近日，楼市再次感受到了冬日的萧瑟，10月刚刚有些暖意的市场，进入11月后却明显降温。

本报记者根据官方数据统计，北上广深四个一线城市，以及杭州、无锡、天津等二线热点城市11月上半月的销售数据均出现环比回落，成交普遍萎缩两成左右。

“虽然限购政策及限贷政策放松，可能会对市场有短期刺激作用，但从中长期看，房企待销面积持续上升，房价回落预期增强，开发商钱紧的现状仍难改变，前景并不乐观，楼市还需要更长时间的调整。”11月18日，全联房地产商会创会会长聂梅生指出。

11月上半月成交萎缩

对于楼市而言，二手房对市场的冷暖最为敏感。

“跟上个月相比，客户少多了，带看量大概少了1/3，成交更是没法比，”11月20日下午4点左右，当记者见到北京海淀区学院路房产中介门店经理沈少军时，他正准备把放在人行道上的广告牌收起来，“天有点冷，不在这‘摆摊’了，站一天也没什么人。”

“最近看了几套房源，但都没看上，主要觉得价格比较高，讲价的空间很小，所以还想继续等等，感觉政策还会有变化。”准备在学院路附近买房的谢先生告诉记者。

统计数据显示，11月份以来，无论是网签量还是实际成交量都有明显的回落态势。根据伟业我爱我家(博客,微博)统计，11月上半月，北京市二手住宅网签量为4662套，环比10月下半月回落31.5%，与上月同期相比回落21.7%。在价格方面，11月上半月，经伟业我爱我家成交的二手房均价为29360元/平米，这一价格水平较10月成交均价下滑2%，比去年11月均价回落5.4%。

此外，新房市场也受到了类似的“冷遇”。“近期客户约看的效果都不怎么好，大部分来看房的客户都说是先来看看，出手的意愿并不强烈。”北京通州一在售楼盘的销售人员告诉记者。

不只是北京，与10月份相比，不少地方的楼市都呈现出“疲态”。

据深圳房信网统计，11月第二周，深圳新房供应最大的两个区——龙岗和宝安区的成交量在连续4周破千套后，再次回落至千套水平线以下。

深圳佳兆业一楼盘销售顾问告诉记者，10月份市场有明显的回暖，但11月份以来，感觉客户又有所观望，市场再次转淡了点，成交量不如10月份。

此外，上海、广州、杭州、无锡等一线城市和二线热点城市11月上半月的成交数据都出现回落。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，由于政策门槛而积压的部分改善型需求于10月份集中释放后，并无持续的需求跟进，因此市场呈现出逐步回归平稳的态势。

救市效用减弱

“尽管9月末以来关于楼市的政策利好不断，但实际效用相对有限。”胡景晖表示。

从今年各地纷纷取消限购开始，到不久前9·30央行放松信贷，各地的房地产政策已经进行了多次调整，多个城市还出台了购房补贴、契税减免等“刺激”措施。

“10月份的市场成交，现在来看只能是个相对特殊的情况，是政策叠加、需求集中释放的结果。”业内分析人士陈剑波指出。

“而从11月份的成交情况来看，多轮政策调整之后，类似10月份那样的市场回暖难以为继。”上海易居研究院副院长杨红旭表示。房贷新政出台后半个多月，一些城市楼盘来访量明显增加，对市场人气汇集有明显助推作用。

北京一家大型房企负责营销的副总告诉记者，11月份成交量下滑，与首套房贷利率7折优惠迟迟没有落地也有很大关系。银行年底房贷额度通常紧张，给予首套房贷利率优惠的幅度偏小。因此，一部分购房者为此选择推迟买房，以期明年年初银行能给出更大幅度的房贷优惠。

“受商业银行资金来源成本上升影响，提供优惠利率的个人住房抵押贷款收益微薄，因此对于央行的信贷新政，基层商业银行积极性普遍较低，且房贷政策放松对真正需要购买住房的中低收入人群而言，门槛依然较高。”中国房地产学会副会长陈国强也认为，对此前出台的“救市”政策，作用不应过高估计。

“过去十几年，我国房地产市场呈现短周期波动，每隔三年左右一个轮回。从今年的市场情况判断，本轮房地产短周期的下行底部正在构筑，其中作为领先指标的房屋销售和去化周期已显露出复苏迹象。”杨红旭分析。

但杨红旭也指出，在这样的短期调整复苏后，楼市还需要更长时间调整。他表示，当前房屋库存依然压顶，政策落地也有一个过程，限购政策和房贷放松效果不宜高估，而且楼市消费投资也日益趋向理性，这些因素决定了当前及未来一个较长时期，我国楼市将处在理性回归轨道。

实际上，国家统计局发布的数据显示，尽管10月份全国楼市的市场情况要好于以往，但10月全国一、二手住宅价格同比指数仍处于进一步回落状态，均为2011年以来最低水平，相较2012年上半年低谷时期水平还要低1.22点和0.52点。

“经济发展方式转变和经济结构调整都不支持楼市再现暴涨行情，因此无论是地方政府还是房地产开发企业，都需要适应楼市新常态。”陈剑波指出。