本报记者 田新杰上海报道

　　国务院5月底发出大幅下调房地产有关项目资本金比例的通知，一直被认为是本轮开发商大规模拿地潮的直接诱发因素之一，是在资金层面给予开发商巨大空间，但未尽然。

　　近日，贵州、河南、云南、甘肃以及安徽等地出现较大规模的廉租房“租转售”，再次暴露了各地新保障体系建设中资金匮乏的问题，业界不免重新思考资本金比例下调政策的“醉翁之意”：缓解新住房保障体系建设中的资金问题，最大限度降低保障项目的启动资金。

　　“原因很简单，以目前商品住宅土地的市场化出让方式，资本金比例低于35％的项目实际上很难存在，是否下调没有实际意义。而保障性住房项目土地采用划拨的‘零地价’形式，下调资本金比例，影响重大。”上海城开集团总裁倪建达日前向本报记者解释了他对该政策的理解。

　　“无影响论”

　　据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。

　　沪上某郊区楼盘的开发商负责人透露，即使有高达15%的降幅，但对其公司的投资而言，并无实质性帮助。“我们这个项目的土地出让金已经超过总投资的40％，项目以土地使用权出资，降低资本金比例，在资金上，没有任何意义。”

　　固定资产投资项目资本金制度对房地产开发项目来说，土地使用权无疑是首选的出资方式。以目前商品住宅项目的投资开发模式，资本金比例下调，“无影响”。

　　上述上海郊区楼盘在资本金比例下调后遇到的尴尬，并非个案，恰恰代表了大部分商品住宅项目。“目前，房地产市场已经实现了商品住宅土地的市场化公开招拍挂出让模式，在这个模式下，一块商品住宅土地的出让价格，也就是土地成本，要低于整个项目总投资额的35％，可能性并不大。”倪建达认为。

　　此外，银行对待开发商的开发贷款，历来是严禁房地产开发企业将贷款用于缴纳土地出让金，土地出让金几乎等同于自有资金。

　　倪建达指出，在现有土地出让模式、企业无法通过贷款支付土地出让金这两个基本条件下，将商品住宅项目的资本金比例从35％下调到20％，几乎没有开发商能从中直接获得资金上的好处。

　　但是，保障性住房项目则全然不同。由于保障性住房项目的土地采取的是划拨方式，在土地出让金方面是“零成本”，资本金比例下调15%，对这类项目启动资金的缓解必然立竿见影。“我相信，资本金比例下调政策，首要目的指向保障性住房存在的资金紧缺问题。”倪建达坦言，而不是此前大家第一反应的刺激普通商品房投资。

　　新政瞄准保障性项目资金难题

　　各地开始建立新的住房保障体系，从一开始，财政资金问题就一直困扰着各级政府部门，解决资金问题成为当务之急。

　　曾有专业人士对新住房保障体系中投入最大的经济适用房部分的资金需求，做了初步测算：据确定的建设规划，2009年－2012年，全国各地的经适房建设量是400万套，以平均每套75平方米、建设成本3500元/平方米计算，400万×75×3500＝1.05万亿，资金缺口庞大。

　　而住房和城乡建设部联合发改委、财政部最新印发的《2009-2011年廉租住房保障规划》称，将争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中今年将解决260万户，新建廉租房177万套。该规划指出，房源的资金来源将通过中央直接拨款、当地政府拨款以及公积金收益、土地出让金按比例应用等形式筹集，并要求银行加大信贷支持力度。

　　初步测算，仅今年260万套廉租房就需要近2000亿元的总支出，其中中央财政的补贴仅130亿元，70%的资金压力需地方政府解决。

　　虽然各地曾通过各种方式解决保障项目的建设资金难题，如加强银行信贷资金支持、大量动用国有企业力量参与建设、鼓励企业拿出存量土地支持保障房项目建设等等，但都治标不治本。

　　上海一位正在参与某经济适用房项目的开发商人士告诉本报记者，相对而言，降低资本金比例是从保障房项目建设启动资金需求的角度，来缓解保障房项目的资金难题。

　　“对于没有土地出让金的保障房项目，资本金比例降低15%，意味着建设方可以用总投资20％的资金启动项目，而不再是35%，这可以节省大量资金。”

　　不过，即便如此，由于新住房保障体系刚刚起步，不少地方任务量巨大，加上部分地方政府财政实力有限，资本金比例大幅下调也没能从根本上解决资金问题。

　　近期全国多个财政实力相对较弱的地区，出现了政府主导廉租房“租转售”。如在贵州省，今年需要解决19.1万户廉租房保障对象，新建7.3万套廉租房，新增廉租房建设资金缺口是21.9亿元（以每平方米1000元成本计算），这相当于2008年贵州省财政收入的8.3%，超出当地财政的承受能力。

　　“从银行放贷的角度出发，即使资本金比例继续下调，银行也会从控制风险考虑，坚持开发企业的自有资金比例最低门槛。”这位经适房项目的开发商人士指出。