楼市的“限”时代

　　自房地产市场建立以来，该行业在整个国民经济中占了很大份额，可谓支柱产业。政府不断地出台调控政策，不仅要应对房地产市场自身的发展变化，还要应对整个宏观经济的过热或低迷，这也是我国房地产调控政策复杂繁多的一个重要原因。政府近十年出台的房地产调控政策经过实践表明，以行政手段调控楼市，往往在短期内奏效，缺乏长效性，并且由于不同地区的房地产市场具体的发展情况不同，用同样的行政手段调控容易造成“一刀切”，所取得效果也差强人意，“副作用”屡屡显现。

　　政府对于楼市的行政干预措施主要以限价、限购、限贷为代表，因此楼市这些年可谓处于“限”时代。

　　限价令是针对这几年房价上涨过快，带来一定市场风险的情况下而出台。其中，最受关注的是去年4月份北京推出的限价令，具体内容为新盘报价不能高于该盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则政府将不予发放预售许可证。而事实证明，实施限价令，限房价不限地价，虽然在短期内有效抑制了新盘肆意涨价行为，却并不能对市场的均价产生实质性的影响，限价政策的出台，使得房企推盘节奏逐渐放慢，造成的直接后果并非是房价下跌，而是市场供应突然紧张。因此这一政策往往遭到诟病。

　　而限购政策则始于2010年4月出台的“新国十条”，政策出台后，约49个房价过高的地级以上城市纷纷跟进这一政策，相继颁布相关细则，出台限制家庭购房套数的规定，这些城市都以直辖市、省会城市和计划单列市为主。其中，北上广深四个一线城市的限购门槛最高，对购房资格的审核也最为严格。限购令的出台主要是为了抑制投资和投机性住房需求，从而使房价有所下降，在短期内取得了一定的效果，暂时打压了房价，但却不能解决楼市的根本问题。

　　至于限贷，即“认房又认贷”，严格限定银行贷款购房对象。专家称限贷的影响力比其他的调控政策要大得多。限贷令能够避免银行信贷风险过度积累、实现房地产市场宏观调控的整体目标起来了极其重要和关键的作用。但如此严厉的房贷政策却难免殃及一些刚需住房需求。

　　对于江门本地楼市来讲，不存在限价政策，但也存在限购令，不过也仅是“限外”不“限内”，所谓“限外”是指对境外、港澳等买家进行限购，但不对内地居民实施限购。

　　楼市进入去行政化阶段

　　今年的房地产市场表现出严重的供求失衡，库存高企，价格持续下跌，买家持续观望，整个市场进入下行区间。因此，为了提振市场信心，大部分二三线城市都放松了限购政策。而北京、上海、广州、深圳等一线城市仍持续“限购”，对此，有分析认为，限购政策的调整只是针对部分供应过剩、投资需求被挤出的城市。而对于供需关系紧张的一线城市来说，限购政策则暂时不会有明显的松动。

　　据了解，限购政策放松后，楼市并未出现回暖的迹象，多数城市也仅仅出现了“昙花一现”的成交高峰。如济南市自取消限购后，成交量经历两周的走高，但第三周却回落到限购之前的水平。因而楼市调整还在继续。9月底，央行出台房贷新政，认贷不认房。继40多个城市松绑限购后，限贷又被全面松绑，而且松绑幅度远超预期，其中针对首套的认定甚至超过2009年最宽松政策时期。这种松绑有利于刺激包括改善需求在内的大量需求入市，改善型置业者迎来春天。就江门本地来说，房贷新政出台后，刺激楼市成交量大涨，10月及11月成交破千，不断刷新今年以来的最高成交纪录。其中改善型需求也得以释放。

　　取消限购，松绑限贷都被认为是楼市去行政化的表现。江门本地资深地产人士，元子地产总经理谭华驹对此表示，早在上一年十八届三种全会就指出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，也是楼市要去除行政干预的定调，无论是金融市场还是房地产市场，都会利用市场杠杆来调节，对于楼市政府会更倾向于用一些金融手段，包括税收、利率等来调节，而今年以来政府的表现也印证了这一点，整个市场也将一些行政干预措施逐步取消。

　　而美吉地产总经理汤建军则认为，市场本身会有自己的规律，政策干预太大的时候，反而会扰乱市场的固有规律。纵观这几年的楼市，要么暴涨、要么暴跌，要么滞销，要么大面积推货，这好比不断蓄水、放水，是很不健康的。正如过去十年，五一、十一、春节这几个长假，都形成了一个重要的消费节点，一旦释放完这一波消费后，市场便又迅速冷却下来，这都是不健康的现象。政策是可以调控楼市，但不能过度依赖，应该适当放手让市场自身调整。而接下来，整个经济增速放缓，整个房地产行业慢慢放缓开发投资的速度，楼市的干预政策慢慢减少会成为新常态。