编者按：

2014年，对于西部商业地产业而言，可谓面临“内忧外患”。“内忧”来自内部竞争，“外患”则是电商的不断冲击。

12月11日，在成都举行的“2014中国西部商业地产行业发展论坛”上，不但有西部商业地产行业精英齐聚一堂，而且卸任华远地产(华远九都汇)董事长后任志强首次出场坐而论道，共同把脉四川商业地产，探讨未来发展机遇。

“城镇化率在30%以下时，是房价低速增长期。但是，当城镇化率在30%-70%时，房价则处于一个加速增长过程。而中国现在的城镇化率在53%左右，正处于房价高速增长时期。

“社会上说房价高和低、房价的交易过程或者是房产市场的销售涨与落，没有人单说商业地产，实际上大部分都是指以住宅为主的房地产，商业地产的地位比较低。”任志强以此开场，大谈房地产市场现状及未来趋势。

谈房价：

城镇化率成涨价助推器

在国内经济下行压力加大的情况下，房地产市场持续低迷。但对于目前房地产现状，任志强则认为，“通过对很多国家的调研发现，在所有城市的发展过程中，城镇化率在30%以下的时候，正是房价低速增长的时候。但是，当城镇化率在30%-70%的时候，房价处于一个加速增长的过程。而中国现在的城镇化率是百分之五十三点几，正好处于房价高速增长时期。”

任志强特别提到，虽然住宅房地产自去年9月以后出现回落，但商业地产在去年前9月始终处于一个持续正增长，而且是较高增长的过程。

谈置业：

第三产业增速才是前提

一直以来，很多人在购买商业地产是住宅好还是写字楼之间困惑。对此，任志强直言：“错了！商业在中国是一个大商业概念，它和完整的商业概念是不同的。买什么的前提条件是你这个地区的经济增长速度是多快，或者是第三产业增长的速度是多少。”

他解释称，城市的建筑有住宅、办公楼、酒店、零售业，我们把后三类都通常称为商业地产。“比如在北京，商业地产解决的第一个问题就是经济过程当中受到新的就业机会和制造业转化的，通俗的说就是第一产业和第二产业向第三产业转移的时候，是第三产业所占GDP比重的增长速度。”

谈转型：

互联网思维是解决之道

“马云就是典型的想做一个‘懒人’，这里的懒人就是懒得到商场去，所以成立了一个淘宝网，让人们变懒，坐在家里面敲手指头，我把东西给你送上门。”任志强说，懒，是促进我们技术创新的重要条件之一，因为要满足懒人的要求，所以要不断的创新，比如牛耕地、人休息，傻瓜相机，互联网。

“当互联网出现之后，把人变得越来越懒，我们就要想办法让我们的商业地产在为民服务的过程当中，让人越懒越好。于是我们就开始把各种品牌集中，考虑把高奢侈到中奢侈到低奢侈都集中在一起，满足所有人的消费习惯，在一个商场完成所有的东西呢？”任志强认为，如果开发商和商业地产都用互联网的思维，从为消费者解决问题的角度出发，也许就能获得更多的时间和机会。

谈消费：

住房消费仍占主导地位

房价涨跌永远是焦点。但任志强并未给出明确答案，其只是强调：“很多人认为房地产不是各个国家的经济支柱，其实错了。其实全世界各个国家房地产都占了很大比例。”其举例说明，在英国，19世纪之后住房在国民收入分配中的比例越来越高，而德国住房的私有产权化只有46%，为所有发达国家中最低。

“在19世纪之后，住房在国民收入分配中的比例越来越高，所有发达国家已经这样这么多年了，为什么住房收入分配的比例还越来越高？中国躲不开，你以为中国不一样，除非你不想住进去。”任志强认为，未来中国住房消费仍然占主导地位。