市预期转好，由此，其获得土地的意愿也有所增强。

土地市场现回暖

上周，上海三湘集团以9.65亿元竞得浦东张江一幅住宅地块，楼板价26057元/平方米，竞拍现场相当激烈，吸引了旭辉、金地、世茂、融绿等近20家房企参与，最终溢价率高达93%。

“虽然十月的土地供应不多，但是从已经成交的地块来看，溢价率较高，并且参与拿地的房企数量也有增多迹象。”上海中原研究咨询部龚敏表示。

事实上，从9月起，上海土地市场已经出现回暖迹象。首先，9月土地成交面积环比上涨近200%；其次，从拍地现场也可发现，参与竞买土地的房企也越来越多，且热情逐渐高涨。

龚敏指出，截至10月28日，10月的土地挂牌量为15幅，面积达到100.48万平方米，仅次于今年月土地供应量最高的1月。另外基于今年1至8月整体土地供应及成交情况并不理想，预计四季度土地供应将有所放量，土地市场将呈量价齐升态势。

某大型房企的土地研究员向笔者透露，四季度土地市场看点颇多，例如位于东外滩的平凉街道47街坊地块、浦东新区惠南镇东城区A11-3地块等，都是稀缺地段的优质地块。他直言:“我们公司或将参与竞拍平凉地块，该地块在11月开拍，目前就已听到很多同行表示有兴趣，届时定会有一番"恶战"。”

房企拿地意愿增强

土地市场回暖，主要是由于市场逐渐回暖，使得房企的信心增强，从而也促进了其拍地意愿。

龚敏指出，今年前三季度，房企由于市场成交不理想以及在政策不明朗的情况下，购地信心不足。然而，自9月30日信贷政策松绑后，又有利好的公积金政策出台，这些举措将刺激楼市回暖，也将有力地推动房企拿地的积极性。

据上海中原地产数据显示，截至10月26日，10月上海新房成交面积为83.1万平方米，环比增加37.5%。

“近期房企拍地意愿的确有所增强，土地市场和住宅市场是息息相关的，三湘竞得的张江地块我们当天也有参与竞拍。”金地集团华东区域公司助理总经理陈喆指出。他透露，虽然金地目前土地储备较足，但是今年在上海还未拿地，四季度或将有所斩获。

据三湘集团内部人士透露，9月以来三湘的月均销售额上涨了近50%，这也使得公司对未来市场充满信心，为避免明年由于市场转好而导致拿地成本上升，加上目前三湘的土地储备并不多，因此遇到合适的地块就会去“抢”。

前述土地研究员也表示，上海地块本就稀缺，可谓“拿一块少一块”，而通常高溢价地块的出现是楼市的风向标，预示楼市成交量即将转好。9月以来高溢价地块频出，这也会促使有充足资金的房企尽快出手拿地。当然，对于资金不充裕的房企而言，当前主要任务还是去库存。

更青睐优质宅地

“虽然房企拿地意愿有所增强，但是从拿地情况来看，房企还是倾向于优质宅地，尤其位于有发展潜力地段的地块。”亿翰中国董事长陈啸天指出。

从今年流拍的土地来看，基本以纯商业性质地块为主，且大部分位于郊区。数据显示，截至10月28日，今年上海共流拍了6幅地块，其中仅有一幅地块为纯住宅性质地块。

“有升值空间的优质宅地还是比较受房企追捧，而这个"优质"取决于两方面，要么有重大利好，要么是稀缺地段且需求旺盛。”陈喆认为，以此次张江地块为例，地块位于浦东中环线，周边迪士尼、自贸区等利好会进一步凸显地块价值。同时，张江板块内商务楼宇充裕且经济实力强劲的购买人群也保障了地块潜在价值的提升。从地块周边环境来看，未来居住氛围浓郁，周边规划有轨交13号线，且各项配套完备。

前述三湘内部人士也指出，一直以来，张江板块内住宅供应稀缺，基于板块内客群的经济实力较强，且对品牌开发商和优质楼盘的需求一直处于渴望的状态，因此备受品牌房企青睐。

除了张江地块，之前周浦的两幅地块也吸引了较多房企关注，拍出的楼板价还创造了区域楼板价的新高。陈喆指出，周浦虽然属于上海郊区板块，但在万达广场等商业配套完善的情况下，人口导入速度加快，且地价仍然处于洼地，未来升值空间较大。