发售价格48港元，接近上限最高定价，万达商业地产成香港近三年最大规模IPO

据《中国经营报(博客,微博)》记者从境外投资者方面了解到的信息，万达商业地产确定了港股发售价格为48港元/股，这一价格接近指导价区间的顶端。将于12月23日在港交所挂牌上市。

尽管宏观经济与房地产同步下行，又逢圣诞节假期将近，而同期又有2家国内行业巨头并肩上市，万达商业地产仍旧获得了众多投资者的青睐，在顺利获得了11家基石投资者的认购之后，公开发售部分也获得了超过5倍的认购。

事实上，对于万达商业地产，此次上市融资额的多寡并不是目的，万达集团董事长王健林更加看重的，首先是打开了通往国际资本市场的通道；其次，万达商业地产第一次以如此公开的姿态面对全球投资者，这些都为日后万达商业地产打造“国际万达”以及对接全球资本市场打下了基础。

超额认购5倍多

万达商业地产已于15日截止认购，据消息称，认购获1.2万人捧场，超额认购5倍多。预计于23日挂牌交易。万达此次上市，将成为香港近三年来最大规模的IPO。

根据招股文件显示，此次共发行6亿H股股份，其中香港发售股份为3000万股，国际发售股份为5.7亿股，招股价介乎41.8至49.6港元，集资额约为251亿至298亿港元。

据透露，万达商业已获得约288亿港元融资，超过此前上市融资245亿港元的中广核，万达商业地产成为港股近三年来最大IPO。按照万达商业地产在招股书当中所披露，公司预计于12月23日在香港联交所挂牌交易，而在整个12月份，港交所将迎来3家来自国内的行业巨头挂牌上市。

继中广核电力（01816.HK）在12月10日挂牌之后，北京（楼盘）汽车（01958.HK）定于12月19日挂牌，仅隔一个交易日之后就是万达商业地产挂牌，短短的一个月时间之内，港交所将为这3家公司提供600亿至700亿港元的融资，这无疑将极大考验国际投资机构对于内资企业的投资热情。

最先下手的中广核电力，在11月初完成了国际配售；但是随后启动发售的北京汽车，仅获得10名基石投资者的认购，截止到12月15日认购金额尚未足额。

对比而言，最后启动国际配售和公开发售的万达商业地产，5000亿元人民币的总资产，同时也是3家公司体量最为庞大的公司，其融资额将近中广核和北京汽车两家公司的融资之和，而其上市后的市值将超过中广核电力，如此庞大的体量，能够获得了11名基石投资者的认购，以及5倍的公开发售覆盖，已然是相当难得。

因为对于万达商业地产而言，除了要应对多家行业巨头同时上市导致的资金分散压力之外，还要面临即将到来的圣诞节假期影响，对于资本市场而言，一些投资机构并不愿意在一个长假来临之前选择“持仓过年”。

有专业人士分析，万达在圣诞节前夕公开发售，这是一个比较尴尬的时期，同期招股的其他股票认购情况不佳，此外目前中国经济形势依然处在下行中，在此背景下，万达商业地产能录得上述成绩，实为不易。

万达商业地产此次上市带来的资产分别为长期投资的商业物业开发租赁、开发和销售物业及酒店经营，这三大板块也是投资者目前最为看好的资产。各路机构早就开始关注，基石投资者阵容为近年来港IPO最豪华阵容之一，包括中国两大保险公司（中国人寿(601628,股吧)和平安保险）、欧洲专业基金、美国著名基金和中东的主权基金。最新数据显示，累计认购额达19.94亿美元（约155.53亿港元），相当于覆盖IPO集资额约52%至62%。

穆迪投资服务公司发布的报告称，万达商业地产IPO具有正面信用影响，有助于改善公司流动性与资本结构。穆迪副总裁兼高级分析师曾启贤表示：“若万达商业地产成功上市，则其股本基础和资本结构将得以增强。”

截至去年底，万达商业地产资产净值为1138.72亿元，今年6月底为1126.2亿元。万达非执行董事王贵亚在新闻发布会上表示，今年集团核心盈利(扣除投资物业增值部分)为143亿元人民币，按年升10%，按万达今年每股盈利不少于6.79港元计算，是次上市市盈率为6.16至7.3倍。

据穆迪测算，上市后万达商业地产2014财年年底的净债务/净资本比率将从2014年6月底的44.5%降至38%~42%左右，但该比率取决于最终发行价以及超额配售权的行使。

“此外，万达商业地产的上市将拓宽其投资者基础，并进一步增强其业已强劲的流动性状况，从而支持公司的业务增长。”曾启贤补充道。

“新常态”下的转型待考

截至2014年6月底，万达商业地产的现金结余高达人民币800亿元，约为人民币340亿元短期债务及应付购地款项的2.4倍，反映该公司流动性状况良好。据悉，此次上市募集资金将为业务扩张补充流动性。

根据上市招股书，万达商业地产将把90%的募集资金净额(约240亿港元)用于10个开发项目的建设。剩余资金将用作流动资金，并削减公司的借款规模。

穆迪指出，上市将增强该公司的信用状况，从而支持其Baa2的发行人评级和稳定展望。成功上市亦可改善其公司治理，包括对关联交易的控制，提高透明度，并根据上市要求及时披露财务业绩。

值得注意的是，选择在眼下上市，对于万达商业地产而言除了要排除短期的影响之外，还要承受长期经济转型期所带来的市场估值调整。

万达商业地产所处的中国房地产行业正处在深度调整的时期。这一轮宏观调控并不同于2009年的那一轮房地产调控，在房地产行业内人士看来更像是无为而治，在12月11日闭幕的年度中央经济工作会议当中，再度对房地产只字未提，市场解读为中央意在淡化和低调处理房地产行业的问题，将更多的调整交给市场和地方政府。

在这一背景之下，国内房地产企业的估值都处于低位，万科目前的市盈率也只有8倍左右，恒大、绿城和富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 的市盈率更是只有3倍左右。

恰恰也就在2014年这样一个关键的年份，王健林将其执掌的商业地产项目打包，推向国际资本市场，接受全球投资者的评估。

12月13日， 在万达商业地产上市的关键时期，王健林做了题目是“房地产的"新常态"”的演讲。王健林认为，中国的房地产行业不可能再呈现2012和2013年那种“疯牛”的状态，只有2014年的这一态势才是一个正常的、可持续的一个“新常态”。

在王健林看来，“中国房地产企业要想转型升级，成为百年企业，就得抓住这随后的十年机会，像万科、绿地那样争行业老大是没有意义的。”

万达商业地产作为国内最后一个站在公众投资者面前的大型房地产企业，未来的发展方向并不在于体量，究竟是要建200家还是1000家万达广场，而是要打造一种前所未有的商业地产模式。

而万达商业地产目前正处在商业模式的转型期，在今年8月份万达集团刚刚联合腾讯和百度成立的电子商务公司，虽然在上市前已经将35%的股权置入万达商业地产，但是目前该板块的业务仍旧处于孕育期，基于其完全不同于现有的互联网电子商务模式，市场还难以给出一个合理的估值。

业内人士指出，未来“新常态”下万达商业地产的转型之路还需要时间的考验。