人们都希望利用“杠杆”购房，用银行的钱炒房，最大限度地降低自己的投资风险，提高投资回报率。金融机构也乐此不疲，因为人们抢购住房，市场上对货币的需求增加，货币就成了紧俏商品，金融机构便可通过频繁贷出货币获取更高利润。为了增加利润，银行只有多放贷款，但银行不能把储户的存款都贷出去，因为储户可能随时有大量提款，这就需要银行拿出存款的一定比例，放在中央银行作为准备金，防止银行把所有存款都贷出去，以免在发生挤兑时因无法偿付而倒闭。

这12条投资数学你必须懂

明星炒股失败教训：谢娜踏不准节奏各式油价暴跌“阴谋论” 到底哪家强?世界十大最奇葩公司福利 男人也有姨妈假霸道总裁不是一日修成 揭超级富豪往事这十大行业最“暴利” 大笔钱在流入微博全面封杀微信 有仇报仇有冤报冤!假如准备金率为20%，这就意味着银行吸收100亿元的存款，要拿出20亿元放到央行，只能把剩余的80亿元放贷。

如果把这80亿元都用于住房抵押贷款，银行就没钱再放贷了。于是，他们就利用“孙悟空变变变”技法，不断“复制”这80亿元，设法为银行创造更多的利润，这就是金融学上所讲的“证券化”。

“证券化”就是银行把对数万购房者的债权放在一个池子里，做成证券在市场上公开出售给投资者。由于这些证券都有房地产做抵押，因此也叫资产支持证券(ABS)。资产证券化的前提是基础资产能够产生现金流，而且基础资产的现金流越稳定的、越容易被预期，资产证券化也越容易。

ABS分不同层次，以吸引不同风险偏好的投资者。层次级别越高，风险越小，投资回报率越低;层次级别越低，风险越大，投资回报率越高。银行贷出去的80亿元得到一堆欠条，把这一堆借条证券化售出后，又把80亿元的现金收了回来，再次用于住房抵押贷款，原本的80亿元现在就变成了160亿元，利润也就增加了一倍。

如果把新增加的80亿元的抵押贷款再次做成证券(二级证券化)，就又回来80亿元，住房抵押贷款总额就达到了240亿元，利润就增加了两倍。如此反复，可以三级证券化，甚至四级证券化，银行利润被不断放大。从某种角度讲，这种方法绕开了金融监管系统，免交准备金，扩大房贷规模，刺激了房地产市场的虚假繁荣，催生了房地产泡沫。

过去，银行发放一笔贷款要严格审查借款人的还贷能力，力争把贷款风险降到最低。证券化后，由于ABS在市场上被分散的投资者买走了，银行承担的贷款违约风险就分散了，银行对借款人信誉度的关注随之降低。为了多放贷，个别放贷人甚至与借款人合谋伪造文件获取贷款，这产生了违约率极高的次级住房抵押贷款。

证券化衍生出许多奇怪的现象，很多通过住房抵押贷款买房的人，也会购买ABS，这就相当于把自己打给银行的欠条又给买了回来，自己向自己贷款买房。

正如美国经济学家、诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨(Joseph E. Stiglitz)所说：“证券化的假设是每分钟出生一个傻瓜;全球化意味着在全球找这些傻瓜，结果发现遍地都是。”

2001年到2005年，美国次级住房抵押贷款占住房抵押贷款的比例由8%上升到20%，其中至少有80%被证券化。2006年年中，房价在峰值出现拐点，银行见被抵押的住房开始贬值，便上调可变利率贷款利率，这就增加了购房者的还贷压力，很多人开始违约，炒房者眼见房地产“大势已去”，也开始抛售住房或干脆违约。这时，银行收回很多被抵押的住房，而住房不断贬值让银行资产持续缩水，同时还要交纳高额的房产税，银行也急于把手中的住房售出，有的银行甚至把一套别墅标价一美元出售。

当房价跌到不及抵押贷款额度时，这对经营抵押贷款的金融机构来说就资不抵债，便有银行破产。一旦倒闭一家大银行，就会产生“多米诺效应”，其他银行也纷纷倒闭，资金链断裂，整个经济陷入停滞状态。

中国房价调控了十多年，但效果并不太理想，百姓对高房价仍有怨言。因此，中国应从美国由房地产泡沫破裂引发的金融风暴中吸取教训，对“证券化”一定要慎之又慎，切莫让房地产成为经济的坟墓。

为了防止住房投资过热，必须压低住房空置率，尽快在全国范围推广房产税，对超面积住房征收高额房产税，把空置住房尽快逼向市场，让人不敢轻易囤房、炒房。

楼市持续低迷，今年11月全国房地产开发投资增速创新低。前不久召开的中央经济工作会议，也没有提及房地产。最近，多位地产大佬在不同场合“看衰”楼市。万通集团主席冯仑称，“地方政府把互联网小三扶正，房地产下堂”;SOHO中国董事长潘石屹称，房地产日子一天不如一天;一贯唱多的任志强都表示，“没有看到任何理由能阻止(楼市)下滑。”

在我看来，地产大佬们看衰房地产的观点，多少有一定道理。即便在放松限购、限贷以及降息的背景下，很多地方楼市最近土地交易、房屋交易有所回暖，但楼市已不可能再回到高歌猛进时代。

这些地产大佬的观点，与很多事实相吻合，释放出不少信号。首先，三四线城市房价上涨乏力。冯仑认为，目前“三四线城市人口几乎没什么增长”。这句话有一定道理，因为三四线城市大多数缺乏产业支撑。再加上三四线城市房屋库存积压严重，从短期来看，房价缺乏上涨动力。所以，三四线城市的楼市相关利益方，应放弃房价上涨的幻想。

其二，“去库存化”仍是今后一段时间主流。任志强透露，目前开发商的库存很大，大概预售面积已经超过6亿平方米，这是历史最高峰。我们不用去怀疑这一观点。今年以来，库存高企已成为楼市最突出的一个问题。住建部政策研究中心主任秦虹最近也透露，全国在建房屋九成没卖出去。再加上开发商资产负债率居高不下，因此，以价换量才是开发商的“不死之法”。

其三，不要幻想房地产再现高潮。万达集团董事长王健林表示，不要再对房地产行业抱有任何幻想。这是很中肯的一句忠告，过去很多年，中国楼市大多数时候都是高歌猛进，继而是持续不断的调控，这是一种非正常现象。在笔者看来，开发商不要再幻想房价疯狂上涨，地方政府也不要再幻想卖地收入像前些年那样疯涨，楼市“疯增长”时代已经结束。

最后，“经济新常态”将会带来“楼市新常态”。中国房地产业协会名誉副会长朱中一有两个观点，值得地方政府和开发商参考:一是随着经济增速转变，房地产进入换挡期;二是房地产与经济新常态也有关系。这样的判断是比较准确的，经济增速放慢，房地产不可能快速增长;中国经济步入新常态，房地产也要认识和适应新常态，唯有如此，房地产才能不“落伍”。

也就是说，无论是从这些地产大佬的观点来看，还是从楼市现状和发展趋势来看，楼市相关利益方都该换换脑筋了。比如说，地方政府不能再像过去那样卖地数钱、依靠土地财政过日子，唯有转变观念，转变做法，才不会陷入被动。开发商不能看到放松限购、降息等政策信号就涨价，只有降低库存、降低负债率，并通过创新驱动发展，才不会被淘汰。

房地产市场“白银时代”、“白银十年”等类似说法，近期频频被提起，成为2014年度房地产业界、乃至经济界的流行词。事实上，经过2009-2014年的楼市演变历程，现在更有条件根据行业数据，确定性地划分房地产市场“黄金时代”和“白银时代”的时间节点，同时把两个时代的特征做些总结。

其一，看量。回顾全国商品房成交量，1998年是中国房地产业的重要节点，当年国家出台了著名的房改文件“23号文”，从而解放了房地产业的生产力和市场需求。之前经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长，最高增幅是1993年56%，主因是海南楼市泡沫。1993年6月调控后，海南泡沫破灭，其后全国商品房成交量增幅大幅回落。1998年开始，商品房成交重新步入高增长通道，直至2007年年度增幅皆在10%以上，十年当中有七个年份超过20%。在国际金融危机的冲击下，2008年全国楼市低迷，出现约15%的负增长。而政策强刺激之下，2009年大增44%。值得关注的是，2010年开始，商品房成交量增幅回落至20%以下，其中2011年、2012年低于10%，2014年估计为负增长。从这一指标分析，2010年便是全国房屋成交量的分水岭，之前十年左右属于高增长，其后步入中低增长。

其二，看价。回顾全国商品房价格走势，同样是1992-1993年异常火热，同比增幅近30%，这同样与海南楼市泡沫有关，其后房价涨幅回落，市场降温。1998年之后，全国商品房成交量先行步入快车道，而直至2003年，房价都在5%以内涨幅区间徘徊。2004年开始，全国房价才步入快车道，迈上10%以上的高增长平台，直至2009年出现23%的历史较大涨幅，其中只有2008年出现约2%的小幅下跌。值得关注的是，从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年皆保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平。这就意味着，1998年房改之后，行业与项目暴利时期主要集中于2004-2009年，全行业的“好日子”自2010年尤其2011年就已结束，只剩下结构性牛市。

其三，看供求。国家统计局发布商品房待售面积，指代已竣工但未售出的房屋，虽然不含预售房源，但观察其历史变化数据，可知全国库存压力变化。回顾过去20年，除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外，整体趋势保持增长。比如1995年库存面积为5870万平方米，而2010年则高达21567万平方米。截至2014年9月份，进一步攀升至57148万平方米。值得关注的是，2011年之后商品房库存持续快增，即便是市场回暖的2012-2013年，全国库存上涨势头也没减弱，说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时，很多三四线城市依然显著供大于求，没有出现实质性回暖，全国市场分化趋于加剧。

进一步以待售面积除以当年的商品房销售面积，可以大致得出一个去化周期。从1995年以来的大趋势看，总体走出了一个“U”形。1996-1997年去化周期见顶，当时商品房积压严重，房价下跌，峰值出现在1996年，为0.79年(或换算为9.5个月);随着全国市场复苏并快增，去化周期持续下滑，谷值出现在2007年为0.17年;其后去化周期步入上行通道，至今年前9月底，已攀升至0.48年，基本回到2002年的水平。这说明全国去化周期正在远离底部，这将制约房价上涨空间。

其四，看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化总体与房价变化相一致。从总体观察，全国房地产开发企业的营业利润率从2000年1.6%持续递增至2010年的14.2%，而从2011年开始调头向下，2011年和2012年分别为13%和11.8%。2013年和2014年的相关数据尚未看到，预计还会继续下滑。因此，2010年就是房地产“黄金十年”的最后一年，至今暴利时代已经离去。当然，即便是当前的“白银时代”，房地产开发行业的总体利润率仍高于其他多数行业。比如，2011年房地产开发企业营业利润率为13%，而全国大中型工业企业营业利润率只有7.8%。从招保万金的净利润率来看，已由2010年的约18%左右，降至2014年的12%左右。

其五，看投资。房地产开发投资金额与增速既反映了房地产业与经济的量化关系，也说明了开发商投资、建设、经营的态度。进入本世纪以来，全国房地产开发投资保持较高增速，2001-2011年期间，除了2008年受国际金融危机冲击只有16%，其他年份皆超20%，其中2003年、2007年和2010年略超30%。反映出这一期间，开发商投资热情高涨，房地产成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。但是从2012年开始，这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊，2014年只有12%左右，再创十几年新低。相比房屋成交量与成交价，房地产开发投资存在一定的滞后性，因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化，进入“白银十年”的节奏。

与房地产行业与市场相关的，还有诸多其他指标，比如房屋新开工、竣工等，但综合上述五个核心指标可以发现，1998年房改之后中国房地产市场渐渐步入高增长时期，也就是所谓的“黄金时代”。其中2004-2010年，剔除2008年，共计六年时间，是“黄金时代”当中的“白金时段”和“暴利时段”。总体而言，从2011年开始，诸多指标开始降速，行业告别高增长，步入中增长阶段，也即“白银时代”。根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标，笔者预计房地产“白银时代”会由2011年开始持续至2020-2025年。这一期间，全国楼市不太可能暴发危机与崩盘，但行业成色明显减退。