此前的2007、2008年,我们还在探讨面粉与面包的价格与价值,而今天在全球经济危机仍未解除的环境下,我国大部地区土地市场却正以不低于35摄氏度的高温快速升级。

土地交易价格回潮,犹似2007年

新一轮的经济刺激政策中可以重点考虑的方面包括房产商对利润预期的降低、地方政府对土地出售价格的降低,以及税收部门在交易环节上对各种税费的降低。此前的思源视点曾明确提到,在下一个地产黄金十年中,中国的城镇化建设将是摆脱房地产市场泡沫的关键所在,而近期的导向似乎又在为下一个十年的泡沫埋下伏笔,令人担忧的是,这泡沫却有愈演愈烈之势。

近两个月各地政府开始加大居住用地的供应量。5月,北京、深圳居住用地供应放量明显,武汉、沈阳、杭州等二线城市亦开始加大居住用地的供应量。这些供应的土地将会带来巨大的政府财政收入。5月,大型房企开始了新一轮的“攻城略地”,圈地潮再度出现。万科5月新增6个地块项目,分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛。绿地集团5月在上海连获两幅地块。富力10亿元夺得北京地王。龙湖、保利亦纷纷在北京增加土地储备。各地房地产开发商争相购买、囤积土地,某些地块的土地拍卖经过上百次竞价,成交价比底价翻了数倍。如:北京广渠路10号地经过89轮激烈竞拍,最终北京富力以楼面地价1.5万元/平方米、总价10.22亿元获得；上海绿地集团以12亿元摘得徐汇斜土道107坊,这是今年以来上海成交最贵的一幅土地；广东佳兆业击败保利等三家企业,以高出底价65%的3.18亿元,夺得广州2009年首幅居住用地。

随着各地大的开发企业参与到购地、囤地,形成了又一个土地抢购周期。从出现土地流拍到疯狂抢购,时间相隔不过一年,从房地产经济周期来讲,这并不符合市场发展的规律。

形成土地热潮的原因

首先,是因为土地价格不高。2008年土地市场萎靡不振,成交低迷,后半年开始频繁出现流标、底价成交甚至低于底价成交现象,土地价格走势又滞后房地产价格走势约半年的时间,所以,目前土地价格还处在低谷,也是拿地绝佳的时期。

其次,政府政策支持。自2008年下半年起,政府宏观政策导向发生了转变,央行也开始实行较为宽松的货币政策,降低了存款准备金率和贷款利率,商业银行信贷规模限制解除,房地产信托投资政策的放宽……

此外,也是开发商的真实需求,其募集资金大都用于拿地。经过“小阳春”的洗礼,房地产市场销售火爆,带动开发商资金回笼。由于资金回笼,使开发商有更多流动资金增加土地储备。

在去年楼市整体低迷期间,开发商自身的土地储备量已呈现萎缩态势,企业发展节奏被破坏。但今年,全国各地楼市惊人的去库存化速度,又让大部分开发商把拿地再次提上议事日程,压抑一年的拿地需求终于得到了释放。由于去年开发商的土地储备普遍萎缩,在今后两年个别城市的商品房供应量势必会下降。部分企业认为能够在此时拿地,或许正好可以赶上市场需求的供应周期。近期包括华润置地、龙湖地产、保利地产、金地集团等在内的10余家大型房企已经或计划融资,总额近540亿元,融资方式包括股票增发、发行企业债、贷款(包括银行授信)等。这些募集资金大都指向购地计划。土地热潮连环效应即将显现

每次土地拍卖出高价,其周边的项目往往会“水涨船高”———上调售价,甚至捂盘待涨。地价强烈地刺激着房价的上涨。从前面提到富力地产高价拿下的广渠路10号地来看,不仅可以拉动富力城待消化的存量房售价及销售速度,同时也对IPO后的A股有着重要意义。

从成本结构上看,房价中包括土地成本、建筑成本、辅助设施成本、资金借贷成本、税费和利润。土地费用无疑是较大的成本支出,因此,地价和房价关系是互为因果的。在土地以拍卖方式供应时,开发商的土地成本投入受到市场竞争的影响,必然以市场最高价才可竞得理想土地。按照现行的土地招拍挂制度,开发商在土地拍卖会取地之前基本上会按照周边项目的售价制定战略,也就是说一块高价地的背后实则蕴藏着未来几个高价地的诞生。

土地市场改革呼之欲出

开发商疯狂抢购土地,可以说求“地”若渴。城市土地姓“公”,而国有土地具有明显的公共利益属性,政府不能只考虑土地的商业利益,更应该以民生福祉作为考量,减少“地王”的产生,不要一味高价卖地。如果说“地王”是开发商公平竞争的结果,不便用行政手段控制,那么政府就需要从“地王”收益中拿出钱补贴低收入家庭买房,或用于建设经济适用房、廉租房。

作为房地产行业最核心的两大资源资金和土地,如果说资金的来源还可以是多渠道,土地则只能来自政府的土地储备中心,所有的房企都需要围绕土地储备中心的游戏规则来运转。而核心地块的稀缺性,直接决定了房企只要是资金宽裕,对稀缺地块的需求就是无止境的,谁获得这个资源,谁就将主导市场,缺乏土地一级开发的有效控制与引导。

(作者：袁斌)