《不动产登记暂行条例》22日正式公布。离明年3月1日实施，还有三个来月。趁这段时间，我们可以自己普及一下不动产登记是啥子，有啥用。

就从咱们的家说起吧。

房地统一最直接、最紧要

对城里人来说，不动产统一登记，最直接的是房地统一。我们经常说房地产，其实房产、地产是两码事儿。按国际标准，只有地产，没有房产，所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。因为在物理世界，只有土地是“不动”的。因此，不动产登记，让土地管理部门“牵头”做，还是有道理的。

我国情况特殊。按宪法，我国城市土地是国有制。我们的普通商品房，房子是所有权，土地是使用权。大家知道，国有土地使用权有70年期限。所以我们就犯嘀咕—这不就成了租用吗？对。但经济法上有说法，无限期或非常长期的使用权，就相当于所有权了。因此《中华人民共和国物权法》，原则上规定住房70年后，土地使用权自动延期—尽管缺乏细则，也不清楚是不是免费。

有房子的人，都特别珍惜自己的房产证，但从法理上说，“地产证”更牢靠。没有“地本”的房本，那是相当虚幻的。为了老百姓切身利益着想，实施不动产统一登记就是要落实物权法要求，包括推动房产与地产统一，就是变成一个本本。这就是法学家们经常说的“不动产登记核心要件是登记簿”的意思。

农村才是“广阔天地”

对于不动产登记，城里人比较关心自己的房子。但对于我们国家来说，最大一笔不动产，在城市的环路以外—广大农村地区。

从产权上看，我们离农村不动产并不远，我们很多人住房的土地就是从农村征地来的。

宪法规定，我国农村和城郊实行土地集体所有制。由于经济社会发展水平限制，我国农村集体土地在流转、交易、抵押等方面市场空间尚未打开。相对于城市房地产，农村土地可交易性差，自然在“价格”上没优势。

但价格上没优势，不影响价值上有绝对优势。物权法及《不动产登记暂行条例》，在法律上界定了农村不动产的范畴，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。

您会说，可是农村不动产交易性太差呀。对，但《不动产登记暂行条例》就要改变这一点。以农村承包地为大头，农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革，会使农村土地“活”起来，使农民获得更多财产权。而这些改革的前提，就是明确的权属关系，也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的，把权属证书发到承包经营权或使用权人手里，这块地才能更顺利、完整地流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样，农村不动产就值钱了。

您可能动心了。但还是得告诉您，“小产权房”不得进行不动产登记。不动产登记，并不能改变全世界都通行的土地用途管制，也不可能改变宪法规定的土地所有制。

或能“倒逼”反腐

《不动产登记暂行条例》出台，关于“以房查人”“查房反腐”话题不免又热起来，网上还有人进行“票决”。对此，我们内心相当矛盾：一方面，我们很想一路畅通无阻，想查谁就查谁，把那些贪官污吏、房婶房叔统统揪出来；可另一方面，我们又担心自己及父母子女住地全部地理坐标、门牌号码甚至户型结构、卧室客厅结构都被公之于众，弄得全世界人都知道。

这种矛盾态度可以理解。因为坚持“查房反腐”的人，可能是病急乱投医，是没有办法的办法。要依法治国，治贪也要依法。“种瓜得瓜，种豆得豆”。一部法规的生命力在于法理依据和法源。物权法未赋予不动产登记“反腐”功能。

但我们的世界从来都不像法学讲义那样讲逻辑。我们知道《不动产登记暂行条例》没有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它发挥“反腐”作用，因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。物权法也好，不动产登记条例也好，作为私法，并不属于“阳光立法”范畴。

“阳光立法”属于公法范畴，主要指公职人员财产公示法或领导干部财产申报法。物权法所说的登记资料“公开”，是对利害关系人而言的，不同于行政法意义的“公示”“公告”，不是要全社会监督。