日前有消息称，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法。尽管房产税是否继续扩容的消息尚未落地，但房地产税立法确已提上日程。中国房地产业协会名誉会长朱中一12月14日在“三亚·财经国际论坛”上表示，有关部门正在抓紧推进立法工作，按时间表，有望在2到3年内完成。

　　那么，于房地产税的立法工作而言，这样的时间表是否合理呢？就当前情况而言，立法工作又存在哪些阻力与困境？而房地产税的立法又将产生哪些影响呢？就这些问题，《中国产经新闻》记者对中国政法大学民商经济法学院副教授翟继光进行了专访。

　　《中国产经新闻》：有消息称，按照中央的意图，房地产税立法剩下的时间就是两年，今年年底以前有望听到消息，并将在2017年实施。也有业内专家指出，房地产税2020年才能“落子”。那么，您如何看待房地产税的时间表？

　　翟继光：2011年，上海和重庆进行了房产税扩容试点改革，这次改革由于合法性存在一定的不足且对于调控房价并无实质影响，因此，这次试点已经基本上以失败而告终。十八届三中全会提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”表明了我国未来不会进行简单的房产税扩容改革，而要进行比较彻底的房地产税改革。由于房地产税改革涉及的税种比较多，而且还要以“营改增”彻底完成为前提，因此，2015年底之前很难有实际的改革行动。如果“营改增”推进比较顺利且在2015年底前可以完成，2015年底或者2016年初关于房地产税制改革会有一个比较明确的方案。2017年开始实施的可能性还是有的。但就目前“营改增”的现状来看，2015年底全部实现“营改增”的难度较大，很可能要推到2016年底才能全部完成，而房地产税制改革的真正实施估计要等到2018年了。

　　《中国产经新闻》：就目前的情况而言，房地产税立法面临哪些阻力和困难？

　　翟继光：房地产税立法面临的阻力有两个：一个来自社会公众，一个来自地方政府。房地产税立法如果要增加社会公众的税收负担，这必然引起社会普遍的反对和或明或暗的抵制。房地产税立法如果要降低地方政府的财政收入，特别是土地出让金的收入，必然引起地方政府的不满与抵制。因此，房地产税立法如果要取得社会公众和地方政府的支持，必须保证不增加社会公众的税收负担，并适当增加地方政府的税收收入。

　　房地产税立法的困难主要有3个：第一是理论上的困难，国家拥有土地所有权并向使用者收取了土地出让金，政府凭什么再向土地使用者征税？房地产税与土地出让金到底是什么关系？在这个问题上，西方国家开征房地产税的理论解决不了中国的问题，因为西方国家的土地是私有的，国家并不收取土地出让金。第二是外围税制改革尚未完成，房地产除了涉及房地产税以外，还涉及一个重要的税种：增值税或者营业税。目前我国正在进行“营改增”，但涉及不动产的营业税尚未改为增值税，何时改、如何改，目前中央尚未有明确的方案。在房地产“营改增”尚未完成之前，房地产税不可能有实质性动作。第三个是房地产税内部体系和税制要素的设计，房地产税改革主要涉及房产税、土地增值税和契税3个税种，虽然多数观点认为应当取消土地增值税，但目前尚未有定论。房地产税的纳税人、税率、减免税等税制要素的设计也有诸多争议。

　　《中国产经新闻》：您认为这些阻力和困难来自哪里？应如何突破？

　　翟继光：这些阻力和困难有来自人民群众的，也有来自地方政府的，有来自理论的，也有来自实践的。总之，中国的房地产税立法是一个难题。突破这些难题应当进行整体税制改革，乃至财政体制改革的规划。人民群众支持整体减税的税制改革，但不支持增加税负的税制改革。因此，突破人民群众阻力的最好方法就是在整体减负的同时进行结构性税制改革。2012年，我国税收收入突破10万亿大关，同比增长12.1%，而同期GDP增速为7.7%。2013年税收收入突破11万亿大关，同比增长9.8%，而同期GDP增速为7.7%。2014年前三季度税收收入突破9万亿，同比增长7.4%，而同期GDP增速为7.4%。虽然我国税收收入的增速在逐渐下降，但目前还很难说已经在整体上减负了。如果能将税收增速降低到GDP增速以下，整体减负的效果才会体现出来。

　　在财政体制方面，应当适当调整中央地方对税收收入的比例，适当增加地方税收收入的比例，在此基础上进行房地产税立法将能取得地方政府的支持。

　　关于土地出让金的问题，在短时间内不可能有根本性的改革，建议保持基本制度不变，可以用新的房地产税来替代现行的房产税和土地增值税，但不应影响房价，特别是不能因此导致房价上涨。否则，人民群众这一关恐怕又难以通过。

　　财政体制中的分税制应当随着税制改革进行适当调整，目前的房产税、土地增值税都属于地方收入，未来开征的房地产税也应属于地方收入，这样才能取得地方政府的支持。

　　《中国产经新闻》：您认为房地产税立法将带来哪些可预计的影响？

　　翟继光：房地产税立法对房价的影响是社会最关注的，但无论从短期还是长期来看，房地产税对房价不会有较大影响。房价主要还是受供求关系的影响，房地产税对供求关系不会产生较大影响，因此，对房价的影响不大。房地产税立法将进一步充实地方税收收入并完善我国的税收体系，这一点是值得肯定的。

　　《中国产经新闻》：在目前的房地产税立法工作推进的过程中，要想做到真正的科学立法，您认为还需要注意哪些问题？理顺哪些关系？

　　翟继光：房地产税的科学立法首先要注意立法的目的是什么。如果是为了调控房价，由于房地产税根本实现不了这个目的，这个定位就是错误的。如果是为了房产税扩容并解决土地增值税过于繁杂的问题，这个定位就是适当的。其次，要合理确定房地产税的税率，目前房产税按照租金的12%征收，税率过高，应当适当降低。房地产税是房价的重要组成要素，若房地产税过高，房价必然居高不下，企业的生产经营成本也会相应较高，这对整个国民经济的发展是不利的。最后，要合理确定房地产税的免税面积。国家征税首先要确保纳税人的基本生存权，因此，维持基本生存的房地产不应当征税。目前上海试点中确定的人均60平方米的免税面积基本可行。

　　在房地产税立法中需要重点理顺的问题就是房地产税与未来对房地产开征的增值税的关系。增值税应当在房地产买卖的环节征收，房地产税应当在房地产持有环节征收。但对房地产出租行为而言，如果既征收增值税，又征收房地产税，就有重复征税之嫌。目前，房产出租需要按照租金收入缴纳5%的营业税，同时需要按照租金收入缴纳12%的房产税，这就有重复征税之嫌，需要进行调整。