在房地产市场持续低迷的背景下,房地产项目遭拍卖、开发商破产的案例正在不断发生。

“我们买的房子要被司法拍卖了,拍卖之后我们将钱房两空。”23日,济宁房地产项目“阳光河畔”的一名“业主”告诉经济导报记者。

“阳光河畔”的开发商是济宁广发置业有限公司(下称“济宁广发置业”)。导报记者了解到,因一笔2400余万元的债务纠纷,“阳光河畔”二期所占的1.2万余平方米土地使用权及在建工程将于本月31日进行司法拍卖。

济宁广发置业的境况并非个例。导报记者注意到,自今年以来,山东至少有10个地产项目走到司法拍卖、开发商破产的境地,地产行业正在进入一个风险高发的“新常态”。

已购房子被拍卖

日前,一则拍卖公告让“阳光河畔”二期项目的“业主们”慌了手脚。

根据青岛新天地拍卖有限公司发布的这则公告,受青岛市城阳区人民法院委托,将在本月31日进行一场司法拍卖,拍卖标的是济宁市车站西路南侧、三里屯村西两宗土地使用权及地上建筑物,被执行人为济宁广发置业。

将被拍卖的两宗土地为济宁国用(2011)第0802110021-1号、济宁国用(2011)第0802110021-2号,占地面积分别为4844平方米、7265平方米。“阳光河畔”二期项目正是坐落在这两块土地上。

更让“业主们”着急的是,本次拍卖还包括土地上的建筑物,包括在建住宅建筑面积16282.91平方米、地下储藏室建筑面积1916.66平方米,在建商业建筑面积1111.81平方米。而这些房子早已“销售”完毕。

导报记者拿到的一份“业主”名单显示,“阳光河畔”二期项目有150套房子,其中143套为住宅,其余7套为门面房。投资者早已缴纳房款,缴纳比例都在30%以上,还有相当一部分缴纳了全款。已缴房款金额总计4683.34万元,剩余未缴房款为2552.02万元,房款缴纳总比例为64.72%。

而且,很多“业主”已经拿到了房屋钥匙,并开始装修,甚至有部分“业主”已经开始入住。在这种情况下,“业主们”买的房子为何又遭拍卖?

开发商涉嫌无证销售

刘传航是“阳光河畔”的一名购房者,而且是一个很“忠实”的购房者。“开发商每次催缴房款,我都照办了,甚至连暖气开口费、燃气开口费都已经付了,如今房子却要被拍卖,我想不通。”

刘传航是在2011年6月22日买的房子,当时缴纳30%的房款,金额为10.1837万元;

2012年6月11日,开发商通知刘传航缴纳地下储藏室房款,金额为3.5190万元,刘传航照办了;

2013年年初,开发商再次给刘传航打电话,通知其再缴纳一部分房款,可以打折,刘传航在当年1月8日又缴纳5.2500万元房款;

今年8月份,开发商又催促刘传航缴纳房款,刘传航在当月29日缴纳5万元房款;

房款眼看就要凑齐了,今年11月,开发商通知刘传航缴纳暖气开口费、燃气开口费,总金额1.1470万元,刘传航照办不误。

就这样,刘传航陆陆续续给开发商5次钱,共缴纳了25.0997万元。可刘传航万万没有想到,自己买的房子会突然被拍卖。

导报记者从济宁市房管局查询到,“阳光河畔”二期项目迄今尚未拿到预售许可证。也就是说,该项目尚未取得销售资格,涉嫌违规销售。但就是这样一个尚未取得预售许可的项目,其通过“认购”的形式,吸纳投资者房款4683.34万元。

在刘传航与开发商签署的协议中,其原本签署的是“认购合同”,其他“业主”也是如此。今年8月份,开发商催促投资者们缴纳剩余房款,并称可将“认购合同”改为“商品房买卖合同”,刘传航就将合同改为了“商品房买卖合同”,“我觉得这个合同更有保障一些。”

但“阳光河畔”二期尚未取得预售许可证,怎么能签署“商品房买卖合同”呢?

导报记者从刘传航的“商品房买卖合同”上看到,这份合同连编号都没有。还有投资者拿着相同的合同去银行办理按揭,银行告知,该项目尚未取得预售许可证,其“商品房买卖合同”属于无效合同。

更令“业主们”愤怒的是,“阳光河畔”二期工程所占土地及在建房屋早已被司法查封,但开发商却不断催促投资者缴纳房款。

“总是催我们,以各种打折优惠催我们多交钱。”另一名购房者任立国告诉导报记者,目前他已交了49.5821万元的全款,在其最后一次缴纳房款时,开发商给予了其2万多元的优惠。

由于开发商涉嫌无证销售,投资者缴纳的房款只能作为其对开发商的“债权”。他们虽然早已认为自己是“业主”,但面对项目被拍卖的处境,他们变成了债权人,其权益如何保障还没有一个说法。

1500万元民间借贷

压垮开发商

作为一个已经销售完毕的楼盘,“阳光河畔”二期为何面临被拍卖的处境,开发商济宁广发置业到底出了什么问题?

公开资料显示,济宁广发置业注册资金6006万元,法人代表赵玉民,赵玉民同时也是公司的惟一股东。

与济宁广发置业有业务合作的某公司负责人向导报记者介绍说,作为小型房地产开发商,济宁广发置业本身资金实力一般。在运作“阳光河畔”的过程中,该公司先通过大量借贷拿下土地,之后就通过认购形式吸纳投资者房款。

因资金紧张,济宁广发置业大量涉足民间借贷,致使公司资金链紧张。压垮济宁广发置业的最后一根稻草是银行抽贷。

“济宁广发置业在某银行有一笔1500万元的贷款,到期之后银行相关负责人要求其先还贷款,然后再向其续贷。其就从青岛某公司借了1500万元的高息贷款,已做‘过桥’使用。但在济宁广发置业还上1500万元的银行贷款之后,银行拒绝向其继续贷款。”上述负责人向导报记者透露。

就这样,1500万元的“过桥”资金变成了长期借贷。由于高额的利息,这笔借款很快由1500万元上升至2400余万元。正是因为这笔借款逾期,债权人将济宁广发置业告上法庭,并最终致使“阳光河畔”二期项目面临司法拍卖。

目前,济宁广发置业面临的法律诉讼并非这一宗。导报记者查阅到,该公司还有至少7宗法律诉讼在进行之中。同时,由于在3宗案件中没有履行已经生效的裁定,济宁广发置业已经被列入最高法院公布的全国失信被执行人名单。

25日,导报记者致电济宁广发置业相关负责人宋风磊,他向导报记者承认,公司资金链断裂确实是因为一笔1500万元的银行贷款抽贷。但对于公司涉嫌无证销售等问题,宋风磊没有回应。

地产“新常态”

济宁广发置业开发的项目被拍卖的案子并非个例。

就在本月9日,由深圳市光耀地产集团有限公司在威海开发的“全球候鸟度假地”项目遭司法拍卖,青岛某公司通过拍卖拿下了该项目。

在枣庄,因资金链断裂,由山东鼎天置业开发的“广府1号”、由枣庄市泰诺置业有限公司开发的“燕山公馆”项目,也在今年遭到司法拍卖。

在乳山,光谷新力房地产有限公司、哈尔滨阳光房地产开发有限公司分别开发的“银龙湾”、“海晶城”项目陷入烂尾,两开发商最终走向破产。

在青岛,因“舒斯贝尔系”资金链断裂,其旗下即墨高尔夫别墅项目、即墨温泉住宅项目等多个项目遭拍卖。

在济南,也有地产项目遭遇司法拍卖。且不说久拖不决的“彩石山庄”项目,被称为济南第一高楼的“启德国际金融中心”也在今年2月遭拍卖,中弘股份旗下子公司最终通过拍卖拿下该项目。

这些项目的共同特点是,开发商资金实力不足,融资途径单一,大量涉足民间借贷等高成本融资市场,在购房者房款不足以周转的情况下,资金链最终断裂。

济宁广发置业是最新的案例,但绝不是最后一个,中小房地产企业正在进入一个高危的“新常态”。在这种“新常态”下,一方面需要购房者提高警惕,另一方面更需要监管部门切实负起责任,强化事前监管,以减少事后灭火。