买房是一生大事。买了房子后惹起官司是很多人不愿意看到的。来自合肥市两级法院的数据显示，随着房产交易的上升，房屋买卖引发的纠纷日渐增多。买房、卖房应该注意哪些细节，以避免可能发生的法律纠纷。记者收集相关案例，以案说法，希望能给人以提醒和警示。

    ◎案例1

    买房七年未过户 拆迁在即卖主要收回

    省城的赵女士跟昔日的同事刘女士正在打一起官司，两人争夺的是位于省城颍上路的一处房产。

    赵女士告诉法庭：2001年，刘女士要到上海工作，急于卖掉单位的集资房，经过同事“见证”，她以14.7万元购买了刘女士一套120平米的集资房。2003年，双方签订了合同，但都是双方父亲代替两人签订的合同。

    去年底，此房面临拆迁，刘女士到拆迁部门告之，此房仍属于她所有，并要求给她拆迁补偿安置。从2003年7月开始，赵女士就搬进了此房，居住到案发已接近7年，但7年来一直没有办理房屋过户手续，如今面临拆迁，无法主张自己权利的赵女士只得将刘女士告上法庭，要求确认双方的买卖合同有效，此房属于她所有。刘女士则告诉法庭：此房是她父亲所卖，她并不知情，所以双方签订的合同无效。

    庭审中，“见证”了此房交易的瞿先生作证说，当初刘女士在小区张贴了卖房公告，而且此房是在他证明下交易的，交易双方确实是两人的父亲，但双方都是代替女儿签订合同的。

    合肥市庐阳区法院审理认为：刘女士的父亲代替她卖房，即使未经过刘女士同意，实际已经构成了表见代理，双方签订的合同应该有效。而且2003年开始，赵女士就住在该房里，刘女士说自己不知情不合常理。据此判决双方签订的合同有效，双方争议的房屋归赵女士所有。 (目前该案已经上诉至合肥市中级人民法院)

    □风险提醒：

    购买的房屋属于集资房、回迁房，一旦房屋涨价或者拆迁容易引发矛盾，甚至官司。双方在签订合同时，最好有证人在场以免日后发生纠纷；如果卖方系夫妻最好跟夫妻双方签订合同。购买回迁房时，可能土地是划拨土地，办理土地证时需补交土地出让金，双方在合同中也应该对此有约定。房屋交易完成后应该尽快办理房屋过户手续以免日后争议。

    ◎案例2

    是开发商不交房 还是业主“躲猫猫”？

    2006年3月，陈先生与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，购买一套位于合肥市瑶海工业园150平方米房屋，总价款38万余元。双方约定，开发商应当在2007年9月28日以前，将经过相关单位验收合格的商品房交付，若未按合同约定的期限将商品房交付给陈先生，开发商需按日支付房价款万分之二的违约金，直至房屋交付为止，若逾期超过30天，陈先生有权解除合同。合同签订后，陈先生支付了全部房款。

    2007年12月18日小区竣工，并经验收合格。开发商分别于2007年12月20日、2008年5月15日两次向陈先生邮寄交房通知书，通知他到公司来办理交房手续，但邮政部门以“原写地址不详”为由将邮件退回。直到2009年11月20日，陈先生才与开发公司办理了房屋交付手续。陈先生认为开发商逾期交房，遂诉至法院，要求法院判令开发商立即支付逾期交房违约金50476元(按已付购房款38万余元的日万分之二计算，自2007年9月28日计算至2009年11月20日)。

    合肥市瑶海区法院审理认为：开发商虽未能按约定的时间于2007年9月28日以前交付房屋，但在房屋验收合格后，已于2007年12月20日按陈先生提供的地址寄送交房通知书，据此可推定开发商在2007年12月20日即有交付房屋的意思表示。陈先生要求开发商支付2007年12月20日至2009年11月20日的逾期交房违约金近5万元不支持，但该房约定交付时间是2007年9月28日，开发商是在同年12月20日发出邮寄通知，这段时间的违约金应予支持，据此判决开发商支付违约金6243元(从2007年9月28日至2007年12月18日房屋竣工之日合计81天)。

    □风险提醒：

    开发商应该按约定时间交付房屋，但如果开发商尽到了通知业主收房的义务，业主再来找开发商索赔就得不到法律支持了。相反，在一些案例中，开发商因为找不到业主还可以反诉业主索要“房屋保管费”，业主应该注意。

    ◎案例3

    没有竣工验收报告 业主状告开发商

    新房交付时，开发商未能提供竣工验收报告，业主为此拒收房屋且以延期交房为由将开发商告上了法庭。

    2008年9月22日，省城的姜先生跟开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了一套84平方米商品房，双方约定2009年10月28日交付经验收合格的商品房，交接时开发商应当出示相应的证明文件。

    合同签订后，姜先生支付了购房款，但直到2010年2月6日，双方才办理了交接手续。其间，开发商通知姜先生收房，被姜先生拒绝，因为开发商拿不出竣工验收报告。新房推迟交付3个多月。

    姜先生将开发商告上法庭，要求按照合同赔偿违约金7434.7元并承担诉讼费用。后经合肥市庐阳区人民法院调解，开发商支付姜先生违约金5200元。

    □风险提醒：

    商品房完工后，环保、监理、建管、规划等多个部门会一一对新房进行验收，所有部门验收合格后会形成综合验收备案表，这时新房才具备了交付条件。开发商在交付房屋时应该向业主出示综合验收备案表或者相关文件，否则业主可以拒绝收房，如果开发商不能拿出综合验收报告或相关文件，根据合同业主可以拒收新房并索赔延期交房违约金。

    ◎案例4

    离婚11年后又为房产上法庭

    11年前，省城的王先生和马女士因为感情不睦在民政部门协议离婚，11年后，双方为了一套房子上了法庭。

    原来，1999年9月，王先生在跟马女士离婚时约定，彩电、冰箱、洗衣机、股票、现金都归马女士，结婚时购买的一套位于省城潜山路的房子归王先生所有。 11年来，王先生多次找马女士办理房屋过户手续，但马女士一直以各种理由推脱。

    王先生拿双方的离婚协议书到房产局办理过户被拒绝，无奈，王先生只得将马女士告上法庭，要求确认这一房屋归他所有。不想上了法庭，马女士说：虽然当初在离婚协议书上声明房子归王先生所有，但指的是房屋的使用权，并不是指房屋的所有权。

    合肥市蜀山区法院审理此案后认为：夫妻离婚时约定财产归属系双方真实意思的表示，对双方都有约束力，马女士称放弃的是房屋使用权不是所有权，这一理由不能成立，据此判决该房归王先生所有。

    无独有偶。省城的孙先生和曹女士在一个单位上班，协议离婚时商议两套房屋各自一套，但离婚后女方住的是男方的，男方住的是女方的。由于女方住的房屋就在单位附近，所以男方要求将各自居住的房屋过户到对方名下，不想遭女方拒绝。孙先生到房产局办理过户不想被告知由于房产地址不清，无法办理过户。

    □风险提醒：

    目前法院受理的类似案件逐渐增多，主要原因是房产部门指认双方约定的房屋地址不明确。据此，夫妻双方在离婚协商房屋归属时，一定要写清楚房屋的坐落(具体位置越详细越好)，以免双方发生矛盾后，对簿公堂。(孔华、周袁、贾红燕、余红霞)