谨慎落子，朗诗养老地产困局待解

作为南京本土企业，立足长三角发展的朗诗集团敏锐的捕捉到这一区域养老地产的商机，近年来紧密布局养老项目。

不过，朗诗集团养老地产事业部总经理郭亮曾经在公开场合表示，朗诗地产早在2011年便成立养老公司，不过直到2013年才真正成立第一个养老主体，体量仅有7000平方米。他表示：“我们起了个大早，赶了个晚集，主要是对这个市场带有很大敬畏。”

在业内人士看来，朗诗集团对于市场的敬畏来自于方方面面。作为一个新兴行业，养老地产仍处在摸索发展之中。在养老地产这一并不甚明朗的棋局中，朗诗还需破解多重难题。

谨慎布局

朗诗在其最新的一个“五年战略规划”（2012年~2016年）中称，要凭借此前积累的绿色建筑技术整合经验，逐步培育朗诗绿建技术核心能力；进行养老业务试水，逐步形成养老业务的商业模式；建立绿色金融服务平台，拓宽投融资渠道。

此前朗诗集团董事长田明在沪发布“深绿”战略时表示：“五年内朗诗会做两件事。第一步将养老地产作为地产开发的一条新产品线，针对老年人需求，进行涉老型的规划设计、建造、医疗等资源的整合配套；第二步要做完全的养老社区，可以自持也可租赁。”

在业内人士看来，养老地产将会是朗诗的一个新的布局亮点。而对养老地产心怀敬畏的朗诗对养老地产布局之路却是谨慎有加。郭亮介绍说：“如何在养老产业发展的大势中凸显朗诗绿色养老的优势，一直是朗诗面向未来市场需要解决的战略问题。我们在养老绿色产品上确立了从适老化功能住宅、一碗汤养老公寓到综合型社区的产品发展道路。”

记者了解到，朗诗一些典型的养老地产项目已经在长三角相关城市落地，模式亦是各有特色。例如朗诗在南京江宁区玲珑屿项目采用了城区型养老公寓，而在南京近郊紧邻莲花湖的板桥新城则采用了近郊型养老公寓，朗诗在无锡天萃项目上打造的是适老化功能型住宅，在常州新北绿郡项目推出了高层形态的养老公寓。

据郭亮介绍，朗诗还准备在南京远郊的滨江项目上，采用医养结合的养老机构模式。此外，继今年在南京推出养老日间照料中心后，将于明年在南京风景秀丽的莲花湖畔，依托现有朗诗绿色街区推出集健康、养生、休闲和亲情服务为一体的“一碗汤”高端养老公寓项目。

对于朗诗着力落子养老地产的策略，中原地产研究总监张海清分析称：“朗诗地产一直在新兴领域上谋求新业务和新方式。其涉足养老地产项目，也是瞄准了目前城市人口结构的变化特点。尤其在南京这样的城市做项目，和此类城市相对快的老龄化节奏有关。而且此类城市老龄人的储蓄和支付能力都比较好。所以希望捷足先得，积极做此类项目。”

盈利困局

然而，在业内人士看来，高调宣布进军养老地产的朗诗实际上在养老地产发展上仅有零星成果，还未形成规模。

而郭亮也曾经在 2013年中国老年住区项目交流会暨第二届亚太养老论坛上透露，朗诗地产早在2011年便成立养老公司，不过直到2013年才真正成立第一个养老主体，体量仅有7000平方米。“我们起了个大早，赶了个晚集，主要是对这个市场带有很大敬畏。”郭亮对于朗诗的养老地产拓展之路用了一个形象的比喻。

权威人士指出，和众多企业进军养老地产市场一样，盈利问题依然是摆在朗诗面前的重大困局。完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素，这无疑需要长期高额的资金投入。同时，长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。

而朗诗集团董事长田明亦在公开场合表示，朗诗一直强调高周转的运营模式，资金回流主要靠项目销售。但他也承认，以前朗诗只开发住宅，勉强可以通过原有的融资渠道——即开发贷款、少量的信托和基金获得现金流，但原有的融资渠道已无力支撑其未来发展。特别是养老地产，资金投入周期更长。

对此，长三角房地产商会联合会秘书长李缨辉告诉《中国经营报(博客,微博)》记者：“养老产业，不仅是地产，还要拥有医疗，商超，金融、家政等多个行业的生活综合体，才能体现养老是一个高度融合的多元产业集合体。这样一个多元产业集合体的发展在国内还没有形成很好的模式，大多数国内地产企业在这一领域都是"摸着石头过河"。”

深谙国内养老地产市场特点的郭亮也表示：“从养老产业的发展规律来看，养老地产产品兼具了地产的产品属性，同时更强调运营的服务属性。除了在产品定位上要做足功课，还必须在养老服务上打造软实力。”

对于上述困境的应对之策，郭亮告诉记者：“未来朗诗将从软服务着手，引导养老观念的更新。今年我们率先在南京推出了高端的日间照料中心，这个服务体为在家中养老的老人提供"食、住、行、学、养、乐"各个方面的服务支持。此外朗诗还在积极推进构建居家养老、社区养老、机构养老三位一体的"就地养老"模式。”