进入21世纪，中国老龄化明显加速，据不完全统计，目前中国老年人口已经高达2亿，中国的老龄化程度在逐步攀升中。作为经济发展水平更高的东部地区，南京的老龄化程度和速度都要高过全国平均水平，得天独厚的条件让南京成为不少机构看好的“银发经济”开掘的沃土。而在这一被誉为“朝阳产业”的产业链中，养老地产无疑是最为典型的代表。

然而，在养老地产领域，目前也存在着高端养老市场盲目上马不接地气等怪现状。如何看待国内养老市场的现状，养老地产应该如何接地气，就此问题，《中国经营报(博客,微博)》记者近日对江苏中江国际房地产有限公司董事长李粉山进行了专访。

据悉，中国江苏国际集团下属的江苏中江国际房地产有限公司早在6年前就密切关注老龄产业的发展，时任公司总经理的李粉山在江苏省人口老龄化对策高层论坛上发表了题为《创新江苏养老模式，抢占长三角老年服务产业制高点》演讲，受到与会者的好评。公司并专门设立了老年项目课题组，先后对国内外和长三角地区38个养老机构进行了市场调研和课题研究，对于养老地产的研究成果颇丰。

李粉山认为，很多养老地产没有深入到老年消费群体之中调研他们的消费需求和心理需求而盲目上马。“养老地产不能盲目追求经济利润，上马开建高端项目，如此不接地气自然也会在市场上遇冷。”

高端养老市场盲目上马

《中国经营报》：怎么看目前国内养老市场的发展现状？

李粉山：对于养老地产的发展现状，我认为首先要充分了解两方面内容：一方面是老人的现状，另一方面则是养老的现状。

我初步总结了老龄化社会中老人的三大特点：一、家庭规模缩小，计划生育的实施以及现在老年人与子女分居的情况很普遍。二、人的生活水平提高，对于私密空间的要求提升。目前社会上大家庭变少，人口流动性加快，社会、交通飞速发展，就业观念也发生改变。现在的年轻人生活压力巨大，工作更换城市的现象很多。地区之间的跨度很大。从而带来了人口流动很快，加上社会养老的体系还未形成，因此不少老年人出现老无所依的情况。三、生活方式的变革。这其实跟人的生活水平提高有关系，老年人与子女一般同城都不同住，代际严重。

而从养老方面来看，状况也是多面的。一是老人想工作无去处：人的生命周期在延长，老人有充沛的精力无法支配，很多老年人无所事事，感觉很渺茫，缺少有力的社会组织把他们组织起来。

二是老人想快乐无追求，比如不少老年人想跳舞、唱歌，但是没有场所提供，老年大学等社会资源也很有限。

三是老人想依靠没有着落：家庭靠不了，社会靠不住。子女生活压力大，加上很多家庭是一个子女要照顾几个老人，所以比较吃力。所以我把这群老年人成为“宅老男女”。例如当年教育部在南京草场门附近为十所高校教师盖的家属楼，现今该区域老人密度非常大。这群老人的一些特点我也总结了一下：精神空虚，生活无趣，网络无缘，守护终点（钟点）。

《中国经营报》：目前国内养老地产发展现状如何？

李粉山：目前进军养老行业的房企越来越多，保险业巨头也纷纷进军该领域，以求分得一杯羹。

我认为目前国内养老大环境存在几个问题。一是城乡差距巨大，城市之间贫富差距也不小，政府保障方面缺失，造成了很多老年人老无所养。其实目前养老地产发展的最大问题是缺功能，有了功能就要资金，归根到底是资金难题。

二是高端养老市场盲目上马，中国是一个典型的未富先老的国家，跟日本不同，日本是富老同步。当时我赴日本考察养老时，就深有体会，日本这个国家在养老方面的资金非常充足。而国内的一些企业开发的基本上是高端养老场所，高端养老项目的入住率一般都很低，付不起是一大方面，当然观念也是发展瓶颈。据我了解，南京的养老地产项目大部分不太理想，很多养老公寓都还没住满人。

三是观念上的障碍。对于很多经济实力比较好的子女来说，父母不一定愿意去养老公寓之类的养老机构。养老地产的发展无论从精神上和经济上都跟不上老年人的节奏。精神上主要是“养儿防老”的观念，而经济上是很多老年人节俭惯了，对于昂贵的养老公寓收费项目舍不得，即使子女付钱也舍不得。

深山老林并不是养老需求

《中国经营报》：目前不少国内养老地产产业貌似走入了一个困局，请问制约其发展的因素有哪些？

李粉山：我认为很多养老地产产业没有深入到老年消费群体之中，调研他们的消费需求和心里需求，而盲目上马一些不接地气的高端项目是比较集中的问题。

现在很多养老地产项目追求的就是高端，其实高端养老是存在弊端的，证明这些企业没有把老年人心理研究透。比如一些高端养老项目基本上符合以下几点：第一环境绿化好，第二幽静偏僻，第三起点高，第四追求奢华不实用。但实际上这样奢华高端的产品并不符合老年人的心理需求，老年人到了老年阶段，心理需求是静不得闹不得。老年人的生活现状是静得太多了，需要动的环境，你要是把他们扔到深山老林，与世隔绝一般，其实是不符合老年人心理需求的。养老地产不能盲目追求经济利润，上马开建高端项目，如此不接地气自然也会在市场上遇冷。

《中国经营报》：那么，理想的养老地产发展模式应该是什么样子？

李粉山：我认为理想的养老地产发展模式应该是回归社区。房地产业要创新发展，必须瞄准一个有足够发展空间的创新切入点。社区养老就是一个创新切入点。

第一，加强规划，提高城区养老技术的支撑，最大限度地满足家庭养老的需求。服务项目涵盖日间照料、生活护理、家政服务、文体娱乐、法律维权、在线预约挂号、老年大学、老年商城在线购物等多种项目。围绕生活中的衣、食、住、行、医及精神文化生活等方面，让老人真正实现老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为。

第二，把机构养老与居家养老服务相结合。以南京为例，选择一个点，在南京人口密集的主城区建设养老会所之类的机构，为方圆数里的老年人提供一个休息娱乐的场所，不仅满足了老年人的需求，这么多消费群体的聚集也给这些养老会所类的综合体提供了盈利保证。

第三，把家庭养老做透，回归社区。相关机构可以把社区的闲散设施以及社区组织、社区文化加以改造与提升，最大限度地满足社区范围内的养老。社区养老大部分就保证住了。

而我们中江集团目前正在积极探讨社区养老与居家养老相结合的模式。届时我们会先出台一个方案，之后找一个理想的地方进行试点发展。