引子：

　　备受期待的不动产登记制度，靴子终于落地。日前公布的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，自2015年3月1日起施行。它要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构信息纳入统一基础平台，实现信息实时共享等。不动产登记制度的基本功能是什么？它对普通民众有何影响？它能否成为反腐利器，会使房价下降吗？本期“思与辨”就此展开讨论。

　　主持人： 尹传刚 (深圳特区报评论员)

　　嘉 宾： 刘国强 (四川外国语大学新闻传播学院教授)

　　张敬伟 (察哈尔学会研究员、香港天大研究院特邀研究员)

　　上官酒瑞(上海市委党校政治学教研部副教授)

　　余丰慧 (知名经济观察员)

　　不动产登记制度是不动产市场的基础性制度

　　主持人：不动产登记制度的基本功能是什么？

　　刘国强：不动产登记制度是不动产市场的基础性制度，其基础性就在于这一制度与所有不动产物权的“设立、变更、转让和消灭”有关。没有不动产交易，就不需要有不动产登记制度。因而，不动产登记制度的基本功能主要是明确不动产权利的归属和内容，维护不动产权利人的合法权益。

　　上官酒瑞：我认为，不动产登记制度的基本功能有两个，一个是确权，也就是对各类不动产权利归属、内容和范围等的依法确认；另一个是建立整个国家不动产的“大数据库”和统一信息平台，这有助于形成更准确、更科学的国民经济的相关统计数据，对政府科学决策、精准调控经济发展与社会建设可以提供真实完整的数据支撑，并在合理规范市场行为、降低市场交易风险、提高政府治理水平等方面发挥重要作用。

　　张敬伟：不动产登记制度的初衷是落实物权法，是对产权的确定和界定，有利于产权保护，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权。有了统一登记制度的平台，任何组织和个人都必须对合法登记的公民不动产权予以尊重。

　　有利于产权保护，保障民众不动产交易安全

　　主持人：《条例》出台，对普通民众有什么影响？

　　余丰慧：《条例》使得人民群众可以依法规范登记、变更、转让、交易不动产，对保护公民合法财产能够起到重要作用。当然，房地产作为不动产的存在形式之一，是《条例》管理登记的重要内容。通过房地产登记，使所有公民合法房地产不动产得以保护，也使得所有公民房地产资产能够依法有据可查。

　　上官酒瑞：这意味着合法不动产权属边界的清晰、权利归属的明确，陷入不动产权纠纷的可能性也将大大降低。而且，不动产统一信息平台的建立，有助于维护不动产市场的正常秩序，也能够大大提高民众不动产交易和流转的安全性。

　　张敬伟：除非你一无所有，否则，只要涉及《条例》所列不动产权，不动产统一登记就攸关你的切身利益。凡是法律规定需要登记的不动产权利，皆在不动产登记范围中。可以说，不动产统一登记制度，不是为特定群体所量身定做，而是覆盖全民。

　　对普通人而言，最基本的影响是不动产登记的便捷性和交易的安全性。尤其前者，统一登记将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，当事人可以到一个部门甚至一个窗口办好产权登记手续，节省了时间和金钱。此外，在交易过程中，可以权利人和利害人的方式，申请查询和复制登记资料，以保障交易安全，防止权益受损。

　　对反腐和房价将带来什么影响

　　主持人：不动产登记最主要的目的是保护合法产权、防范交易风险，《条例》出台了，但公众对其的期待却并不止于此。在网络上，许多网友仍然期望其能在反腐方面发挥重要作用，成为反腐利器，同时，认为此举也将影响房价，你们怎么看？

　　刘国强：网友的期待可以理解。毕竟反腐败与房产税都是当下的社会焦点话题，不动产统一登记制的施行也的确将给反腐败带来正向的积极作用，并为房产税的出台提供基础平台。只不过，这些关联更多是不动产登记制度的附带结果，而不是其初衷。不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础的内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响，未必一定会导致房价的下跌。而在反腐问题上，我认为其仍具有明显的反腐效应。它体现在两个方面：第一，信息规范管理能消除腐败的土壤，大大压缩了权力寻租的空间；第二，从心理层面上看，“房叔”“房姐”们肯定会对不动产登记心存忌惮。

　　上官酒瑞：不动产的统一登记，虽然可能在短期内改变一些人对房产市场的心理预期，特别是那些通过“不正当”手段而拥有多套房产者可能抛售，但就整个市场来说，毕竟数量不大，对房价不会有太大影响。

　　不动产统一登记形成的房产信息以及信息的共享和管理，确实为反腐部门查处腐败创造了便利。但从法律属性看，不动产登记在本质上属于“私法”的范畴，它主要调整的是权利人和利害人之间的关系，并不接受全社会监督，它不同于很多国家用于反腐败而出台的“阳光法案”。从这个意义看，不动产登记制度对遏制腐败的效果又是非常有限的。

　　张敬伟：不动产登记制度的主要功能不是反腐，而是为市场经济奠定法律基础。对于反腐和房价问题，网友也不要有不切实际的期待。公众期盼的“以人查房”，是误读了不动产统一登记制度的功能。不动产统一登记，针对的是所有人，不像国外的“阳光法案”针对官员的特定性。因此，不能把它和反腐过度联系。要反腐败，还是应当建立反腐的长效机制。

　　余丰慧：从已经查处的一些贪官来看，他们往往拥有十几套几十套甚至上百套住房。高房价使得住房成为高价值财富，自然而然成为行贿受贿的重点资产。贪官们之所以敢于收受房产贿赂，主要原因是住房登记信息不健全、不透明、查询监督困难。《条例》出台了，这无疑是刺向高房价的一把利剑，打向房地产的一记重拳。必将促使拥有多套非法获取的住房的群体掀起一波抛售高潮，这将大大增加住房市场供给，使得去库存化压力巨大的楼市雪上加霜。我认为，随着《条例》的出台，有一点是可以预期的，那就是高房价这匹“野马”正在被降服，高房价的末日将会到来。房地产在短期内，最少在一到两年里不会重现过去的“雄风”。